Hamburg. HypoVereinsbank hat Kaufverträge ausgewertet – mit zum Teil überraschenden Ergebnissen. Für Mieter gibt es zudem schlechte Nachrichten.
An Studien und Analysen zum Hamburger Wohnungsmarkt fehlt es wahrlich nicht. Der dramatische Einbruch des Wohnungsbaus, sinkende Preise für Immobilien, ein weiterer Anstieg der Mieten – alles hinlänglich untersucht und dokumentiert. Der „Wohnimmobilien-Marktbericht Hamburg“, den die HypoVereinsbank (HVB) am Donnerstag vorgestellt hat, ist dennoch eine lohnende Lektüre – denn er bündelt alle diese Aspekte und bettet sie zudem ein in die politische Lage, die Wohnungsbaupolitik des Senats und die Bevölkerungsentwicklung.
Das Fazit, das die Experten ziehen, fällt wenig überraschend ernüchternd aus: „Der Hamburger Immobilienmarkt befindet sich in einem tief greifenden Umbruch.“ Nach zwölf Jahren Immobilienboom habe dieser Umbruch mit dem russischen Überfall auf die Ukraine vor mehr als zwei Jahren eingesetzt. Hohe Energiekosten und Inflation sowie die Zinswende hätten das Marktgeschehen spürbar ins Stocken gebracht, so die Autoren. „Die Folgen sind eine merkliche Kaufzurückhaltung, längere Vermarktungszeiten und Preisabschläge in nahezu allen Segmenten und Lagen“, sagte Sven Stipkovic, neuer Regionalbereichsleiter für das Privatkundengeschäft der Bank in Norddeutschland. „Sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger agieren derzeit noch zögerlich.“
Immobilien Hamburg: Erste Kapitalanleger zeigen wieder Interesse
Die hohen Finanzierungskosten machten Immobilien deutlich weniger erschwinglich, und Immobilien als Anlageprodukt – in der Niedrigzinsphase ein Selbstgänger – hätten deutlich an Attraktivität verloren. Dennoch, und das ist vielleicht das Überraschende an der Analyse, sei das Interesse am Thema Immobilien in Hamburg nach wie vor hoch, so die HVB-Experten. Im Bereich der vermögenden Kunden sei schon wieder eine leicht steigende Nachfrage nach Immobilien als Anlageobjekt zu verzeichnen, so Stipkovic. Offensichtlich fehlt es potenziellen Investoren also nicht an Geld, sondern eher an „Opportunitäten“, wie die Banker das nennen: also an geeigneten Objekten, die eine lukrative Rendite versprechen.
„Unsere Privatkunden bringen bei der Immobilienfinanzierung trotz des nach wie recht hohen Kaufpreis- und Zinsniveaus sowie der bis vor Kurzem noch spürbar gestiegenen Inflation immer noch rund 20 Prozent Eigenkapital auf, im Private Banking ist der Anteil meist höher“, sagte Stipkovic. Die erst durch die Krise eröffnete Möglichkeit, Preise nachzuverhandeln, sowie die kürzlich verbesserten Abschreibemöglichkeiten im Neubau würden sich ebenfalls positiv bemerkbar machen.
Wohnen in Hamburg: Klassischer Bausparvertrag erlebt Renaissance
Ein weiteres Indiz für eine Belebung der Nachfrage sei, dass der klassische Bausparvertrag eine Renaissance erlebe, so Stipkovic. Während es daran in der Niedrigzinsphase kaum noch Interesse gegeben habe, ziehe dies nun wieder deutlich an. Dabei handele es sich oft um Kunden, die Jahre im Voraus planen, in eine Immobilie zu investieren – etwa in eine Modernisierung oder energetische Sanierung –, und sich mit dem Sparvertrag finanziell dafür präparieren wollen. „Besonders im Bereich klimafreundliches Sanieren und Renovieren rechnen wir künftig mit einer sehr regen Finanzierungsnachfrage“, sagte Stipkovic.
