Hamburg. An Nordsee und Ostsee sind die Preise überraschend an einigen Orten stark gefallen. Wo Käufer günstig kaufen können.

Von der optimistischeren Stimmung am Immobilienmarkt wollen jetzt auch die Verkäufer von Ferienimmobilien profitieren. Doch auch an Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Deutschland hat der Preisrückgang bei Immobilien Spuren hinterlassen. Davon sind in diesem Jahr noch mehr Regionen an Ost- und Nordsee betroffen als im Vorjahr, wie die Auswertung von Preisen aus dem aktuellen Marktbericht Ferienimmobilien Deutschland von Engel & Völkers zeigt.

Bei Engel & Völkers klingt das allerdings etwas anders: „Ferienimmobilien in Deutschland sind ein Fels in der Brandung, kaum ein Markt zeigt sich so resistent“, sagt Till-Fabian Zalewski, Geschäftsführer von Engel & Völkers für Deutschland, Österreich und die Schweiz. Die extreme Euphorie für eine eigene Ferienimmobilie, die während der Pandemie entfacht wurde, sei durch die normalisierte Reisesituation nur wenig abgeflacht.

Ferienhäuser werden billiger: Fallende Preise in jeder zweiten Region an Nord- und Ostsee

Die nüchternen Zahlen sprechen eine etwas andere Sprache: In der Hälfte der 24 untersuchten Regionen an Nord- und Ostsee sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage gefallen, darunter in vier Regionen sogar stark, was einem Preisrückgang von mehr als 20 Prozent entspricht. Die Preisveränderungen wurden an dem jeweils niedrigsten Wert der Preisspanne gemessen und mit dem Vorjahr verglichen.

Im Vorjahr waren bei Ein- und Zweifamilienhäusern erst zehn Regionen von einem Preisrückgang betroffen. Am stärksten fallen die Preisrückgänge in der Nordseeregion aus. Von Preisrückgängen von mehr als 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sind Juist, Norderney, Wangerooge und die Region Wilhelmshaven betroffen. Für Norderney bedeutet das, dass in guter Lage die Preisspanne für Einfamilienhäuser statt bei 2,5 Millionen Euro schon bei 1,8 Millionen Euro beginnt. Allerdings waren 2023 die Preise auf der Nordseeinsel noch kräftig gestiegen.

In der Region Wilhelmshaven sind Ferienhäuser am günstigsten

Auch in der Region Wilhelmshaven, einem im Vergleich zu den Inseln noch preisgünstigen Standort, gibt es nun nach steigenden Preisen in 2023 stark fallende Preise. Die günstigsten Häuser beginnen bei 250.000 Euro. Im Vorjahr wurden noch mindestens 400.000 Euro von den Verkäufern aufgerufen.

Natürlich hängen die Preisveränderungen neben der allgemeinen Preisentwicklung auch jeweils von den angebotenen Objekten, ihrer Größe und ihrem baulichen Zustand ab. Das zeigt sich deutlich auf Juist, wo die günstigsten Häuser jetzt ab einer Million Euro statt bisher zwei Millionen Euro angeboten werden. Das muss andere Gründe haben als den allgemeinen Preisrückgang.

Käufer achten auf energieeffiziente Immobilien

Nach Einschätzung von Engel & Völkers achten Käufer auch immer mehr auf energieeffiziente und nachhaltige Ferienimmobilien. „Objekte geringer Energieeffizienzklassen werden spürbar weniger nachgefragt, woraus sich eine zunehmende Diskrepanz bei der Preisentwicklung im Vergleich zu sanierten und neuen Objekten ergeben kann“, sagt Zalewski. Diese Entwicklung könne sich langfristig weiter verstärken, weshalb es sich für viele Eigentümer lohnen könne, frühzeitig über Sanierungsmöglichkeiten und deren Kosten zu informieren. Weitere Gründe für die Kaufzurückhaltung bei Ferienimmobilien sind die gestiegenen Zinsen für die Finanzierung.

Fallende Preise bei Häusern gibt es in Ostfriesland auf Baltrum und Spiekeroog, was einem Preisrückgang von bis zu 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Ebenfalls in dieser Größenordnung sind die Preise in St. Peter-Ording, Büsum, Husum, Grömitz sowie auf Fehmarn und Usedom gefallen.

Auf Sylt bleiben die Preise stabil

Auf der beliebten Ferieninsel Sylt bleiben die Preise stabil. Unter fünf Millionen Euro ist kein Einfamilienhaus in der Regel zu bekommen, und schnell kann dafür auch die doppelte Summe ausgegeben werden. Neben Starnberger See und Tegernsee zählt Sylt zu den Regionen mit den bundesweiten Spitzenpreisen. Und es gibt Regionen, in denen die Preise für Ferienhäuser bereits wieder deutlich steigen, also um mehr als 20 Prozent. Dazu zählen die Insel Föhr, Travemünde und in Mecklenburg-Vorpommern Fischland/Darß/Zingst.

Bei der Vermietung an Feriengäste spielen allerdings Ferienhäuser eine untergeordnete Rolle. Rund 78 Prozent der zur Vermietung angebotenen Objekte sind Ferienwohnungen, während Ferienhäuser überwiegend noch der Eigennutzung dienen.

