Hamburg. Auch neue Wohnungen bleiben von Preisrückgängen nicht verschont. Die günstigsten Standorte für Käufer in der Hansestadt und dem Umland.

Neubauten sind bei Immobilienkäufern beliebt. Denn sie umschiffen damit eine Reihe von Problemen, wie sie für Bestandsobjekte typisch sind: etwa eine veraltete Heizung oder eine unzureichende Dämmung. Fast jedes zweite Haus (49,2 Prozent), das in Hamburg zum Verkauf steht, fällt in die drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H. Wer also die Herausforderung eines Bestandsobjektes scheut, sucht nach einem Neubau. Doch wie haben sich da die Preise entwickelt? Auch dazu gibt der neue LBS-Immobilienmarktatlas der LBS NordOst AG Auskunft.

Aber einen Neubau muss man sich auch leisten können. Angesichts der gestiegenen Zinsen ist die Finanzierung noch herausfordernder als bei einem Bestandsobjekt. Bei einer Eigentumswohnung ist der Aufpreis gegenüber einem Bestandsobjekt deutlich höher als bei einem Einfamilienhaus. Als Neubauten gelten dabei Objekte, die nicht älter als drei Jahre sind.

Neues Haus in Hamburg elf Prozent teurer als ein Bestandsgebäude

So liegt der Aufpreis bei einem Einfamilienhaus in Hamburg bei 10,8 Prozent gegenüber einem Bestandsobjekt. Bei einem 120 Quadratmeter großen Haus belaufen sich die Mehrausgaben auf rund 66.000 Euro. Insgesamt kostet der Neubau im Schnitt 680.280 Euro, also 5669 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Je nach Stadtteil gibt es dabei große Preisunterschiede. Am teuersten ist ein Neubau-Haus in Altona, Blankenese und Nienstedten mit Quadratmeterpreisen von mehr als 9000 Euro. Unter 4000 Euro je Quadratmeter lässt sich ein Neubau in der Stadt nur in Kirchwerder (3428 Euro) verwirklichen. Unter 4500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bleiben die Kosten in Bergedorf, Jenfeld, Lohbrügge und Lurup.

Neue Wohnung in Hamburg kostet fast 8000 Euro pro Quadratmeter

Auch Neubauten bleiben von Preiskorrekturen nicht verschont. Den höchsten Preisabschlag innerhalb eines Jahres gab es in Wellingsbüttel mit 26,4 Prozent. Das brachte den Quadratmeterpreis in diesem Stadtteil von 9678 Euro auf 7123 Euro. Im Schnitt verbilligten sich Neubau-Einfamilienhäuser in Hamburg um sechs Prozent.

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Dagegen wurden Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg im Schnitt noch einmal um 2,4 Prozent teurer. Wer sich ein solches Objekt leisten will, muss 34,1 Prozent mehr als für eine Bestandswohnung ausgeben. Neu kostet eine 80 Quadratmeter große Wohnung im Schnitt 636.960 Euro, also 7962 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

In Blankenese sanken die Preise um 17 Prozent, aber Stadtteil bleibt sehr teuer

Mit Abstand der teuerste Standort für Neubauwohnungen ist Rotherbaum mit einem Quadratmeterpreis von knapp 23.000 Euro, gefolgt von Harvestehude (17.256 Euro) und der HafenCity (13.081 Euro). Knapp unter 5000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gibt es einen Neubau nur in Billstedt, wo die Preise innerhalb eines Jahres um neun Prozent gefallen sind.

Knapp unter 5500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kosten Neubauten in den Hamburger Stadtteilen Jenfeld, Langenhorn, Lohbrügge und Marmstorf. In 23 der untersuchten 49 Stadtteile haben die Preise für Neubauten nachgegeben. Am stärksten in Blankenese mit einem Minus von 16,9 Prozent. Dadurch ist der Quadratmeterpreis dort nicht mehr fünfstellig, sondern liegt bei 9183 Euro.

Neues Haus im Umland ist 217.000 Euro günstiger als in Hamburg

Im Hamburger Umland ist es zwar deutlich günstiger als in Hamburg, einen Neubau zu erwerben. Die Aufschläge gegenüber Bestandsobjekten liegen aber deutlich höher. Allein für ein Neubau-Haus beträgt der Aufschlag 22,2 Prozent. Bei 120 Quadratmeter Wohnfläche kostet ein solcher Neubau dann 463.440 Euro, also 3862 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber Januar 2023 haben die Preise im Schnitt um 5,8 Prozent nachgegeben.

Insgesamt ist das Preisniveau deutlich günstiger als in Hamburg. Im Schnitt liegt die Ersparnis bei knapp 217.000 Euro. In 21 von 50 im LBS-Immobilienmarktatlas untersuchten Orten liegt der Quadratmeterpreis unter dem Durchschnittswert. Im Umland von Lauenburg und Kaltenkirchen betragen die Quadratmeterpreise für ein Neubau-Haus unter 3000 Euro. Weitere günstige Standorte für einen Neubau im Hamburger Umland sind Geesthacht (3337 Euro), Hanstedt (3132 Euro) und das Umland von Lüneburg (3124 Euro).

Neubauwohnungen im Umland kosten nur an wenigen Standorten weniger als 4500 Euro pro Quadratmeter

Quadratmeterpreise von mehr als 5000 Euro gibt es im Umland von Ahrensburg, in Jesteburg, Wedel und Wentorf/Aumühle.

Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt der Preisaufschlag im Umland gegenüber Bestandsobjekten sogar bei 54,6 Prozent. Für eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung müssen 378.960 Euro ausgegeben werden, pro Quadratmeter 4737 Euro. Innerhalb eines Jahres gaben die Preise um 6,6 Prozent nach.

Von 34 untersuchten Orten im Umland haben mit Lüneburg, Schwarzenbek und Tostedt nur drei Quadratmeterpreise von um die 3500 Euro. Noch relativ günstig sind auch Orte wie Buxtehude (4024 Euro), Henstedt-Ulzburg (4149 Euro), Stade (4200 Euro) und Uetersen (4181 Euro). Hohe Neubaupreise von mehr als 5500 Euro gibt es in Halstenbek, Lüneburg und Schenefeld.