Hamburg. Preise für ältere Häuser sind in Hamburg stark gefallen. Nun hoffen Verkäufer wieder. Woran das liegt und ob man jetzt kaufen sollte.

Allmählich tut sich etwas am Hamburger Immobilienmarkt. Die Phase der Stagnation und ganz weniger Immobilienverkäufe geht zu Ende. Im vergangenen Jahr wechselten nach dem Jahresbericht des Gutachterausschusses nur noch 2025 Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser den Besitzer, das ist der niedrigste Wert seit 1995 (1941 Objekte) in der Stadt. Doch im Frühjahr erwacht traditionell wieder das Interesse an den eigenen vier Wänden, und es spricht viel dafür, dass sich so ein Jahr wie 2023 mit zweistelligen Preisabschlägen bei fast allen Wohnimmobilien nicht wiederholen wird. Dafür gibt es eine ganze Reihe von Gründen.

Zwar lässt sich das noch nicht an harten Preisdaten für das erste Quartal 2024 festmachen, aber das Interesse an Immobilien hat deutlich zugenommen. Potenzielle Käufer geben ihre abwartende Haltung auf – auch weil sie deutliche Preisabschläge wahrgenommen haben. „Wer jetzt verkaufen will, hat verstanden, welche Preise realistisch sind“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien. Gleichzeitig kommen viele Immobilien auf den Markt. „Bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro läuft es gut“, sagt Claudia Witthöft von Witthöft Wohnimmobilien.

Immobilien Hamburg: Preisrückgänge nehmen ab

Was die Makler vor Ort registrieren, gilt auch für den Gesamtmarkt. „Wir stehen am Beginn einer Trendwende am Immobilienmarkt“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Dr. Klein. „Die Preisrückgänge nehmen ab, wenn man die Entwicklung mal nicht auf Jahressicht betrachtet, und es gibt leichte positive Preisbewegungen nach oben.“ Das gelte allerdings nicht für alle Wohnimmobilien.

„Es wird weiterhin eine starke Differenzierung beim Preis geben“, sagt Neumann. „Immobilien mit schlechter Energieeffizienz werden weiter an Wert verlieren, während energetisch sanierte Objekte an Wert gewinnen. Unterm Strich erwarte ich zunächst eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen. Je nachdem aus welchen Objekten sich der Durchschnittspreis zusammensetzt, wird es mal nach oben oder auch nach unten bei den Preisen gehen.“

Altbau statt Neubau: 90 Prozent der verkauften Immobilien kommen aus dem Bestand

Da es bei den Häusern mit schlechter Energieeffizienzklasse auch noch mehr Verhandlungsspielraum als bei anderen Immobilien gibt, rücken die jetzt wieder in das Interesse der Kaufinteressenten. Denn gerade bei solchen Objekten sind für ein Einfamilienhaus in Hamburg Preise von weniger als 500.000 Euro realistisch. Rund 90 Prozent der verkauften Objekte kommen derzeit aus dem Bestand. Denn Bestandsimmobilien wurden 2023 rund 10 bis 30 Prozent günstiger verkauft als zuvor, wie die Daten des Gutachterausschusses Hamburg auf der Basis der Kaufverträge belegen.

Knapp die Hälfte (49 Prozent) der über den Baugeldvermittler Interhyp im ersten Quartal 2024 bundesweit finanzierten Objekte weist eine Energieeffizienzklasse von D oder schlechter auf. Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird in neun Klassen von A+ bis H eingeteilt. „Wir haben im ersten Quartal 2024 gesehen, dass die Nachfrage nach Bestandsimmobilien besonders groß war“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp-Gruppe. „Das zeigt, dass Käuferinnen und Käufer attraktive Chancen abseits der Immobilien mit Top-Energieeffizienzklasse erkennen und wahrnehmen.“

Haus kaufen in Hamburg: Das Thema Heizung hat seinen Schrecken verloren

Diese Entwicklung bestätigt auch Michael Neumann vom Konkurrenten Dr. Klein. „Mit den fallenden Preisen ist aber auch wieder das Interesse an Immobilien mit schlechteren Energieeffizienzklassen gestiegen.“ Das Thema Heizung hat seinen Schrecken verloren. „Die Diskussion um die Wärmepumpe ist entschärft, weil es nicht mehr die Vorstellung gibt, man müsse als Erstes die Heizung nach einem Immobilienkauf austauschen“, sagt Neumann. „Noch vor einigen Monaten wurde der Immobilienkauf wegen der Heizungsfrage aufgeschoben, das ist jetzt nicht mehr so.“

Im Zuge von steigenden Strom- und Gaspreisen wuchs die Verunsicherung bei unsanierten Altbauten: Wenn die Energiekosten dauerhaft hoch bleiben, ist die Heizungsrechnung nicht mehr bezahlbar. Doch inzwischen sind die Gaspreise wieder deutlich gefallen.

