Hamburg. Bei Trennung oder Tod eines Partners droht die Zwangsversteigerung. Wie vor allem unverheiratete Paare vorbeugen sollten.

Die einen suchen verzweifelt nach einer Immobilie. Andere besitzen sie seit Jahren, und plötzlich erweist sie sich als Klotz am Bein. Denn bei einer Trennung können Haus oder Wohnung schnell zu Belastung werden, wenn wichtige Fragen vorher nicht geregelt wurden, erst recht bei unverheirateten Paaren. Wenn dann versucht wird, alles nur noch im Streit oder über Anwälte zu regeln, ist die Zwangsversteigerung nicht mehr fern. Denn Hochzeit, Haus und Kind, dieser Dreiklang gilt bei der Lebensplanung vieler Paare längst nicht mehr.

In Deutschland leben geschätzt rund drei Millionen Paare in wilder Ehe, während die Zahl der Eheschließungen seit 1990 abnimmt. Beim Kauf einer Immobilie spielt der Familienstand keine Rolle. „Aus Sicht der Bank macht es keinen Unterschied, ob ein Ehepaar oder ein Paar, das zusammenlebt, eine Immobilie kaufen möchte“, sagt André Tiedemann, Baufinanzierungsberater der Haspa. „Für die Bewertung der Bonität und der Finanzierungsfähigkeit macht das keinen Unterschied.“

Falle Immobilienkauf: Was Paare in Hamburg unbedingt beachten müssen

Immer mehr Familien oder Lebenspartner kaufen gemeinsam eine Immobilie. „Bei unverheirateten Paaren gilt aber bei Tod oder Trennung eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Hauskauf sollten Unverheiratete daher wissen, was auf sie zukommt. Nach einer Heirat gilt das Familienrecht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt und in der Ehe in der Regel die Zugewinngemeinschaft. „Ein unverheirateter Partner gilt rechtlich dagegen nur als Dritter“, sagt Krolzik.

Deshalb muss sich ein unverheiratetes Paar beim Immobilienkauf ein paar mehr Gedanken machen, rät Baufinanzierungsexperte Tiedemann. „Denn eine ,wilde Ehe‘ kennt keine Form der Gütergemeinschaft. Wenn der eine 100.000 Euro und der andere nur 20.000 Euro zum Eigenkapital für den Immobilienkauf beisteuert, so kann man das in einem GBR-Vertrag festhalten, auch die Miteigentumsanteile an der Immobilie können dort geregelt werden, ebenso wie weitere Dinge, etwa was im Fall einer späteren Trennung passieren soll.“ GBR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

In Verträgen nach dem Immobilien-Kauf den Ernstfall regeln

„Dann wird die Gesellschaft selbst Eigentümerin der Immobilie, und die beiden Partner können in unterschiedlicher Höhe an der Gesellschaft beteiligt sein. Hierbei lassen sich im Gesellschaftsvertrag auch bewegliche Beteiligungsquoten regeln, etwa wenn ein Partner zwischendurch eine Sondertilgung vornimmt“, sagt die Hamburger Notarin Sarah Nietner.

Eine Alternative dazu ist ein notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag. „Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen“, sagt Beate Schön, Rechtsexpertin des Verbraucherportals Finanztip.

Erbfall: Unverheirateter Partner geht bei Immobilien ohne Testament leer aus

„Als Bank können wir da nur Anregungen geben, für die konkrete Ausgestaltung empfehlen wir, sich externen juristischen Rat einzuholen“, rät Tiedemann. „Auch wenn der Anteil am Eigenkapital sehr unterschiedlich ausfällt, habe ich die Erfahrung gemacht, dass die meisten Paare wollen, dass jedem die Immobilie zur Hälfte gehört.“ Aber das muss dann im Grundbuch auch so dokumentiert werden.

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Für Unverheiratete ist es häufig eine Überraschung, dass der andere Partner nicht erbberechtigt ist. Bei kinderlosen Verstorbenen erben nach der gesetzlichen Erbfolge zunächst nur die Eltern. Sind die tot, sind die Geschwister an der Reihe. Der nicht verheiratete Partner jedoch geht nach dem Gesetz leer aus.

