Hamburg. Wie hat sich die Situation für Immobilienkäufer in den vergangenen zehn Jahren verändert? Ein Blick auf Preise, Kredithöhe und Wohnfläche.

Ein Zehnjahresvergleich auf dem Immobilienmarkt lohnt sich. Denn er zeigt, wie schwierig der Immobilienkauf in Hamburg geworden ist. So müssen sich die Hamburger für den Einzug in die eigenen vier Wände vor allem sehr viel stärker verschulden, kaufen deutlich ältere Immobilien und begnügen sich mit weniger Wohnfläche. Damit hat sich die Situation des Immobilienkäufers heute gegenüber der von vor zehn Jahren deutlich verschlechtert.

So lag die durchschnittliche Kreditsumme 2023 bei 488.000 Euro. Das sind 145.000 Euro mehr als vor zehn Jahren. Obwohl die Kreditsumme gestiegen ist, finanzieren die Hamburger damit weniger Wohnfläche, die jetzt im Schnitt bei 120 Quadratmetern liegt, während es vor zehn Jahren fünf Quadratmeter mehr waren.

Immobilien Hamburg: Ob Billstedt oder Winterhude – Häuser um 50 Prozent teurer

Das geht aus Daten der Bilthouse Gruppe hervor, zu der die Baugeldvermittler Hüttig & Rompf und Baufi24 gehören. Dazu wurden Kreditverträge aus Hamburg ausgewertet. Die Daten beziehen sich nur auf selbst genutztes Wohneigentum.

Der Grund für den um 42 Prozent gestiegenen Kreditbetrag liegt in den gestiegenen Immobilienpreisen. Daran ändert auch die jüngste Preiskorrektur nichts. Das zeigt auch ein Blick in Hamburgs größte Stadtteile, gemessen an den Bewohnern. So stiegen die Immobilienpreise für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand in Rahlstedt in den Jahren 2018 bis 2023, der Phase des stärksten Preisanstiegs, um 44 Prozent. In Billstedt wurden die Häuser um 50 Prozent teurer, in Winterhude betrug der Preisanstieg ebenfalls 50 Prozent, wenn man die Daten des LBS Immobilienmarktatlas zugrunde legt.

Immobilienkauf: Vor zehn Jahren zahlten Hamburger 1315 Euro im Monat

Im Jahr 2013 profitieren die Hamburger Immobilienkäufer von niedrigen Zinsen, die sich für eine zehnjährige Zinsbindung zwischen 2,40 und 2,80 Prozent bewegten. Bei einem angenommenen Zins von 2,60 Prozent und zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich daraus eine monatliche Finanzierungsrate von 1315 Euro für einen Kredit in Höhe von 343.000 Euro. „Wenn es um die Erfüllung ihrer Immobilienwünsche geht, denken die Käufer in Raten und nicht in Zinsen“, sagt Benjamin Popo, Vertriebsvorstand von Bilthouse.

Zehn Jahre später wurde es für die Hamburger Käufer wesentlich teurer, denn 2023 war von steigenden Zinsen geprägt, die zwischen 3,60 und 4,23 Prozent pendelten. Bei einem angenommenen Zins von 3,90 Prozent und zwei Prozent Tilgung, liegt die Monatsrate bei 488.000 Euro Kredit bei 2400 Euro monatlich. Die Immobilienfinanzierung hat sich also um rund 80 Prozent verteuert.

Vor allem Familien können den Immobilienkauf nicht mehr stemmen

Angesichts dieser finanziellen Herausforderungen ist es nicht verwunderlich, dass vor allem Familien den Immobilienkauf nicht mehr stemmen können. Der Anteil der Hamburger Immobilienkäufer mit Kindern verringerte sich seit 2013 von 58 auf 54 Prozent. Auch der Anteil der verheirateten Kunden nahm von 66 auf 60 Prozent ab. „Unsere Hamburger Kunden sind im Durchschnitt 40 Jahre alt, etwas älter als der nationale Durchschnitt von 39 Jahren. Sie heiraten später, was zu einer zunehmenden Vielfalt der Familienformen führt“, sagt Papo. Auch Eltern werden die Hamburger Immobilienkäufer später.

„Die größte Veränderung innerhalb der zehn Jahre ist bei dem Verhältnis von Bestandsbauten zu Neubauten festzustellen“, so Papo. 75 Prozent der Hamburger Immobilienkäufer kaufen heute eine Immobilie aus dem Bestand. Neubauobjekte werden zu 25 Prozent erworben. Vor zehn Jahren sah dieses Verhältnis noch grundlegend anders aus. Bei den Hamburgern überwog der Neubau. 57 Prozent der Immobilienkäufer entschieden sich für einen Neubau, nur 43 Prozent griffen damals zu einem Bestandsobjekt.

Hamburger kaufen Immobilien, die im Schnitt 39 Jahre alt sind

Diese Entwicklung zeigt sich auch beim Alter der Immobilien, die Hamburger erwerben. Im Schnitt werden heute deutlich ältere Immobilien erworben als vor zehn Jahren, obwohl dadurch mit Blick auf Heizung und Dämmung größere Probleme verbunden sind. So sind die gekauften Immobilien in Hamburg 39 Jahre alt, während der Bundesdurchschnitt bei 44 Jahren liegt. Vor zehn Jahren kauften die Hamburger Immobilien, die im Schnitt 19 Jahre alt waren.

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„Dies ist auf den generell rückläufigen Neubau zurückzuführen. In Hamburg liegt das Durchschnittsalter der Objekte jedoch kontinuierlich unter dem bundesweiten Durchschnitt“, sagt Papo. Allerdings dürfte auch der Preisunterschied eine große Rolle spielen. Denn aktuell gibt es viele bezugsfertige Eigentumswohnungen in Hamburg, die zum Verkauf stehen.

Immobilien Hamburg: Bestandsimmobilien sind deutlich günstiger als Neubauten

Die Neubauten sind aber deutlich teurer als Bestandsobjekte. In Hamburg lag der durchschnittliche Angebotspreis für neu angebotene Eigentumswohnungen zum Ende des ersten Halbjahres 2024 bei 8440 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so der Makler Grossmann & Berger in einer Untersuchung. Das ist zwar ein Preisrückgang von 22 Prozent innerhalb eines Jahres, aber für viele immer noch nicht finanzierbar.

Dagegen liegen die Angebotspreise bei Bestandsobjekten in Hamburg für Eigentumswohnungen bei 4700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und für Einfamilienhäuser bei rund 5000 Euro.