Hamburg. Hamburger Stadtteile näher betrachtet: Häuser mit weitläufigen Grundstücken sind für Familien oft unerschwinglich. Doch es gibt Alternativen.
Von der Hektik der Großstadt ist in Volksdorf nicht viel zu spüren. Volksdorf ist das größte der Hamburger Walddörfer: viel Grün, gute Infrastruktur für Einkauf und Kinderbetreuung und viele Naherholungsmöglichkeiten. „Das zieht Familien an, die sich aus der Innenstadt herausbewegen wollen und größere Wohnflächen suchen“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführerin von Frank Hoffmann Immobilien.
Die gute Versorgung mit Kindergärten und Schulen sowie der beschauliche Charakter machen Volksdorf gerade bei jungen Familien zu einem gefragten Wohnort. Rund ein Viertel der Haushalte sind Familien mit Kindern.
Immobilien in Volksdorf: So teuer sind Häuser und Wohnungen
Volksdorf ist ein Standort für Einfamilienhäuser, das Angebot an verfügbaren Objekten ist auf der Immobilienplattform ImmoScout24 mit rund 60 Häusern doppelt so groß wie bei Eigentumswohnungen. „Es gibt viele parkähnliche Grundstücke, und die Wohnflächen älterer Häuser liegen häufig bei mehr als 200 Quadratmetern“, sagt Reise. Bei den Angebotspreisen wird deshalb schnell die Millionengrenze nach oben überschritten. Südlich der Eulenkrugstraße zum Beispiel entstanden seit 1900 auf parkähnlichen Anlagen Häuser im englischen Cottagestil und Backsteinvillen.
Die Volksdorfer sind finanziell gut aufgestellt. Nach den aktuellsten Zahlen des Statistikamtes Nord liegt das Durchschnittseinkommen der steuerpflichtigen Volksdorfer bei rund 75.000 Euro. Das sind 56 Prozent mehr als im Hamburger Durchschnitt.
In Volksdorf überwiegt das Angebot an Einfamilienhäusern
Eine Folge davon: In Volksdorf fällt alles etwas größer aus, vor allem, wenn es um das Wohnen geht. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt in Volksdorf mit rund 112 Quadratmetern weit über dem Hamburger Durchschnitt (rund 76 Quadratmeter). Selbst eine Doppelhaushälfte kann in Volksdorf knapp 200 Quadratmeter Wohnfläche und ein 1000 Quadratmeter großes Grundstück haben, wie ein Rotklinkerbau aus dem Jahr 1929 zeigt, der für knapp 900.000 Euro angeboten wird. Das Haus ist sehr gepflegt, aber innen mit veralteter Ausstattung.
Der Quadratmeterpreis von rund 4600 Euro liegt deutlich unter dem Durchschnittswert für Häuser in Volksdorf in Höhe von 5850 Euro, wie ihn ImmoScout24 aktuell angibt. Die Einfamilienhäuser in dem beliebten Stadtteil mit rund 21.000 Einwohnern sind pro Quadratmeter rund 850 Euro teurer (plus 17 Prozent) als im Durchschnitt von Hamburg. Dabei haben auch die Preise der Häuser in Volksdorf seit dem dritten Quartal 2022 um rund 15 Prozent nachgegeben.
Volksdorf: Große Häuser auf weitläufigen Grundstücken
„Es kommt noch vor, dass Immobilien mit veralteten Preisen angeboten werden“, sagt Reise. Das mache den Verkauf sehr schwierig. Ein Rotklinkerhaus mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse aus dem Jahr 1931 mit nur 82 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück soll noch 890.000 Euro kosten, also fast 11.000 Euro pro Quadratmeter.
Viele Häuser, die jetzt angeboten werden, kosten mehr als eine Million Euro. Alte Villen und „Hamburger Kaffeemühlen“ finden sich auf weitläufigen Grundstücken im ganzen Stadtteil zwischen Teichwiesen, Wald und der Landesgrenze zu Schleswig-Holstein. Als Kaffeemühlen werden Häuser bezeichnet, die nach dem typischen hanseatischen Baustil errichtet wurden.
Moderne „Kaffeemühle“ kostet knapp zwei Millionen Euro
Charakteristisch ist der quadratische Grundriss, der das zweigeschossige, verklinkerte Haus wie einen Würfel aussehen lässt. Ein steiles Zelt- oder Walmdach rundet das Bild der Hamburger Kaffeemühle ab. Die meisten Gebäude haben zudem einen Erker, auf dem der Balkon gebaut ist. Dieser erinnert an eine herausziehbare Schublade einer echten Kaffeemühle. Die moderne Variante der Kaffeemühle mit fast 260 Quadratmetern Wohnfläche und einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück kostet in Volksdorf knapp zwei Millionen Euro, wie ein Angebot auf ImmoScout24 zeigt.
