Hamburg. Hamburgs Stadtteile näher betrachtet. Heute: Sasel ist bei Familien beliebt und von Einfamilienhäusern geprägt. Was man beachten und bezahlen muss.

Sasel gehört zwar nicht zu Hamburgs angesagtesten Stadtteilen, aber gerade der Mix aus Urbanität und Ländlichkeit macht ihn für viele Familien attraktiv, die nach den eigenen vier Wänden suchen – in einem eher ruhigen und bürgerlichen Stadtteil. Ein hoher Anteil Einfamilienhäuser auf oft großzügigen Grundstücken zeichnet den Stadtteil mit rund 24.000 Einwohnern aus.

Hinzu kommt: Im Schnitt sind Häuser in Sasel nach Daten des Immobilienportals ImmoScout24 seit dem zweiten Quartal 2022 um 15,7 Prozent günstiger geworden. Der Preisrückgang ist noch etwas größer als im Hamburger Durchschnitt von 14,8 Prozent.

Immobilien Hamburg: Eigenheim kaufen – so viel hat Sasel zu bieten

Während der Immobilienkrise in den vergangenen beiden Jahren wurden vor allem ältere Häuser verschmäht. Doch jetzt kommt wieder Bewegung in den Markt. In Sasel werden derzeit rund 40 Häuser aus dem Bestand angeboten. „Der Markt belebt sich schon seit einigen Monaten wieder. Das betrifft erfreulicherweise auch Immobilien mit älteren Baujahren, bei denen zwischenzeitlich gar nichts mehr ging“, sagt Theys Laute, Makler im Alstertal bei Grossmann & Berger. „Der Mut zur Sanierung wächst, und so können Bestandsbauten gerettet werden, die früher nur abgerissen worden wären.“

Der Stadtteil hat das nach Ansicht des Maklers verdient. „Die Familien schätzen an Sasel die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, die weiterführenden Schulen und seine idyllischen Ecken wie das nah gelegene Naturschutzgebiet Volksdorfer Teichwiesen“, sagt Laute. Wo sich noch vor einigen Jahrzehnten Wiesen und Felder erstreckten, stehen jetzt Häuser, zumeist Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften.

Dennoch hat Sasel noch immer viel Natur, und das Alstertal mit dem Alsterwanderweg bildet den grünen Rand im Norden des Stadtteils. Von der einzig erhaltenen Alsterschleuse – 1854 gebaut – kann der Fluss mit dem Kanu entdeckt werden. Im Nordosten Sasels liegt ein Teil des Naturschutzgebietes Hainesch-Iland mit Pferdekoppeln und Weiden.

Einfamilienhäuser in Sasel sind 150.000 Euro günstiger als vor zwei Jahren

Im Ortskern am neu gestalteten Saseler Markt mit seinen Klinkerbauten wie dem ehemaligen Rathaus gibt es viele Einzelhandelsgeschäfte und Supermärkte. Viele Geschäfte sind noch immer Familienbetriebe, so wie das Traditionsgeschäft Veldhoen Fischfeinkost. Auf dem Marktplatz findet jeweils donnerstags und sonnabends der Wochenmarkt statt – einer der schönsten in Hamburg, finden mindestens die Saselerinnen und Saseler. Und ausgerechnet in Sasel werden Hamburgs beste Fischbrötchen serviert, heißt es.

Beim Immobilienkauf hat all das hat seinen Preis. Der Durchschnittswert für Häuser im Stadtteil liegt laut ImmoScout24 aktuell bei 5458 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei vielen Verkaufsangeboten aber wird vom Anbieter mehr verlangt. Vor zwei Jahren waren es im Schnitt noch 6473 Euro. Doch inzwischen werden Häuser aus dem Bestand mit 150 Quadratmetern Grundfläche – eine in Sasel typische Größe – rund 150.000 Euro günstiger angeboten.

Große Grundstücke verteuern den Immobilienkauf in Sasel

Zugleich sind angesichts der gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite viele Familien bereit, sich bei der Suche nach einem Eigenheim bei dessen Größe zu beschränken. „Gesucht sind vor allem Objekte auf kleineren Grundstücken von 400 bis 500 Quadratmetern, was sich dann auch in der Wohnfläche bemerkbar macht. Mit 120 Quadratmetern kommen viele Familien mit ein oder zwei Kindern aus“, sagt Makler Laute.