Risikolebensversicherung ist unverzichtbare Absicherung

Deshalb ist ein Testament oder ein Erbvertrag für Unverheiratete unverzichtbar, soll der Überlebende in irgendeiner Form abgesichert werden: „Dieser kann als Erbe eingesetzt werden. Oder ihm kann die Immobilie zumindest im Wege eines Vermächtnisses zugedacht werden“, sagt Nietner. Die Pflichtteilsrechte der Eltern, also quasi das „Mindesterbe“, bleiben davon aber unberührt und belaufen sich immerhin auf die Hälfte des Nachlasses.

„Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein“, sagt Krolzik. Er empfiehlt daher, eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. Zudem müssen Paare ohne Trauschein bedenken, dass der andere Partner bei Erbschaften und Schenkungen nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 Euro hat. Der darüber hinausgehende Wert einer Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer. Für Ehegatten beträgt der Freibetrag 500.000 Euro.

Verschiedene Szenarien bei Immobilien im Trennungsfall abwägen

Bei einer Trennung sind verschiedene Szenarien möglich, sofern beide Partner Eigentümer sind und die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Eheleute oder um ohne Trauschein Zusammenlebende handelt.

„Wichtig ist eine Einigung über die weitere Immobiliennutzung“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung des Baugeldvermittlers Dr. Klein in Lübeck. „Entscheiden sich die Eheleute dafür, dass einer von beiden die Wohnung oder das Haus behält und auch die weitere Finanzierung vollständig übernimmt, wird der Partner, der auszieht, entweder ausgezahlt oder erhält eine vereinbarte Miete.“ Experte Tiedemann weiß aber aus Erfahrung, „dass es für einen Partner sehr schwierig ist,
künftig die Gesamtfinanzierung zu stemmen und den Partner auch noch seinen Anteil an der Immobilie abzukaufen“.

Statt Verkauf ist auch eine Vermietung der gemeinsamen Immobilie möglich

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie im Scheidungsfall zu halten, ist die Vermietung an Dritte. „Über Mieteinnahmen lässt sich ein laufendes Darlehen weiter tilgen, und es fallen für die Kreditnehmer keine Zusatzkosten an“, sagt Ludwig. Möglicher Vorteil: Besteht ein Überschuss an Mieteinnahmen, kann dieser sogar noch unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Allerdings sollten sich beide Partner über den Inhalt des Mietvertrages einig sein und die Zuständigkeiten klar absprechen, etwa wer als Ansprechpartner für die Mieter fungiert.

Ungewöhnlich, aber nicht unmöglich: Verstehen sich beide Partner noch gut, ist zumindest eine vorübergehende gemeinsame Nutzung der Immobilie ebenfalls eine Option. Das gelingt zum Beispiel, wenn eine Einliegerwohnung vorhanden ist oder sich ein Haus in zwei getrennte Wohnbereiche aufteilen lässt. Dabei ist entweder eine weitere gemeinsame Ratenzahlung denkbar oder ein Mietverhältnis zwischen den Eigentümern, was aber vertraglich festgehalten werden sollte.

Trennung: In den meisten Fällen führt am Immobilien-Verkauf kein Weg vorbei

Der Verkauf einer Immobilie ist für Eheleute und für ohne Trauschein Zusammenlebende oftmals die einfachste oder aber auch die einzige Lösung, um den Erlös untereinander aufzuteilen und eine finanzielle Einigung zu erzielen. Das bestätigt auch Tiedemann aus seiner Erfahrung: „Wenn die Beziehung scheitert, unabhängig ob verheiratet oder nicht, führt in den meisten Fällen kein Weg am Verkauf der Immobilie vorbei.“ In 80 Prozent sei das der Fall, so seine geschätzten Erfahrungswerte. Nur in 18 Prozent der Fälle übernimmt ein Partner die Immobilie alleine. Der Rest sind Speziallösungen.

„Was viele in Trennungsphasen unterschätzen, ist die gesamtschuldnerische Haftung. Man haftet immer zusammen und ist nicht nur für seinen Finanzierungsanteil verantwortlich“, sagt Tiedemann. Wer etwa aus der gemeinsamen Immobilie auszieht und denkt, er ist nur für „seinen“ Anteil an dem Kredit verantwortlich, der irrt. Wenn der andere Partner nicht zahlt, muss der andere für den Ausgleich sorgen. Sonst droht die Zwangsversteigerung.