Hamburg. Hamburger Stadtteile näher betrachtet: In dem beliebten Alstertalabschnitt steht ein Generationenwechsel an – und bietet Käufern Chancen.

Der Stadtteil Wellingsbüttel ist von viel Grün umgeben und ein Rückzugsort für junge Familien, wenn ihnen Stadtteile wie Eimsbüttel oder die Sternschanze zu quirlig geworden sind. Geprägt wird der Stadtteil mit nur 11.000 Einwohnern von Villen, gediegenen Einfamilienhäusern auf weitläufigen Grundstücken, aber auch von Rotklinkerbauten mit Eigentumswohnungen. Ein Generationenwechsel bietet jetzt Chancen für Immobilienkäufer.

Wellingsbüttel ist eine elegante und ruhige Wohngegend in Hamburg. „Der Stadtteil ist historisch aus vielen Ländereien gewachsen, was sich auch an vielen Grundstücken mit mindestens 1000 Quadratmeter Fläche zeigt, die die Immobilien an sich schon teuer machen“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführerin von Frank Hoffmann Immobilien. „Hier wohnt die wohlhabende Hamburger Schicht, Manager, Unternehmer und auch Künstler.“

Immobilien Wellingsbüttel: In Bauland umgewandelte Ländereien führten zu großen Grundstücken

Einst unter schwedischer, dann unter dänischer Herrschaft wurden 1912 die weitläufigen Ländereien des Gutes Wellingsbüttel durch die Alsterthal-Terrain-Actien-Gesellschaft aufgeteilt. Weil der ländliche Charakter des Gebietes erhalten bleiben sollte, mussten die zum Kauf angebotenen Grundstücke mindestens 1000 Quadratmeter groß sein, sie durften nur mit Einzelhäusern bebaut werden – was sich naturgemäß nur begüterte Familien leisten konnten. Daran hat sich nichts geändert. Das Einkommen pro Steuerpflichtigem ist mit rund 116.000 Euro in Wellingsbüttel mehr als doppelt so hoch wie im Durchschnitt von Hamburg.

Der Charme des Althergebrachten mit baumgesäumten und kopfsteingepflasterten Wohnstraßen macht den Charme des Stadtteils aus, in dem der Wohlstand nicht zur Schau gestellt wird. Viele der alten und auch neuen Villen ducken sich eher hinter hohen Hecken, als dass sie dem Spaziergänger ins Blickfeld drängen. Man pflegt hier gediegene Zurückhaltung. Das zieht auch Familien an, wenn man es sich leisten kann. „Wer den quirligen Stadtteilen entkommen will, für den ist Wellingsbüttel erste Wahl“, sagt Reise.

Immobilien Wellingsbüttel: Generationenwechsel in den Häusern steht an

Die Chance, hier in den nächsten Jahren eine Immobilie zu finden, stehen gut. „Es steht ein Generationenwechsel an“, sagt Reise. Zahlreiche Menschen sind in den 1970er-Jahren nach Wellingsbüttel gezogen, als in der Gegend ambitioniert gebaut wurde. Daher ist ein Großteil von ihnen inzwischen über 65 Jahre alt – rund ein Viertel der Bewohner.

Im Herrenhaus Wellingsbüttel sind eine exklusive Seniorenresidenz und ein Café untergebracht.
Im Herrenhaus Wellingsbüttel sind eine exklusive Seniorenresidenz und ein Café untergebracht. © THORSTEN AHLF / FUNKE FOTO SERVICES | Thorsten Ahlf

Viele der in Wellingsbüttel angebotenen Einfamilienhäuser haben Wohnflächen von mehr als 200 Quadratmetern. Rund 210 Quadratmeter und sechs Zimmer auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück aus dem Jahr 1971 sollen noch 1,65 Millionen Euro kosten. Um 150.000 Euro wurde der Kaufpreis bereits gesenkt. Das zeigt, auch in Wellingsbüttel verkaufen sich die Häuser nicht mehr im Selbstlauf.