Doch es gibt auch deutlich günstigere Angebote in Volksdorf: Ein rund 170 Quadratmeter großes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2004 auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück wird für 745.000 Euro angeboten. 619.000 Euro soll ein 130 Quadratmeter großes Haus mit sechs Zimmern auf kleinem Erbpacht-Grundstück kosten. Das Haus ist sehr modern ausgestattet. Die schon bezahlte Erbpacht läuft noch 44 Jahre.
Häuser für mehr als 1,5 Millionen Euro sind schwer zu verkaufen
Für Neubauten muss tiefer in die Tasche gegriffen werden. So soll eine geplante Doppelhaushälfte mit 150 Quadratmetern Wohnfläche 945.000 Euro kosten. Das Projekt in der Heinrich-von-Ohlendorff-Straße lehnt sich an die historischen Bauten in der Straße an, deren Namensgeber durch den Import von Dünger wohlhabend geworden war, einen landwirtschaftlichen Betrieb führte und zum Aufschwung von Volksdorf beitrug.
Immobilienmaklerin Reise gibt eine Orientierung für Bestandsbauten in Volksdorf: „Reihenhäuser mit Renovierungsbedarf gibt es schon für 450.000 bis 500.000 Euro. 600.000 bis 800.000 kosten Standard-Einfamilienhäuser, die energetisch ertüchtigt werden müssen. Häuser mit sehr großen Wohnflächen, die schon teilsaniert wurden, kosten zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro. Objekte über 1,5 Millionen Euro sind immer schwieriger zu verkaufen, weil sich für diese Preise die Käufer auch in anderen Stadtteilen wie Alstertal oder Wellingsbüttel umschauen.“
Erholung pur im Naturschutzgebiet Volksdorfer Teichwiesen
Volksdorf bietet eine komfortable Infrastruktur und ist über die U1 gut an das Zentrum von Hamburg angebunden. „Das ist wie eine Kleinstadt für sich“, sagt Reise. Der Volksdorfer Wochenmarkt, der zweimal pro Woche stattfindet, zählt zu den größten und schönsten in Hamburg. „Er ist vergleichbar mit dem Isemarkt, da hier nicht nur Standardprodukte angeboten werden“, sagt Reise.
Ein großes Sportangebot bietet der Walddörfer SV und in Hamburgs einzigem KletterWald können acht unterschiedliche Routen in unterschiedlichen Höhen absolviert werden. Volksdorf ist eingebettet in Wald und Wiesen, die zu ausgedehnten Spaziergängen einladen. Im Norden befindet sich der Staatsforst, im Westen das Naturschutzgebiet Volksdorfer Teichwiesen mit seinen Bruchwäldern, Sümpfen und seltenen Tierarten. Wie die Vorfahren gelebt haben, können die Volksdorfer im Museumsdorf erfahren.
Immobilien in Volksdorf: Eigentumswohnungen kosten knapp 5000 Euro pro Quadratmeter
Die zentrale Einkaufsmeile des Stadtteils ist die Fußgängerzone Weiße Rose. Die Umgebung wird allerdings von Zweckbauten aus den 1970er-Jahren bestimmt. Viele inhabergeführte Geschäfte finden sich Im Alten Dorfe. Unweit davon ist die Ohlendorff’sche Villa, die Kultur- und Begegnungsstätte der Volksdorfer. Kulinarische Genüsse bietet das darin beheimatete Café „Die Villa“. Dank der Initiative der Volksdorfer besitzt der Stadtteil weiterhin ein Programmkino mit zwei Filmtheatersälen, die Koralle.
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In dieser Umgebung lebt es sich auch schön auf der Etage. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 4852 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, das sind rund elf Prozent weniger als im dritten Quartal 2022. Der Durchschnittspreis liegt nur rund 100 Euro pro Quadratmeter über dem Hamburger Durchschnitt.
Wie auch bei den Häusern haben die in Volksdorf auf ImmoScout24 angebotenen Eigentumswohnungen oft mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche. Die Dreizimmerwohnung mit 73 Quadratmetern Wohnfläche mit moderner Ausstattung für knapp 360.000 Euro ist schon eine Ausnahme. Die Quadratmeterpreise liegen häufig auf dem Durchschnittsniveau, auch bei den größeren Einheiten. Zum Verkauf stehen etliche Objekte aus den 1990er-Jahren. Wie eine 136 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung für 630.000 Euro.
Deutlich teurer, zwischen 7000 und 8000 Euro pro Quadratmeter, sind nur Neubauten. Beim Neubauprojekt Hoisberg kostet eine Vierzimmerwohnung mit 114 Quadratmetern 894.000 Euro. Vier Zimmer auf 136 Quadratmetern werden für 965.000 Euro angeboten.