Hamburg. Hamburger Stadtteile näher betrachtet: In Eimsbüttel werden vor allem kleinere Eigentumswohnungen angeboten. Wo jetzt ein Neubau entsteht.
Helle Stuckfassaden, Rotklinkerbauten, Kopfsteinpflaster, schöne Parks und die Osterstraße. Das ist, kurz beschrieben: Eimsbüttel, einer der beliebtesten Stadtteile Hamburgs mit knapp 58.000 Einwohnen. Dort ist es mit knapp 18.000 Bewohnern pro Quadratkilometer ziemlich eng. Die Bevölkerungsdichte liegt siebenfach über dem Hamburger Durchschnitt. Doch die Nachfrage nach Wohnungen ist groß. Mit welchen Preisen müssen Käufer und Mieter rechnen?
Vor allem junge Menschen, Studenten und Familien zieht es in das lebendige Viertel im westlichen Teil Hamburgs. Die Mischung aus dörflicher Idylle und nachbarschaftlicher Nähe bestimmt den Stadtteil, der ein eigener Mikrokosmos ist. Man muss ihn nicht verlassen, denn alles ist vor Ort: inhabergeführte Geschäfte, kulinarische Verlockungen und erstklassiges Sportangebot.
Vor 30 Jahren waren Wohnungen in Eimsbüttel nicht gefragt – so hoch sind Kaufpreise und Mieten heute
Viele Menschen leben schon sehr lange hier, oft in Altbauwohnungen aus der Zeit nach 1860, als das Gebiet zur Ansiedlung systematisch erschlossen wurde. Von großbürgerlichen Luxuswohnungen etwa an der Eichenstraße über die „Hamburger Burg“, eine hufeisenförmige Wohnanlage, die 1899 vom Bau- und Sparverein zu Hamburg im Stellinger Weg errichtet wurde, bis zu Hinterhöfen zum Beispiel an der Weidenallee wurde für jeden Geldbeutel gebaut. Andere haben ihre Wohnungen in den Bauten, die erst nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden.
Doch das mit der hohen Anziehungskraft von Eimsbüttel war nicht immer so. Makler Christian Peters kann sich noch daran erinnern, als er in der Lutterothstraße Anfang der 1990er-Jahre die ersten Wohnungen verkaufen wollte. Zu Quadratmeterpreisen von – jetzt in Euro umgerechnet – 1200 bis 1400 Euro.
Kaufpreise und Mieten: Quadratmeterpreise in Eimsbüttel haben sich fast verfünffacht
„Das Interesse war gering“, erinnert sich Peters. „Die Mieter hatten kein Interesse und sagten, sie würden bald wieder ausziehen. Und für Kapitalanleger war die Lutterothstraße damals keine Lage, in die man investiert“, sagt der Makler. Der preisliche Aufschwung in Eimsbüttel kam später, als Immobilienkäufern Eppendorf und Hoheluft zu teuer wurden. Und Selbstnutzer entdecken eine Lage meist erst dann, wenn bereits Kapitalanleger investiert haben.
Rund drei Jahrzehnte später ergibt sich ein ganz anderes Bild. Der Quadratmeter Wohnfläche einer Eigentumswohnung im Stadtteil Eimsbüttel, der zum gleichnamigen Hamburger Bezirk gehört, kostet im dritten Quartal 2024 nach Angaben des Vergleichsportals ImmoScout24 im Schnitt 6762 Euro. Auch wenn die Preise binnen zwei Jahren um rund elf Prozent gefallen sind, ist Eimsbüttel immer noch ein teurer Wohnstandort. Die Quadratmeterpreise liegen rund 44 Prozent über dem Hamburger Durchschnitt.
Stadtteil Eimsbüttel ist gut an die Innenstadt angebunden
Inzwischen wird die gute Lage von Eimsbüttel nicht mehr angezweifelt. „Mit den vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, den Parks und der guten Anbindung mit zwei U-Bahn-Linien an die Innenstadt ist Eimsbüttel ein sehr gefragter Wohnort“, sagt Makler Peters. Nach dem Umbau sei die Osterstraße zu einer Flaniermeile geworden.
Das Kaiser-Friedrich-Ufer bietet Zugang zum Isebekkanal. Die Wege entlang des Ufers sind zudem beliebtes Ziel für Spaziergänger und Jogger. Ebenfalls am Kaiser-Friedrich-Ufer befindet sich mit über 100-jähriger Geschichte Hamburgs ältestes Schwimmbad: das Kaifu-Bad.
Vor allem kleinere Eigentumswohnungen stehen in Eimsbüttel zum Verkauf
Aktuell angeboten werden in Eimsbüttel auf der Immobilienplattform ImmoScout24 rund 50 Eigentumswohnungen. Vor allem, wer kleinere Wohnungen sucht, wird dort fündig. Dann bleiben auch häufig die Preise überschaubar und liegen zum Teil noch unter 400.000 Euro. Denn mehr als die Hälfte der angebotenen Wohnungen ist nicht größer als 70 Quadratmeter. Größere, familiengerechte Wohnungen sind kaum im Angebot, wenn man von einem Neubauprojekt absieht.