„Allerdings sind die typischen Grundstücke in Sasel mit 600 bis 800 Quadratmetern größer, was bei einem Bodenrichtwert von 700 bis 800 Euro pro Quadratmeter dann auch eine Preisfrage ist“, ergänzt Lutz Greve, Vertriebsleiter im Grossmann & Berger-Shop in Poppenbüttel, der auch für Sasel zuständig ist. „Am Ende kostet ein frei stehendes, intaktes und einzugsbereites Einfamilienhaus in Sasel meist rund eine Million Euro.“ Solche Häuser haben dann zumeist ein Baujahr ab 2000, rund 150 Quadratmeter Wohnfläche und einen Keller.

Neubauten werden auf kleineren Grundstücken errichtet

Mit noch größerer Wohnfläche steigt der Preis weiter. Ein 2007 gebautes Einfamilienhaus mit 175 Quadratmetern Wohnfläche soll aktuell 1,3 Millionen Euro kosten. Rund zehn Jahre alt ist ein aktuell angebotenes Einfamilienhaus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 800 Quadratmeter großen Grundstück für 1,4 Millionen Euro.

Es sind Preise auf Neubauniveau. Neubauten in Sasel, die erst noch errichtet werden müssen, haben meist kleinere Grundstücke und eine geringere Wohnfläche. Zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit 127 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück für 819.000 Euro. Im Projekt Frahms Gärten werden drei Stadthäuser ab 870.000 Euro (121 Quadratmeter Wohnfläche) angeboten. „Leisten können sich die Einfamilienhäuser in Sasel überwiegend nur die Erbengeneration und sehr gut verdienende Haushalte“, sagt Greve.

Sasel: Ein einzugsbereites Einfamilienhaus kostet um eine Million Euro

Aber der Hauskauf geht auch mit weniger Geld – dann handelt es sich entweder um ein renovierungsbedürftiges Objekt aus dem Bestand oder um eine Doppelhaushälfte. Reihenhäuser gibt es in Sasel hingegen kaum. „Doppelhaushälften sind mit 650.000 bis 750.000 Euro günstiger“, sagt Makler Laute. Das sind dann Häuser, in die man nach einem neuen Innenanstrich sofort einziehen kann.

Mehr zum Thema

Ein Einfamilienhaus etwa, Baujahr 1968, mit 170 Quadratmetern Wohnfläche wird aktuell – nach einer Preissenkung – für 639.000 Euro angeboten. „Zwar gibt es Häuser, die deutlich günstiger sind, aber dann sind eben noch hohe Investitionen notwendig. Da kommen schnell 2500 bis 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen, wenn vom Dach bis zum Keller einschließlich der Heizung alles erneuert werden muss“, sagt Greve. „Am Ende landet man wieder im Bereich von einer Million für ein Haus ab 150 Quadratmetern Wohnfläche.“

Immobilien Hamburg: Eigentumswohnungen sind in Sasel rar

In Sasel ist auch Eigentum auf der Etage möglich, doch das Angebot an Eigentumswohnungen ist überschaubar. Mit 4640 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt ihr aktueller Quadratmeterpreis rund 800 Euro unter dem für Häuser. Seit dem zweiten Quartal 2022, dem bisherigen Höhepunkt der Immobilienpreise, hat der Durchschnittspreis für Wohnungen im Stadtteil um 11,3 Prozent nachgegeben, zeigen die Preisdaten von ImmoScout24. Aber: „Bei vielen Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist das hohe Wohngeld ein Problem“, sagt Laute.

In Neubauwohnungsprojekten wie etwa Frahms Hain der Norddeutschen Wohnungsbau kostet ein Quadratmeter Wohnfläche rund 8000 Euro. Zwar gibt es in diesem Projekt auch besonders für Familien geeignete große Wohnungen (140 Quadratmeter). Doch bei einem Preis von mehr als 1,1 Millionen Euro dürften solvente Eigenheimkäufer, die es nach Sasel zieht, das Geld wohl lieber in ein Haus investieren.