Hamburg. Reale Verkaufspreise sinken im ersten Halbjahr überraschend stark. Was Experten dazu sagen – und wie es bei Wohnungen aussieht.

Die Phase fallender Immobilienpreise in Hamburg geht zu Ende. Das belegen zumindest die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen, wie berichtet. Doch wie sieht es bei Einfamilienhäusern aus? Hier ist der Preisrückgang noch nicht gestoppt. Das zeigen Daten des Hamburger Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der laufend Kaufverträge und damit die tatsächlichen Verkaufspreise auswertet.

Danach wurden im ersten Halbjahr 2024 rund 1060 Verkäufe von Einfamilienhäusern in der Hansestadt beurkundet. Im Gesamtjahr 2023 waren es 2507 Verkaufsfälle, wobei zu den Einfamilienhäusern auch Doppel- und Reihenhäuser gezählt werden. Gemessen an den bisherigen Verkaufszahlen kann also nicht von einer Belebung des Marktes ausgegangen werden, wobei die Werte aus 2023 schon 20 Prozent unter dem Vorjahr lagen.

Hauspreise in Hamburg fallen das siebte Quartal in Folge

Auch bei der Preisentwicklung zeigt sich, dass sich der Hamburger Häusermarkt noch in einer schwierigen Phase befindet. Im zweiten Quartal 2024, also in den Monaten April, Mai und Juni, sind die Durchschnittspreise für Häuser in Hamburg gegenüber dem Vorjahresquartal um 6,17 Prozent gefallen. Es ist der siebte negative Quartalswert in Folge. Auch der kurzfristige Vergleich der ersten drei Monate des Jahres mit den Monaten April, Mai und Juni zeigt noch einen Preisrückgang bei Häusern von 1,14 Prozent.

Zum Vergleich: Bei den Eigentumswohnungen sind die Käufer wieder bereit, höhere Verkaufspreise zu bezahlen. Diese Immobilien wurden in Hamburg im Schnitt um 2,7 Prozent teurer verkauft als vor Jahresfrist.

Kaufpreis verrät nicht alles über die Immobilie – Gutachterausschuss sammelt weitere Daten

Die Daten stammen vom Institut für Weltwirtschaft (IfW), das in Zusammenarbeit mit 20 Gutachterausschüssen der Republik, darunter auch Hamburg, einen bundesweiten Immobilienpreisindex erstellt. Der Gutachterausschuss Hamburg möchte aber selbst unterjährig keine eigenen Angaben zur Preisentwicklung von Immobilien machen, hieß es auf Anfrage.

Ein Grund ist, dass die Preistendenz noch mit einigen Unsicherheiten behaftet sei. So handelt es sich bei den Daten für Hamburg um die reinen Kaufpreise. Die Daten sind noch nicht bereinigt, heißt es aus dem Gutachterausschuss. Zunächst erfährt das Gremium meist nur den Kaufpreis. Andere Daten wie Baujahr, Wohnfläche oder energetischer Zustand werden erst im Nachgang über einen Fragebogen bei den neuen Besitzern erhoben und ergeben so ein vollständigeres Bild.

Verband sieht Beruhigung der Lage am Immobilienmarkt

Dennoch sind die Daten aussagekräftig und werden auch noch von anderer Seite gestützt. Denn auch der Verband der Pfandbriefbanken (vdp) wertet Immobilienkaufverträge aus. Danach sind Häuser in Hamburg im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 1,6 Prozent günstiger geworden. Die Daten des Gutachterausschusses Hamburg haben allerdings größeres Gewicht, weil er alle Kaufverträge auswertet, aber nicht jeder Immobilienkauf in Hamburg über Mitgliedsbanken des vdp finanziert wird.

Abseits von den Häusern in Hamburg sieht der vdp aber eine deutliche Beruhigung am deutschen Immobilienmarkt. „Nach zwei Jahren des Abschwungs scheint das weitere Rückschlagpotenzial inzwischen begrenzt zu sein“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. „Es ist noch deutlich zu früh, eine Trendumkehr auszurufen, aber eine Entspannung der schwierigen Lage zeichnet sich ab.“

Einfamilienhäuser haben eine schlechtere Energieeffizienz als Wohnungen

Häuser leiden stärker als Eigentumswohnungen unter den Problemen der Energieeffizienz von Immobilien, die mit dem geplanten Ende der Gas- und Ölheizungen stärker an Bedeutung gewinnen. „Häuser haben hier größere Nachteile als Wohnungen, weil beim Haus der neue Eigentümer alle sich aus einer energetischen Modernisierung ergebenden Kosten allein tragen muss, während bei einer Wohnung sich die Kosten auf eine Eigentümergemeinschaft verteilen“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des Vorstandes des Immobilienverbandes (IVD) Nord.

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Zudem sind in Hamburg Einfamilienhäuser in einem schlechteren Zustand als Eigentumswohnungen, wenn es um die Energieeffizienzklasse der Immobilien geht. Das zeigt eine Untersuchung des Immobilienportals Immowelt, das die Energieeffizienzklassen der angebotenen Immobilien ausgewertet hat. Denn gemessen an der Energieeffizienzklasse ist fast jedes zweite Haus in Hamburg ein Sanierungsfall. Es fällt in die drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H. Der genaue Anteil liegt bei 49,2 Prozent.

Trotz Preisrückgang: Einfamilienhäuser haben sich in Hamburg im Wert mehr als verdoppelt

Die drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H führen zu einem Energiebedarf zwischen mindestens 160 und mehr als 250 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Schnell werden so rund 30.000 kWh Gas im Jahr verbraucht. Das sind rund 3000 Euro an Heizkosten.

Wesentlich besser schneiden in Hamburg Eigentumswohnungen bei der Energieeffizienz ab. Hier liegt der Anteil der Wohnungen mit den drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H bei 19,1 Prozent. Unabhängig von der Bausubstanz verbessern innenliegende Wohnungen ohne Außenwände die Energieeffizienz des Gebäudes. Aufgrund der starken Neubautätigkeit in Hamburg im Geschosswohnungsbau liegt der Anteil in den vier besten Effizienzklassen A+, A, B und C bei rund 30 Prozent. Bei den Häusern sind es nur 22,1 Prozent.

Bei allen Problemen, die Besitzer von Einfamilienhäusern mit Blick auf die Wertentwicklung haben, darf nicht übersehen werden, dass diese Immobilien in Hamburg laut IfW seit 2010 eine Wertsteigerung von im Schnitt 134 Prozent erfahren haben. Der aktuelle Preisrückgang ist da schon mit einbezogen.