Hamburg. Das Projekt Habichthorst steht halb leer. Dabei sind die Preise schon gefallen. Was der Eigentümer nun Überraschendes vorhat.

Neu gebaute Eigentumswohnungen in Hamburg lassen sich immer immer schwieriger verkaufen. Selbst wenn die Objekte schon einzugsbereit sind und kein Risiko einer Pleite von Projektentwickler und Baufirma mehr besteht, halten sich die Käufer zurück und spekulieren auf weiter fallende Preise. Das musste auch die Firma Icon Immobilien mit der Vermarktung des Projekts Habichthorst in Hamburg-Niendorf erfahren. Nun reagiert sie mit einer neuen Strategie.

Die besteht in einer weiteren Preissenkung für die noch nicht verkauften und einzugsbereiten drei Wohnungen mit Größen von 69 bis 113 Quadratmetern und der Ankündigung, sie zeitnah zu vermieten. So sollen Kaufinteressenten angeregt werden, nicht länger mit ihrer Kaufentscheidung abzuwarten. In dem Newsletter des Unternehmens heißt es, dass die Verkaufsofferte mit nochmals gesenkten Preisen nur noch bis Ende August besteht. Sind die Einheiten bis dahin nicht verkauft, werden sie vermietet.

Immobilien Hamburg: Habichthorst-Bauherr braucht Einnahmen – durch Verkauf oder Vermietung

„Das Objekt ist fertig, der Verkäufer muss jetzt Erlöse generieren – entweder durch Verkauf oder Vermietung“, sagt René Schwigon, Mitglied der Geschäftsführung von Icon Immobilien. „Wir haben aktuell sehr viele Besichtigungen, und jetzt ist mit dem Verkaufsstopp eben ein anderer Zeitdruck dahinter.“

So könnte es in der Dachgeschosswohnung am Habichthorst aussehen: Wohnzimmer mit offener Küche.
So könnte es in der Dachgeschosswohnung am Habichthorst aussehen: Wohnzimmer mit offener Küche. © ICON IMMOBILIEN GmbH | Icon Immobilien

Das Penthouse über zwei Etagen mit 113 Quadratmeter Wohnfläche gibt es jetzt für 829.000 Euro. Das sind 110.000 Euro weniger als der am Anfang aufgerufene Preis. Von 939.000 Euro ging es zunächst auf 869.000 Euro herunter. Das brachte zwar auch mehr Besichtigungen, aber keine Abschlüsse. Die günstigste Wohnung mit 69 Quadratmeter Wohnfläche gibt es für 559.000 Euro.

Habichthorst: Noch im Oktober wurden weitere Preissenkungen ausgeschlossen

Eigentlich hatte Schwigon bereits im Oktober 2023 weitere Preissenkungen ausgeschlossen. „Solche Erwartungen können wir im persönlichen Gespräch auch ausräumen“, sagte er damals. Doch potenzielle Käufer überzeugte das wohl nicht.

Jetzt wurden die Preise ein weiteres Mal reduziert. Das Penthouse wurde um weitere 40.000 Euro günstiger. Der Quadratmeterpreis liegt bei 7336 Euro.

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Der Neubau in einer ruhigen Seitenstraße in Niendorf symbolisiert die aktuellen Probleme am Immobilienmarkt. Die Vermarktung der sechs Eigentumswohnungen begann schon im Sommer 2021. Drei Wohnungen konnten noch vor der Immobilienkrise verkauft werden. Mitte August 2023 gab es dann die ersten Preissenkungen. Dennoch fanden sich bis jetzt für die verbliebenen drei Einheiten keine Käufer.

Mieter zahlen im Monat 800 Euro weniger als Käufer

Denn es wird für Kaufwillige immer schwieriger, weil die Finanzierungszinsen nicht mehr bei einem Prozent, sondern eher bei 3,5 bis 4,0 Prozent liegen. „Die Abschlüsse für Neubauten sind bei uns deutlich weniger geworden“, sagt Frank Lösche, Baufinanzierungsberater beim Baugeldvermittler Dr. Klein in Hamburg. „Von zehn vermittelten Abschlüssen entfällt vielleicht einer auf einen Neubau.“

Doch wird das mit der Vermietung von Habichthorst überhaupt funktionieren? Die Chancen stehen gut, weil die Miete zwar hoch, aber deutlich niedriger als die Kreditrate bei einem Kauf ist. Schwigon spricht von Mietpreisen zwischen 19 und 24 Euro pro Quadratmeter. Wenn man für das Penthouse die höchste Miete annimmt, würde die Wohnung rund 2700 Euro (kalt) im Monat kosten.

Bei einem Kauf mit 20 Prozent Eigenkapital liegt die monatliche Finanzierungsrate bei rund 3500 Euro, also 800 Euro mehr. Da noch ein Carport für 25.000 Euro erworben werden muss, beträgt die Gesamtinvestition mit Erwerbsnebenkosten 913.000 Euro. Es wurde angenommen, dass 733.000 Euro finanziert werden. Mit weniger Eigenkapital wird der Kauf noch deutlich teurer.