Immobilien Wellingsbüttel: Häuser kosten im Schnitt 6360 Euro pro Quadratmeter

Der Angebotspreis pro Quadratmeter liegt bei diesem Objekt mit knapp 8000 Euro deutlich über dem Durchschnittswert für Einfamilienhäuser in Höhe von 6360 Euro, wie ihn ImmoScout24 aktuell für den Stadtteil ausweist. Das sind rund 13 Prozent weniger als im vierten Quartal 2022. Auch eine renovierungsbedürftige Hamburger Kaffeemühle mit neun Zimmern auf 165 Quadratmetern aus dem Jahr 1935 soll noch mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten, insgesamt 1,679 Millionen Euro. Das Grundstück hat eine Größe von 1000 Quadratmetern.

Als Kaffeemühlen werden Häuser bezeichnet, die nach dem typischen hanseatischen Baustil errichtet wurden. Charakteristisch ist der quadratische Grundriss, der das zweigeschossige, verklinkerte Haus wie einen Würfel aussehen lässt. Die meisten Gebäude haben zudem einen Erker, auf dem der Balkon gebaut ist. Dieser erinnert an eine herausziehbare Schublade einer echten Kaffeemühle.

Wellingsbüttel: Drei Waldgebiete bieten ausreichend Erholungsmöglichkeiten

Verglichen damit erscheint ein bisher nur projektierter Neubau auf einem ebenso großen Grundstück mit 145 Quadratmetern verteilt auf fünf Zimmer zu einem Quadratmeterpreis von rund 8600 Euro geradezu günstig. Doch es gibt in Wellingsbüttel auch Häuser unter einer Million Euro. Ein Haus aus dem Baujahr 1960 und sieben Zimmern auf 123 Quadratmeter Wohnfläche soll 720.000 Euro kosten, das sind knapp 6000 Euro pro Quadratmeter.

Eine typische Straße in Wellingsbüttel, der Pfeilshofer Weg.
Eine typische Straße in Wellingsbüttel, der Pfeilshofer Weg. © HA / A.Laible

Gleich drei Waldgebiete sind in dem nur rund vier Quadratkilometer großen Stadtteil zu finden. Das größte liegt an der Grenze zu Bramfeld, wo Hundebesitzer gern spazieren gehen. Am Bahnhof Hoheneichen befindet sich der Helmut-Thielicke-Park, der nach dem evangelischen Theologen benannt wurde. Der 2010 eröffnete Heinz-Erhardt-Park am Rabenhorst erinnert auf Tafeln mit lustigen Zitaten an den großen deutschen Komödianten. Er wohnte in der Nähe in Wellingsbüttel im Fasanenhain.

Hamburger Stadtteil Wellingsbüttel ist gut an den Nahverkehr angebunden

Trotz der grünen und dörflichen Lage ist Wellingsbüttel gut an den Nahverkehr angebunden. Über die beiden Stationen Hoheneichen und Wellingsbüttel besteht Anschluss an das Hamburger S-Bahn-Netz. In weniger als 30 Minuten ist man am Hauptbahnhof. An den Umsteigepunkten Ohlsdorf und Barmbek kann man in die U-Bahn umsteigen.

Nicht weit entfernt, am S-Bahnhof Wellingsbüttel, gehen die Bewohner gerne in kleineren Geschäften oder auf dem Wochenmarkt, der dienstags und freitags stattfindet, einkaufen. Bereits 2007 entstand dort das neue Zentrum mit Marktplatz, Ärztehaus und Supermarkt. Auch das beliebte Café Reinhardt hat dort eine Filiale. Wem das nicht ausreicht, kann in das nahe Alstertal-Einkaufszentrum (AEZ) ausweichen, das im benachbarten Poppenbüttel liegt.

