Immobilien: Kauf oder Miete? So teuer ist Wohnen in Hamburg und dem Umland

Hamburg. Überraschende Studie: Gemessen am Einkommen ist Wohnen sogar günstiger geworden. Die Ergebnisse im Detail. Wo sich der Kauf lohnt.

Einkommenssteigerungen im vergangenen Jahr haben das Wohnen überraschenderweise günstiger gemacht. Gemessen am durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen hat sich der Anteil für die Wohnkosten in Hamburg und sieben Umlandkreisen verringert, wie aus einer Studie des Hamburger WeltWirtschaftsinstituts (HWWI) und der Postbank hervorgeht.

Diese Aussage gilt überraschenderweise auch für Mieter, obwohl die Mieten in den betrachteten acht Regionen deutlich gestiegen sind. So sank der Anteil der Kaltmiete in Hamburg von 21,1 Prozent auf 20,6 Prozent. Der Mietanstieg innerhalb eines Jahres betrug 4,1 Prozent. Auch im Kreis Harburg, wo es mit 5,5 Prozent innerhalb eines Jahres den höchsten Mietpreisanstieg gab, sank der Anteil der Miete am Haushaltseinkommen von 14,3 auf 14,0 Prozent.

Immobilien Hamburg: Gestiegene Einkommen und fallende Preise erleichtern Kauf

Potenzielle Eigentümer, die sich eine Eigentumswohnung aus dem Bestand kaufen wollen, profitierten von gestiegenen Einkommen und zusätzlich von gefallenen Immobilienpreisen. Zwar ist die finanzielle Belastung für Käufer vor allem in Hamburg immer noch sehr hoch, hat sich aber im Vergleich zu 2022 deutlich verringert. Damals lag der Anteil der monatlichen Finanzierungsrate aus Zins und Tilgung für Hamburg noch bei 52,4 Prozent. Mehr als die Hälfte des Nettoeinkommens hätte also für das Wohnen ausgegeben werden müssen. Inzwischen sank der Anteil am Haushaltseinkommen auf 41,5 Prozent, was aber immer noch eine hohe Belastung darstellt.

Hamburg liegt damit im Ranking der Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern auf dem dritten Rang hinter München (46,4 Prozent) und Berlin (46,4 Prozent). Überraschend teuer ist der Einzug in die eigenen vier Wände auch in Lübeck und Rostock mit jeweils 32,8 Prozent, die im Ranking den neunten und zehnten Platz belegen.

Kauf im Hamburger Umland kostet nicht mehr als 20 Prozent des Einkommens

Während also die finanzielle Belastung der Eigentümer in Hamburg doppelt so hoch ist wie bei Mietern, sieht das im Hamburger Umland viel günstiger aus. Zwar führt auch dort Kaufen zu einer höheren Belastung als Mieten, aber bis auf die Kreise Pinneberg und Lüneburg bliebt der Anteil der Finanzierungsrate am durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen in den Kreisen Segeberg, Harburg, Stormarn, Stade und Herzogtum Lauenburg unter 20 Prozent. Im Kreis Pinneberg liegt der Anteil mit 20,3 Prozent nur leicht darüber, und im Landkreis Lüneburg wird mit 23,8 Prozent der höchste Wert im Umland erreicht.

Nach einer Faustformel sollten Privathaushalte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufwenden. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Finanzierungsraten für das Eigenheim eher an der 25-Prozent-Linie orientieren. In allen betrachteten sieben Landkreisen wird diese Linie unterschritten.

Immobilien sicher finanzieren und einen Puffer einbauen

„Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen es für Durchschnittsverdiener in vielen Regionen leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte jedoch gründlich prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig zu stemmen ist. Kaufinteressierte sollten unbedingt einen Puffer für unvorhersehbare Ereignisse einbauen – etwa große Ausgaben oder weniger Einkommen, Inflation und höhere Energiepreise. So gehören beispielsweise steuerfreie Ausgleichszahlungen infolge der Inflation der Vergangenheit an. Letztere trugen maßgeblich zu den nominalen Einkommenssteigerungen des letzten Jahres bei.“

Basis für die Berechnungen ist der Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand. Die gesamten Investitionskosten einschließlich Grunderwerbsteuer und Gerichts- und Notargebühren werden zu 80 Prozent über einen Immobilienkredit finanziert. Nebenkosten für Makler und Sanierung wurden nicht berücksichtigt. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung und die Finanzierungsrate bei einem Kauf wurde dann vom HWWI ins Verhältnis zum durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen gesetzt.

In vielen Umlandkreisen kostet Eigentum nicht mehr als 1000 Euro im Monat

In den Kreisen Segeberg, Harburg, Stormarn, Stade und Herzogtum Lauenburg kostet der Einzug in die eigenen vier Wände knapp 1000 Euro im Monat. Abgesehen von Hamburg ist es im Landkreis Lüneburg mit 1067 Euro am teuersten, im Kreis Pinneberg kostet die eigene Wohnung 1009 Euro im Monat. Am günstigsten kommen Immobilienkäufer in Landkreis Stade mit 850 Euro monatlich weg.

In Hamburg müssen für den Einzug in eine 70 Quadratmeter große Wohnung 1878 Euro im Monat aufgewendet werden. Ursache für den großen Unterschied zu den Umlandkreisen ist der hohe Quadratmeterpreis von 6230 Euro in Hamburg, während die Preise in den umliegenden Kreisen zwischen 2832 Euro (Stade) und 3554 Euro (Lüneburg) liegen. Eingerechnet ist der Rückgang der Immobilienpreise im vergangenen Jahr, der zwischen fünf Prozent im Kreis Stade und 9,1 Prozent im Kreis Pinneberg lag. In Hamburg sanken die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 6,8 Prozent.

Langfristig haben Käufer mehr Vorteile als Mieter

Auch die Höhe der Durchschnittseinkommen spielt eine Rolle, wie teuer der Einzug in die eigenen vier Wände wird. Zu den hohen Immobilienpreisen in Hamburg kommt noch ein relativ niedriges Haushaltsnettoeinkommen von 54.267 Euro im Jahr 2023. Es ist zusammen mit dem Landkreis Lüneburg (53.738 Euro) der niedrigste Wert in allen acht betrachteten Regionen. In den anderen Landkreisen liegen die Haushaltsnettoeinkommen höher. Die höchsten Werte werden im Kreis Stormarn (64.481 Euro) und im Landkreis Harburg (63.416 Euro) erreicht.

Mehr zum Thema

In den Umlandkreisen bringt der Erwerb von Wohneigentum nur zu einer geringfügig höheren Belastung im Vergleich zur Kaltmiete. Gleichzeitig führen Mieterhöhungen bei Mietern im Zeitverlauf zu steigenden Nettokaltmieten. Zwar müssen auch die Mieter in Hamburg mit einer solchen Entwicklung rechnen, aber hier ist die Finanzierung der eigenen Wohnung eine große Herausforderung – zumindest mit einem Durchschnittseinkommen.

Nach vollständiger Tilgung des Immobilienkredits werden Eigentümer selbstgenutzten Wohnraums gegenüber Mietern bei den laufenden Wohnkosten deutlich entlastet. Sie müssen ausschließlich weiter die Wohnnebenkosten sowie die Sanierungs- und Instandhaltungskosten der Eigentumswohnung tragen, während Mieter neben den Wohnnebenkosten zusätzlich regelmäßig die im Laufe der Zeit steigende Nettokaltmiete aufbringen müssen.