Hamburg. Neue Studie von Postbank und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut zu Pendlerkosten und Immobilienpreisen. Ergebnisse überraschen.

Auch nach den aktuell gesunkenen Immobilienpreisen bleibt beim Preisniveau zwischen Hamburg und dem Umland ein großer Unterschied. Eine neue Studie der Postbank und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die dem Abendblatt exklusiv vorliegt, zeigt die deutlichen Kostenvorteile im Umland.

Danach kostet eine 120 Quadratmeter große Wohnung aus dem Bestand in Hamburg im Schnitt 803.713 Euro, wenn man neben dem reinen Quadratmeterpreis die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren, aber keine Maklercourtage, berücksichtigt. Für viele Familien ist das nicht mehr finanzierbar.

Doch im Hamburger Umland gibt es Alternativen. Für eine ebenso große Wohnung im Umland fallen die Preise deutlich niedriger aus. In Pinneberg werden dafür 518.081 Euro fällig und in Ahrensburg 545.348 Euro. Das sind neben Elmshorn und Bad Oldesloe die teuersten Standorte im Speckgürtel. Noch günstiger sind die Immobilien im südlichen Umland. In Stade kostet die 120 Quadratmeter große Wohnung 436.285 Euro. Die Preisvorteile belaufen sich also auf bis zu rund 367.000 Euro.

Immobilien in und um Hamburg – der Preisvergleich

„Dabei haben wir berücksichtigt, dass die Immobilien in den verkehrsgünstigen Zentren des Umlandes teurer sind als im Schnitt des Landkreises“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI. Deshalb gibt es einen Aufschlag von 20 Prozent auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, der in den Preisen schon berücksichtigt ist.

Während der Quadratmeterpreis in Hamburg 6230 Euro erreicht, liegen die Preise in Stade, Geesthacht und Schwarzenbek noch deutlich unter 4000 Euro je Quadratmeter. Während Schwarzenbek nur 21 Kilometer vom Hamburger Zentrum entfernt ist, muss von Stade aus eine Entfernung von 53 Kilometern überwunden werden. In kaum einer Stadt im Umland müssen mehr als 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben werden.

Immobilien in und um Hamburg – das können Pendler sparen

Im Umland zu wohnen und in der Hamburger Innenstadt zu arbeiten, hat jedoch nicht nur Vorteile: Durch den längeren Arbeitsweg fallen zusätzliche Kosten für Treibstoff oder Zugticket an, und es muss mehr Zeit eingeplant werden. Das HWWI hat eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendlerkosten beziffern lassen.

Im Ergebnis zeigt die Studie, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil beim Kauf durch die erhöhten Pendlerkosten aufgezehrt ist. Im Modell pendelt je Haushalt nur ein Arbeitnehmer, der andere arbeitet vor Ort. Dabei wurde in einem Beispielfall auch der Faktor Homeoffice mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche einberechnet. Die Immobilie wird stets in der jeweiligen Stadt und nicht im Umland des Kreises erworben.

Immobilien in Hamburg – für Familien nahezu unbezahlbar

Besonders deutlich fallen die Kostenvorteile und damit die Zeit, bis sie aufgebraucht sind, beim Erwerb einer 120 Quadratmeter großen Eigentumswohnung im Umland aus. Ob mit Homeoffice und Pendeln mit dem Auto oder ohne Homeoffice und Pendeln mit dem ÖPNV: Frühestens nach 25 Jahren ist der Kostenvorteil in Bad Segeberg bei dem Autopendler aufgebraucht. „Je höher die Differenz des Gesamtkaufpreises zwischen Metropole und Umland ausfällt, desto länger rentiert sich für Haushalte ein Umzug in das Umland der Metropole“, sagt Nitt-Drießelmann.

Bei der 120 Quadratmeter großen Wohnung, wo der Arbeitnehmer zwei Tage im Homeoffice verbringen kann und sonst das Auto für den Weg nach Hamburg nutzt, ergeben sich besonders lange Nutzungszeiten, bevor die Kostenvorteile aufgezehrt sind, in Seevetal (53 Jahre), Norderstedt (52 Jahre) und Geesthacht (49 Jahre). Deutlich kürzer schneiden Städte wie Bad Oldesloe (26 Jahre), Stade (28 Jahre) und Elmshorn (31 Jahre) ab.

Immobilien-Vergleich: Norderstedt viel günstiger als Hamburg

Da der durchschnittliche Immobilienkäufer aber bereits 40 Jahre alt ist, sollte ein Zeitraum von rund 30 Jahren, bis die Kostenvorteile aufgebraucht sind, ausreichen. Damit wäre schon ein Rentenbeginn mit 70 Jahren einkalkuliert.

Homeoffice ist allerdings nicht mehr bei allen Unternehmen gerne gesehen, wie geplante Verschärfungen bei Otto oder der Deutschen Bank zeigen. Der Anteil der Beschäftigten, die Homeoffice nutzen können, liegt derzeit bei 23,4 Prozent, ermittelte das Ifo-Institut. Deshalb haben die Experten des HWWI auch untersucht, wie lange es dauert, bis der Kostenvorteil bei 220 Pendlertagen, also fünf Tagen pro Woche, aufgezehrt ist, wenn konsequent der ÖPNV genutzt wird.

Immobilie – wo sich der Kauf für junge Familien lohnt

50 und mehr Jahre dauert es in diesem Fall, bis die niedrigeren Anschaffungskosten einer 120 Quadratmeter großen Wohnung im Umland aufgezehrt sind, in folgenden Städten und Gemeinden: Seevetal (76 Jahre), Schwarzenbek (73 Jahre), Pinneberg (71 Jahre), Ahrensburg (61 Jahre), Winsen (59 Jahre), Elmshorn (53 Jahre) und Bad Oldesloe (50 Jahre).

„In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf auch für jüngere Familien und Paare im Speckgürtel vorteilhaft ist, auch wenn diese ihr ganzes Arbeitsleben noch in die Großstadt pendeln“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank.

Vergleich: Kleinere Immobilie reduziert den Kostenvorteil

Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung im Umland und Pendeln mit dem ÖPNV an fünf Tagen in der Woche fällt die Zeit, bis die niedrigeren Anschaffungskosten aufgebraucht sind, deutlich niedriger aus, weil wegen der Größe der absolute Kostenunterschied geringer ist. Dennoch sind an drei Standorten mehr als 40 Jahre möglich: Seevetal (44 Jahre), Schwarzenbek (43 Jahre) und Pinneberg (41 Jahre). Mehr als 30 Jahre Kostenvorteil erreichen die Städte Ahrensburg (36 Jahre) und Winsen (35 Jahre).

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„Wer sich für den Immobilienkauf im Umland interessiert, sollte neben den günstigen Quadratmeterpreisen auch die Fahrkosten und den Zeitaufwand einplanen“, sagt Beermann. Deshalb haben sich die Experten bei den Fahrkosten um ein realistisches Szenario bemüht. Es pendelt immer nur eine Person des Haushalts. Außerdem wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für Stadtbewohner innerhalb der City identisch sind mit denen der Pendler von der Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Hamburger Hauptbahnhof zum Arbeitsplatz.

Immobilie im Umland von Hamburg kaufen – auch Zeit für das Pendeln beachten

Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Hamburger Hauptbahnhof. Dieser zusätzliche Zeitaufwand wird mit rund 26 Euro je Stunde berechnet, dem im Mittel erzielten Bruttolohn in Hamburg. Die Kosten für das Auto richten sich nach der Entfernung und liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,45 Euro (bis 20 Kilometer) und bei 0,43 Euro (ab 20 Kilometer). Durch die Einführung des 49-Euro-Tickets liegen die jährlichen Mobilitätskosten im ÖPNV aktuell bei maximal 546 Euro nach Steuern und werden in den Berechnungen auf diesen maximal möglichen Betrag gedeckelt.

Schaut man auf die einfache Fahrzeit mit dem ÖPNV und die Quadratmeterpreise, so sind die Standorte Pinneberg und Seevetal besonders interessant, denn die Fahrzeiten bleiben unter 20 Minuten für eine Strecke, und die Quadratmeterpreise liegen unter 4000 Euro. Mit Einschränkungen kommt noch Ahrensburg hinzu, hier liegt der Quadratmeterpreis aber schon bei rund 4200 Euro.