Meist müssen für die Wohnungen zwischen 7000 und 9000 Euro pro Quadratmeter ausgegeben werden, wenn sie in einem Jugendstilgebäude liegen oder umfassend modernisiert wurden. Ambitioniert ist der Preis mit mehr als 9000 Euro pro Quadratmeter für eine lediglich 40 Quadratmeter große Wohnung, die umfassend saniert wurde, sich aber nicht in einem herrschaftlichen Haus befindet. Ist diese Bedingung erfüllt, werden meist um die 9000 Euro pro Quadratmeter für derartige Wohnungen aufgerufen.
Die Quadratmeterpreise in Eimsbüttel liegen zwischen 7000 und 9000 Euro
Es geht aber auch günstiger, vor allem für Nachkriegsbauten: Die Fassade in dem Haus aus dem Jahr 1955 ist bereits gedämmt, die Fenster sind erneuert und die Balkone saniert. Zweieinhalb Zimmer mit insgesamt 64 Quadratmetern kosten in einer zentralen Lage von Eimsbüttel knapp 400.000 Euro. Das sind 6200 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnung ist nicht vermietet, aber es gibt bei diesem für Eimsbüttel günstigen Preis einen anderen Haken: Innen muss die Wohnung noch umfassend renoviert werden, einschließlich Bad und Küche.
Keinen Renovierungsbedarf hat eine Dachgeschosswohnung mit 70 Quadratmetern für knapp 470.000 Euro. Auch hier bleibt der Quadratmeterpreis in dem Nachkriegsbau noch unter 7000 Euro – eine Klimaanlage ist inbegriffen. Bei Gründerzeithäusern und größeren Wohnflächen indes wird der Kaufpreis von einer halben Million Euro schnell überschritten. Stuckverzierte Decken, großzügige Fensterelemente und Pitchpine-Böden bestimmen die knapp 90 Quadratmeter große Wohnung mit vier Zimmern in einem Gründerzeithaus aus dem Jahr 1910. Angebotspreis: 785.000 Euro.
Neubau in Eimsbüttel mit 24 Wohnungen wird Ende 2026 fertig
Noch etwas teurer ist das Neubauprojekt „Bella“, das in der Bellealliancestraße in zwei Gebäuden bis Ende 2026 entsteht. Bauherr Roscom aus Trittau errichtet insgesamt 24 Eigentumswohnungen mit zwei bis fünf Zimmern. Die meisten Wohnungen werden zwei Balkone in unterschiedlichen Himmelsrichtungen haben. Lange vor Fertigstellung sind bereits neun Wohnungen reserviert. Das ist beachtlich, denn viele bereits bestehende Eigentumswohnungen in Hamburg warten derzeit auf Käufer. „Für Bauvorhaben jenseits der beliebten Stadtteile gibt es wenige Interessenten“, sagt Garlef Kaché, Bereichsleiter Neubau Hamburg von Grossmann & Berger.
Eine kleine Zweizimmerwohnung mit 44 Quadratmetern im Projekt „Bella“ kostet 524.000 Euro. Für die familientaugliche Wohnung mit 115 Quadratmetern werden 1.115.000 Euro gefordert.
Miete in Eimsbüttel ist 25 Prozent teurer als im Hamburger Durchschnitt
Einfamilienhäuser werden derzeit in Eimsbüttel nicht angeboten. Lediglich einige Mehrfamilienhäuser stehen zum Verkauf. Eimsbüttel ist auch nicht der richtige Stadtteil für ein Haus mit Garten. „Zu 90 Prozent wird der Stadtteil von Mehrfamilienhäusern bestimmt“, sagt Peters.
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Mietwohnungen werden in Eimsbüttel kaum angeboten, wenn man von den vielen Tauschangeboten absieht. Laut ImmoScout24 liegt die durchschnittliche Kaltmiete in dem Stadtteil bei 15,60 Euro pro Quadratmeter. Das sind 25 Prozent mehr als im Hamburger Durchschnitt. Innerhalb von zwei Jahren sind die Durchschnittsmieten in Eimsbüttel um rund zehn Prozent gestiegen.
Kaum Mietwohnungen in Eimsbüttel im Angebot – Stellingen als Alternative?
Eine Dreizimmerwohnung in einem schlichten Gelbklinkerhaus aus dem Jahr 1953 mit einem modernisierten Bad kostet bereits 1342 Euro kalt. Für eine möblierte Wohnung mit knapp 40 Quadratmetern in einem Jugendstilhaus fordert ein privater Vermieter fast 42 Euro pro Quadratmeter.
Mieter haben also eher schlechte Karten, in Eimsbüttel heimisch zu werden. „Da hilft nur ein Ausweichen auf angrenzende Stadtteile“, sagt Peters. „In Stellingen sind die Chancen auf eine Mietwohnung wesentlich größer.“ Zwar hat auch die SAGA in Eimsbüttel rund 2150 Wohnungen in ihrem Bestand. Aber die Fluktuation ist sehr gering. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 8,48 Euro je Quadratmeter.