Aktuell gelte aber noch: „Die Immobilienpreise stehen unter Abwärtsdruck – je schlechter die Objekteigenschaften, desto stärker“, heißt es in dem Bericht, für den mehrere Tausend reale Transaktionen ausgewertet wurden. Allerdings macht sich das nicht in allen Segmenten gleichermaßen bemerkbar. So sind die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen nur minimal zurückgegangen: Wurde die Spanne vor einem Jahr noch mit 9400 bis 17.000 Euro pro Quadratmeter angegeben, sind es nun 9300 bis 17.000 Euro.
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen in Hamburg geben nach
In guten Lagen gaben die Preise für neue Eigentumswohungen von 8500 bis 10.500 Euro auf 8100 bis 10.200 Euro nach, in mittleren Lagen von 5800 bis 9200 auf 5500 bis 9000 Euro und in „einfachen Lagen von 5000 bis 6000 auf 4800 bis 5700 Euro. Ähnlich, wenn auch auf etwas niedrigerem Niveau, verlief die Entwicklung im Segment Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Rechnerisch seien diese in einfachen Lagen schon für 2500 bis 4400 Euro zu haben, doch das sei kaum belastbar, so Ingo Kuschke, Immobiliengutachter der HypoVereinsbank: „Eigentumswohnungen für unter 5000 Euro pro Quadratmeter findet man in Hamburg kaum.“
„Die Zeiten mit anhaltend steigenden Kaufpreisen sind somit auch bei Eigentumswohnungen zu Ende gegangen“, notieren die HVB-Experten. „Vor allem Bestandsobjekte bieten viel Verhandlungsspielraum, insbesondere in den weniger beliebten Wohngegenden.“ Bei baulichen Mängeln oder schlechter energetischer Ausstattung könnten die Preisabschläge auch noch höher ausfallen.
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Auch die Kaufpreise für Eigenheime gaben durch die Bank nach, in absoluten Zahlen zum Teil sogar erheblich. So kosteten Einfamilienhäuser in einfachen Lagen 550.00 bis 770.000 Euro, nachdem es im Vorjahr noch 610.000 bis 850.000 Euro waren. Das zieht sich durch bis in die sehr guten Lagen, wo nun 1,4 bis 3,6 Millionen Euro bezahlt wurden, während es vor einem Jahr noch 1,5 bis 3,8 Millionen waren.
Mieten in Hamburg: Die angespannte Lage spitzt sich weiter zu
Bei Doppelhaushälften gingen die Preise in einfachen Lagen von 550.000 bis 750.000 Euro auf 500.000 bis 680.000 Euro zurück, und in sehr guten Lagen von 1,2 bis 2,0 Millionen auf 1,15 bis 1,9 Millionen Euro. Ähnlich bei Reihenhäusern: In einfachen Lagen waren sie für 460.000 bis 640.000 Euro zu haben, während es im Vorjahr noch 510.000 bis 710.000 Euro waren. In sehr guten Lagen fiel die Spanne von 1,0 bis 1,5 Millionen auf 950.000 bis 1,4 Millionen Euro. Baugrundstücke werden dem Bericht zufolge in Hamburg nur sehr selten angeboten. „Wer zudem erschwingliche Flächen für unter 600 Euro pro Quadratmeter sucht, wird im Grunde nur noch im südlichen und südöstlichen Hamburg fündig“, heißt es.
Mit Blick auf die Mieten habe sich die angespannte Lage „weiter zugespitzt“, heißt es in dem Bericht. Selbst in einfachen Lagen würden bei Neuvermietungen 10,00 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter (kalt) aufgerufen. Das ist zwar „nur“ rund ein Euro mehr als im Vorjahr, aber prozentual eine Steigerung von 7,5 bis elf Prozent. In allen anderen Lagen liegt die Mietsteigerung absolut auch bei rund einem Euro, fällt prozentual aber geringer aus. In Zahlen: Spitzenlagen kosten in Hamburg mittlerweile 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter. „Daran konnte auch der forcierte Mietwohnungsbau bisher nichts grundlegend ändern“, so der HVB-Bericht. Da mittlerweile die Genehmigungszahlen „massiv eingebrochen“ seien und die Zuwanderung anhalte, sei „eine Entlastung des Marktes weiterhin nicht in Sicht“.