Wellingsbüttel hat zwei große geschichtsträchtige Gebäude

Kultur gibt es im mehr als 250 Jahre alten Wellingsbüttler Torhaus. Die beliebten Veranstaltungen aus Lesungen, Ausstellungen und Konzerten sind aber im Moment ausgelagert, weil das Torhaus saniert wird.

Wellingsbüttel ist in sattes Grün eingebettet. Selbst vom Zentrum aus ist der Alsterlauf schnell erreicht. Hier ein Radfahrer am Alsterwanderweg.
Wellingsbüttel ist in sattes Grün eingebettet. Selbst vom Zentrum aus ist der Alsterlauf schnell erreicht. Hier ein Radfahrer am Alsterwanderweg. © HA | Andreas Laible

Ebenso geschichtsträchtig ist noch ein weiteres Gebäude in dem Gebiet. Das weiße Herrenhaus Wellingsbüttel wurde um 1750 errichtet. Noch heute lässt die Stuckdecke im Mittelsaal die prunkvolle Rokoko-Ausstattung erahnen. Mittlerweile beherbergt das Gebäude eine exklusive Seniorenresidenz mit öffentlichem Café. Das Haus ist umgeben von einer kleinen Parkanlage und grenzt direkt an den idyllischen Alsterwanderweg.

Wellingsbüttel: Neubau kostet zwischen 7000 und mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter

Auch bei den zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen haben viele mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche. Der Durchschnittspreis liegt laut ImmoScout24 bei 5074 Euro pro Quadratmeter. Das sind knapp 400 Euro mehr als im Hamburger Durchschnitt. Seit dem vierten Quartal 2022 sind die Preise für Eigentumswohnungen um rund neun Prozent gesunken.

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Eine 120 Quadratmeter große 4,5-Zimmer-Maisonettewohnung aus dem Baujahr 1980 soll 460.000 Euro kosten. Bezogen auf den Quadratmeter ist das deutlich unter dem Durchschnittswert. Mit sehr moderner Innenausstattung gibt es eine Dreizimmerwohnung mit knapp 100 Quadratmetern aus dem Jahr 1960 in einem Rotklinkergebäude für eine knappe halbe Million Euro. Das sind rund 5250 Euro pro Quadratmeter. Für einen Neubau müssen in Wellingsbüttel rund 7000 Euro pro Quadratmeter ausgegeben werden. Eine 178 Quadratmeter große Wohnung mit vier Zimmern aus dem Baujahr 2019 wird für 1.245.000 Millionen Euro angeboten.

Wellingsbüttel: Die meisten Immobilien fallen etwas größer aus

Sechs Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von mehr als 10.000 Euro sind noch in einem neuen Projekt in der Rolfinckstraße 35 zu haben. Die gleichzeitige Nähe zum Alsterlauf und zum Zentrum von Wellingsbüttel wird vom Makler als perfekte Lage angepriesen. Die kleinsten Wohnungen werden 115 Quadratmeter groß, die größten haben 153 Quadratmeter.

Auch wer nur mieten will oder kann in Wellingsbüttel, wird in dem Stadtteil fündig. Wie überall in Hamburg sind die Mieten auch hier in den letzten zwei Jahren gestiegen, und zwar um 8,5 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt nach den Angaben von ImmoScout24 bei 13,09 Euro. Das sind rund 60 Cent mehr als im Durchschnitt von Hamburg. Die städtische Wohnungsgesellschaft Saga hat hier nach eigener Aussage keinen Wohnungsbestand.

Neu gebaute und großzügige Wohnungen sind aber deutlich teurer. Für eine 118 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung werden 20 Euro pro Quadratmeter verlangt, etwas günstiger ist eine 125 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung für 18,46 Euro pro Quadratmeter. Aber es gibt auch Vermieter, die sich beschränken. Zumindest, wenn die Nachfrage ausbleibt. Darauf deutet eine bereits um 18 Prozent gesenkte Miete für eine moderne Zweizimmerwohnung mit 76 Quadratmetern aus dem Jahr 2006 hin, die nur 13,50 Euro pro Quadratmeter kosten soll.