Eigentumswohnungen: Preisrückgänge von bis zu 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr

Bei den Eigentumswohnungen in guter Lage gibt es in 15 von 24 untersuchten Regionen an Nord- und Ostsee fallende Preise. Das sind nochmals zwei mehr als im vergangenen Jahr. Im Unterschied zu den Ferienhäusern gibt es aber keine Preisrückgänge von mehr als 20 Prozent. Fallende Preise werden auf den Inseln Norderney, Baltrum, Langeoog und Spiekeroog registriert, ebenso auf Amrum und Föhr. Dennoch sind knapp 5000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der günstigste Einstiegspreis für eine Eigentumswohnung in guter Lage. Niedrigere Preise ab 3500 Euro pro Quadratmeter gibt es in Büsum und Grömitz sowie auf Fehmarn. Unter 3000 Euro liegen die Einstiegspreise nur in der Region Wilhelmshaven und in Husum.

Auch auf Rügen und Usedom fallen die Preise für Eigentumswohnungen in guter Lage. Nach den Daten von Engel & Völkers liegen die Einstiegspreise in guter Lage bei 5000 Euro für beide Inseln. Das Immobilienportal Immowelt weist 260 Ferienimmobilien allein auf Rügen aus, die zum Verkauf stehen, überwiegend Ferienwohnungen. Allein 65 werden davon im Sellin angeboten.

Kleine Wohnungen in Sellin sind erschwinglich

Auf den Markt kommen jetzt vorwiegend Objekte, die in den 1990er-Jahren gebaut oder saniert wurden. Die Häuser in klassischer Bäderarchitektur weisen viele kleine Wohnungen auf, sodass die Objekte wieder erschwinglich werden und angesichts der gebremsten Nachfrage sollte es auch noch einen Verhandlungsspielraum geben. Die Preise liegen zwischen 4000 und 5000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, die Wohnungen haben meist eine Größe zwischen 35 und 50 Quadratmetern, liegen oft nur wenige Hundert Meter vom Strand entfernt und werden meist mit kompletter Inneneinrichtung angeboten. Großer Renovierungsstau ist nicht zu erkennen.

Einige Beispiele der zum Verkauf stehenden Objekte: Eine 52 Quadratmeter große Wohnung aus dem Jahr 1996 und mit Energieeffizienzklasse C in der Nähe der Flaniermeile Wilhelmstraße in Sellin kostet 200.000 Euro. Damit bleibt der Quadratmeterpreis sogar noch unter 4000 Euro. Das gilt auch für eine 2005 errichtete Wohnung mit 60 Quadratmetern für 200.000 Euro mit Blick auf den Selliner See, also etwas weiter vom Strand entfernt. Dafür liegt der Quadratmeterpreis bei rund 3300 Euro.

In Westerland werden meist 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt

Wer sich dagegen an der Nordsee umsieht, muss mit deutlich höheren Preisen kalkulieren. Für einen Neubau im Kurort Duhnen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7600 und 8400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Westerland auf Sylt werden zwar 200 Ferienimmobilien angeboten, aber es geht kaum etwas unter 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dabei sind die Häuser mit den Ferienwohnungen meist aus den 1970er-Jahren. Ein saniertes Objekt in einem Zweckbau aus dieser Zeit mit 40 Quadratmeter Wohnfläche zum Preis von 340.000 erscheint da schon fast unter den vielen Angeboten als Schnäppchen.

Wer Bestandsobjekte scheut, findet auch unter Neubauten eine große Auswahl an Ferienobjekten. Dass es in diesem Segment noch nicht wieder so gut läuft, wie Engel & Völkers hofft, zeigen Zugaben für Käufer oder eine schleppende Vermarktung. Um 21 Neubauten in Kellenhusen, die nur 100 Meter von Strand und Promenade entfernt sind, leichter zu vermarkten, werden von der Sparda Bank Hamburg den ersten Käufern jeweils 25.000 Euro Mieteinnahmen für drei Jahre garantiert. Der Quadratmeterpreis der 62 bis 84 Quadratmeter großen Ferienwohnungen liegt bei 6500 Euro.

Rund 50 Ferienwohnungen in Travemünde warten auf Käufer

Der Hamburger Makler Grossmann & Berger versucht sich schon länger am Verkauf von gut 100 Ferienwohnungen in Travemünde. Der Vertrieb begann Anfang 2022. Knapp die Hälfte der Ferienwohnungen wartet noch auf Käufer. Waren Mitte März 2024 noch 51 Einheiten verfügbar, so sind es jetzt 47. Eine kleine Ferienwohnung mit knapp 50 Quadratmeter Wohnfläche kostet knapp 460.000 Euro.

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Engel & Völkers bleibt optimistisch. Der Makler geht davon aus, dass Ferienimmobilien in Deutschland in 2024 wertstabil bleiben werden. In Regionen, in denen es in 2023 zu Preisrückgängen kam, rechnen die Experten mit einer Stabilisierung des Preisniveaus. In den beliebtesten Ferienorten könnte das knappe Angebot mittelfristig wieder zu steigenden Preisen führen, sagt Zalewski.