Hamburg. Exklusive Zahlen zur Entwicklung der Kredithöhe, der aktuellen Beleihungssumme und der Zinsbindung. Es gibt eine riskante Tendenz.
Die Verschuldung der Hamburger für den Einzug in die eigenen vier Wände ist rückläufig. Erstmals seit längerer Zeit nehmen sie im Schnitt weniger als 400.000 Euro Kredit für die Finanzierung einer Immobilie auf. