Hamburg. Überraschung für Kaufwillige in Hamburg und Schleswig-Holstein: Kreditkosten lassen sich deutlich senken. Das Abendblatt zeigt den Weg.

Viele Hamburger, die einen Immobilienkauf planen, sehen schwarz, wenn sie auf die Zinsen für Immobilienkredite schauen. Nach der ersten Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) erblicken sie nicht sinkende, sondern steigende Konditionen. Das hatten sie sich ganz anders erhofft. „Die Kunden erwarten immer noch, dass die Zinsen für Baufinanzierungen sinken, aber darauf sollte keiner vertrauen. Die Lage am Zinsmarkt hat sich geändert“, sagt Frank Lösche, Baufinanzierungsberater beim Baugeldvermittler Dr. Klein in Hamburg.

Was ist passiert? Erstmals seit fast fünf Jahren hatte die EZB vor einer Woche die Zinsen gesenkt. Das sollte der Beginn einer Phase stetig sinkender Bauzinsen sein. Doch inzwischen liegen die Durchschnittswerte für eine 15-jährige Zinsbindung bei 3,85 Prozent. Das sind rund 20 Basispunkte mehr als vor drei Monaten. Damals profitierten die Bauzinsen allein von der Erwartung sinkender Zinsen. Doch inzwischen ist der Rückgang der Inflation nicht so nachhaltig wie erwartet, und die amerikanische Notenbank hat bisher ganz auf eine Zinssenkung verzichtet.

Bauzinsen: Abwarten ist keine Option – Immobilienpreise könnten wieder steigen

Immobilienkäufer müssen sich also mit den gestiegenen Zinsen abfinden. Abwarten ist auch keine Option, weil der Rückgang der Preise bald zum Stillstand kommen könnte. „Wir spüren eine deutlich gestiegene Nachfrage nach Bestandsobjekten, es werden wieder mehr Immobilien gekauft“, sagt Lösche. Nach seiner Einschätzung ist man wieder bei 70 Prozent der Abschlüsse im Vergleich zur Niedrigzinsphase.

Mit einem Förderkredit der KfW lässt sich der Kauf eines 500.000 Euro teuren Einfamilienhauses in Schleswig-Holstein günstiger gestalten. Auch wenn die Zinsen des KfW-Wohneigentumsprogramms (124) nicht günstiger als am Markt sind. Dennoch liegt der Vorteil bei der monatlichen Rate aus Zins und Tilgung bei knapp 600 Euro – im Vergleich zur Finanzierung aus einer Hand bei einer Geschäftsbank. Es ist ein großer Unterschied, ob der Immobilienkäufer 2413 Euro im Monat bezahlen muss oder 1828 Euro (s. Tabelle)

Bauzinsen: Mit dem richtigen Kredit knapp 600 Euro im Monat sparen

Die günstigere Rate rechnet sich so: Das Einfamilienhaus in Schleswig-Holstein kostet 500.000 Euro. Zusammen mit den Erwerbsnebenkosten aus Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent), Notar- und Gerichtskosten und der Maklercourtage beläuft sich die Gesamtsumme auf 556.250 Euro. Davon müssen 470.000 Euro finanziert werden. 100.000 Euro werden über das KfW-Programm 124 aufgenommen, 370.000 Euro von einer Geschäftsbank finanziert. Zusammen ergibt sich eine monatliche Belastung von 1828 Euro.

Würde die gesamte Kreditsumme über ein Bankdarlehen finanziert, läge die monatliche Belastung bei 2413 Euro, also 585 Euro mehr. Denn die Bank würde einen höheren Zins (4,16 Prozent) und eine höhere Tilgung als ein Prozent für die 470.000 Euro verlangen, weil die Immobilie zu über 90 Prozent beliehen wird. „Die anfängliche Tilgung kann auf ein Prozent gedrückt werden, wenn man nicht mehr als 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss“, weiß Lösche aus Erfahrung.

Warum zwei Kredite besser sind als einer

Bei der Kombination der Kredite liegt der Zinssatz für eine 15-jährige Zinsbindung bei 3,50 Prozent und die Tilgung bei einem Prozent. Der KfW-Kredit kostet 3,83 Prozent Zinsen, und die Tilgung liegt bei 1,45 Prozent. Das ist vom Zins her nicht sehr günstig, aber damit werden auch nur 100.000 Euro finanziert, die Maximalsumme, die bei diesem Kreditprogramm möglich ist. Dafür liegt der Zinssatz für die 370.000 Euro deutlich unter dem Durchschnittswert am Markt. Zusammen ergibt das die wesentlich günstigere Finanzierung für den Hauskauf. Die KfW Bank gibt sich als Absicherung mit dem zweiten Rang im Grundbuch zufrieden.

Bei Förderkrediten ist es üblich, dass der Kreditnehmer durch einige tilgungsfreie Jahre am Anfang zusätzlich entlastet wird. Da das aber nur ein Aufschieben der tatsächlichen Belastung ist, wurde in den Beispielrechnungen die Tilgung von Anfang an berücksichtigt.

In Schleswig-Holstein sind die Preise für Häuser bis zu 40 Prozent günstiger als in Hamburg

Die Kombination aus Hauskauf hinter den Hamburger Grenzen in Schleswig-Holstein und KfW-Darlehen wurde nicht zufällig gewählt. „Bei einem Bestandsobjekt lohnt es sich, nach Schleswig-Holstein zu schauen. Dort sind nicht nur die Preise niedriger, auch eine Teilfinanzierung mit einem Förderkredit der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft problemloser als in Hamburg“, sagt Lösche.

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Die Quadratmeterpreise für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand liegen in den Umlandkreisen in Schleswig-Holstein bis zu 40 Prozent unter den Hamburger Preisen (5146 Euro pro Quadratmeter). Am günstigsten ist es im Kreis Herzogtum-Lauenburg mit einem Durchschnittspreis von 3013 Euro pro Quadratmeter, gefolgt vom Kreis Segeberg (3300 Euro) und dem Kreis Pinneberg (3643 Euro). Am teuersten sind Bestandshäuser noch im Kreis Stormarn mit 3860 Euro pro Quadratmeter. „Am besten ist eine Bestandsimmobilie, in die man erst einmal einziehen kann und dann die Modernisierungen Schritt für Schritt vornimmt“, sagt Lösche.

Hamburg vergibt zinsgünstige Kredite für Neubauten

Doch auch in Hamburg kann sich die Immobiliensuche lohnen. Denn von der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) gibt es ein zinsverbilligtes Eigenheimdarlehen für Neubauten. Es ist an Einkommensgrenzen gebunden. So können maximal 150.000 Euro Kredit zu einem Zinssatz von zwei Prozent bei einer Zinsbindung von 15 Jahren in Anspruch genommen werden.

Eine Neubau-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 62 Quadratmetern kostet in Hamburg 430.000 Euro, zum Beispiel in Rahlstedt. Da sich Neubauten schwieriger verkaufen lassen, spart der Käufer häufig die Maklerprovision. Das macht sich bei den geringeren Erwerbsnebenkosten bemerkbar. Unter Berücksichtigung von 80.100 Euro Eigenkapital müssen 380.000 Euro finanziert werden.

Schon geringe Zinsunterschiede führen zu großen Unterschieden bei der Monatsrate

Bei der Finanzierung nur durch einen Kredit liegt die monatliche Rate bei 1859 Euro. Der Zins für die 15-jährige Zinsbindung beträgt 3,87 Prozent. Das ist etwas günstiger als im ersten Beispiel, weil hier nicht mehr als 90 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. „Es ist ganz wichtig, Zinsen zu vergleichen. Wer nur bei seiner Hausbank nach einem Finanzierungsangebot fragt, der handelt fahrlässig“, sagt Baufinanzierungsberater Lösche.

Auch wenn es bei den Zinskonditionen nur um wenige Basispunkte Differenz geht, so stehen sie doch für erhebliche Unterschiede bei der Belastung, erst recht, wenn man das auf die gesamte Zinsbindungsfrist hochrechnet. Ein anderer Anbieter verlangt für den Kredit bereits 4,15 Prozent Zinsen. Das würde die Monatsrate um knapp 100 Euro erhöhen, und gemessen an der Zinsbindungsfrist von 15 Jahren würde der Kunde knapp 13.000 Euro zusätzliche Zinsen bezahlen.

Am meisten sparen kann man bei der Finanzierung der Neubauwohnung durch die Aufteilung in zwei Kredite. Da 150.000 Euro durch das IFB-Eigenheimdarlehen zur Verfügung gestellt werden, beläuft sich der zweite Kredit nur auf 230.000 Euro. Das bringt wiederum einen günstigen Zins von 3,30 Prozent bei 15-jähriger Zinsbindung. Unter dem Strich kosten beide Kredite im Monat 1584 Euro. Das sind 275 Euro weniger als bei der Finanzierung ohne IFB-Eigenheimdarlehen.