Verkauf von Wärmepumpen bricht ein – Ölheizung legt zu

Auch die Absatzzahlen der Heizungsindustrie sprechen für Neumanns These. Im ersten Quartal 2024 brach der Absatz von Wärmepumpen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 52 Prozent auf 46.000 Geräte ein. Gasheizungen wurden 17 Prozent weniger verkauft, insgesamt 140.000 Anlagen. Nur der Absatz von Ölheizungen nahm auf niedrigem Niveau um 27 Prozent auf 27.500 Heizungen zu. Bis eine Stadt oder Kommune eine Wärmeplanung vorgelegt hat, die Aufschluss über einen möglichen Anschluss an die Fernwärme gibt, können auch noch konventionelle Heizungen eingebaut werden.

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Hamburger müssen sich dabei allerdings auch nach dem Hamburger Klimaschutzgesetz richten und einer neuen Gas- oder Ölheizung müssen 15 Prozent Biogas oder 15 Prozent Bioöl beigemischt werden, wenn über Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung kein anderer Ausgleich gefunden wird.

Hamburger nehmen wieder mehr Kredit für ihre Immobilie auf

Es gibt zwar in Hamburg Heizölhändler, die ein entsprechendes Heizöl liefern können, aber es ist 17 Prozent teurer als normales Heizöl. Dagegen können Biogastarife auf den Vergleichsportalen einfacher gebucht werden. Wer auf Immobiliensuche im Umland ist: In Schleswig-Holstein existiert eine ähnliche Regelung wie in Hamburg, in Niedersachsen gibt es solche Vorgaben nicht.

Nach den Zahlen, die Interhyp exklusiv für diese Zeitung erhoben hat, nehmen die Hamburger im ersten Quartal 2024 bei ihren Immobilienfinanzierungen 12,4 Prozent mehr Kredit auf als im vierten Quartal 2023. Das kann zwei Ursachen haben: Entweder sie kaufen teurere Objekte mit einer besseren Energieeffizienz oder sie haben bereits einen Betrag für die Sanierung in den Kredit eingeschlossen und erwerben eine günstigere Immobilie mit schlechterer Energieeffizienzklasse. Die durchschnittliche Kreditsumme der Hamburger beträgt 425.000 Euro. Die monatliche Finanzierungsrate liegt bei 1844 Euro. Das sind knapp sieben Prozent mehr als im vierten Quartal 2023.

Immobilienkäufer bevorzugen zehnjährige Zinsbindung

Auch auf der Finanzierungsseite gibt es Faktoren, die den Immobilienmarkt wieder in Schwung bringen. „Die Immobilienkäufer haben sich an die etwas höheren Zinsen gewöhnt und spekulieren nicht mehr darauf, dass die extreme Niedrigzinsphase mit Zinsen von rund einem Prozent wieder zurückkommt“, sagt Neumann.

Die Anpassung sieht so aus, dass sich Käufer meist für eine zehnjährige Zinsbindung entscheiden, weil die mit 3,60 Prozent Zinsen am günstigsten ist und gleichzeitig die anfängliche Tilgung möglichst niedrig gehalten wird. Nach den Zahlen von Interhyp ist die anfängliche Tilgung der Hamburger von 2,3 Prozent auf 1,9 Prozent im ersten Quartal 2024 gesunken. „Bei den Zinsen wird es keine großen Rückgänge mehr geben, die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank sind schon eingepreist“, sagt Neumann.

Guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf solange die Preiswende noch nicht einsetzt

Auch 50 Prozent der von Interhyp befragten Zinsexperten sehen die Zinsen für Immobilienkredite in den nächsten zwölf Monaten in einem Korridor zwischen 3,5 bis 4,0 Prozent, rund ein Drittel der Marktkenner prognostiziert fallende Bauzinsen in Richtung drei Prozent, knapp 17 Prozent vertreten die Meinung, dass die Zinsen auch wieder steigen könnten.

„Wenn es um den Immobilienkauf geht, dann ist eher in diesem Jahr der richtige Zeitpunkt als in den Folgejahren“, sagt Neumann. Bei den Finanzierungszinsen ist nicht mehr viel Bewegung zu erwarten, und solange es im Markt noch keine klare Preiswende nach oben gibt, sind die Immobilienkäufer immer noch in einer vorteilhaften Position: Es bleibt – vor allem bei älteren Objekten – Spielraum für Preisverhandlungen.