Hamburg. Obwohl die Preise um bis zu 30 Prozent zurückgehen, finden neue Eigentumswohnungen kaum noch Käufer. Wo es jetzt bezugsfertige Objekte gibt.

  • Die Preise für neue Eigentumswohnungen in Hamburg sinken
  • Trotzdem verkaufen sich die Immobilien nicht gerade gut
  • Womit das zusammenhängt und wo es bezugsfertige Wohnungen gibt

Zwar steigen die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg wieder, aber das Segment der im Bau oder gerade fertiggestellten Neubauwohnungen kann davon nicht profitieren. Im Gegenteil, die Preise von Neubauwohnungen fallen. Im Schnitt waren die Preise 2023 fünfstellig pro Quadratmeter Wohnfläche. Inzwischen können solche Durchschnittspreise auch in den besonders begehrten Stadtteilen nicht mehr erreicht werden.

Das geht aus einer neuen Untersuchung des Hamburger Maklers Grossmann & Berger hervor. Grund dafür ist die verhaltene Nachfrage nach Neubauwohnungen. „Die Analyse der neu in die Vermarktung gestarteten Projekte für das erste Halbjahr ergab, dass sich die Preise wieder auf dem Niveau von 2021 normalisiert haben“, heißt es in der Untersuchung. 2021 lag der Durchschnittswert pro Quadratmeter Wohnfläche für eine neue Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche im ersten Obergeschoss bei 8480 Euro. Aktuell sind es 8440 Euro.

Immobilien Hamburg: Preisrückgänge von bis zu 31 Prozent für Neubauwohnungen

Zwischen 2021 und 2023 gab es aber einen massiven Preisanstieg auf 10.370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Gemessen daran beträgt der Preisrückgang 18,6 Prozent. Noch stärker fällt der Preisrückgang in den besonders gefragten 23 Stadtteilen Hamburgs aus. Dazu zählen zum Beispiel Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Ottensen, St. Georg und Winterhude. Hier sank der Durchschnittspreis um 31 Prozent auf 9130 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg ist weiterhin verhalten, heißt es in dem Bericht von Grossmann & Berger. Der Makler weiß aus eigener Erfahrung, was das bedeutet.  Schon sehr lange werden 63 Eigentumswohnungen in Barmbek unter dem Projektnamen Louise vermarktet. „Die perfekte Wohnung für jede Lebenslage“, lautet der Werbeslogan dafür. Doch das erkennen potenzielle Käufer nur zögerlich.

Käufer in Hamburg können sich fast nur noch kleine Wohnungen leisten

Grossmann & Berger ist schon der zweite Makler, der die Vermittlung der seit Mai 2024 bezugsfertigen Wohnungen übernommen hat. Es gab auch leichte Preisreduzierungen. Im März 2024 waren 19 Wohnungen verkauft worden, ein halbes Jahr später sind es 27. Pro Monat wird also gut eine Wohnung verkauft. Die Quadratmeterpreise liegen bei mehr als 9000 Euro und damit leicht über dem Durchschnittsniveau für die besonders gefragten Stadtteile, zu denen auch Barmbek gehört. Schon eine kleine Zweizimmerwohnung mit knapp 50 Quadratmetern kostet 462.000 Euro.

„Allerdings registrieren wir seit Frühjahr wieder etwas mehr Anfragen, insbesondere für kleinere Wohnungen mit überschaubaren Gesamtkaufpreisen in etablierten Lagen“, sagt Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau Hamburg von Grossmann & Berger. Für Bauvorhaben jenseits der beliebten Stadtteile gibt es nach seiner Einschätzung wenig Nachfrage. Die Käufer warten außerdem, bis die Immobilien weitgehend fertiggestellt sind. „Die Käufer sind in der Regel nicht mehr bereit, das Baurisiko mitzutragen“, sagt Kaché. Der Verkauf vom Plan, also noch nicht fertiggestellter Wohnungen, bleibe herausfordernd. Allerdings ist die Fertigstellung keine Garantie für einen schnellen Verkauf neuer Wohnungen.

Immobilien Hamburg: Auch bezugsfertige Neubauwohnungen lassen sich nur schwer verkaufen

Mitte Juni waren beim Projekt Wedeler Tor in Wedel von Bonava noch zwölf Wohnungen verfügbar. Seit diesem Zeitpunkt wurde nicht eine einzige Einheit der bereits bezugsfertigen Wohnungen verkauft. Inzwischen sind sogar 13 Wohnungen noch erhältlich, wahrscheinlich führten Reservierungen nicht in jedem Fall zu einem Abschluss, weil die Finanzierung nicht gelang. Im Wedeler Tor kostet eine Zweizimmerwohnung mit 54 Quadratmetern rund 290.000 Euro, also knapp 5400 Euro pro Quadratmeter.

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Im noch weiter von Hamburg entfernten Uetersen waren ebenfalls in dem Wohnquartier Rosenredder Mitte März 2024 noch zehn Eigentumswohnungen ebenfalls von Bonava erhältlich. Für die größeren Wohnungen lockte man damals mit einem nicht näher bezifferten Preisvorteil.

Neubau in Uetersen: Nur drei Wohnungen in sechs Monaten verkauft

Sieben der zehn Wohnungen sind ein halbes Jahr später immer noch nicht verkauft, zwei davon immerhin reserviert. Dabei sind auch diese Wohnungen seit Langem bezugsfertig. Projektentwickler Bonava übt sich in Geduld. „Ziel ist es, dass die Nachbarschaft bis Ende des Jahres komplett ist“, sagt eine Unternehmenssprecherin.

Auch die Sparda-Bank Hamburg kommt beim Verkauf der neuen Eigentumswohnungen in Stellungen nicht voran. In dem Projekt Steady waren nach Recherchen des Abendblatts Ende Mai noch 31 Wohneinheiten, also die Hälfte der insgesamt 63 Eigentumswohnungen, verfügbar. Gut drei Monate später hat sich an dieser Zahl nichts geändert.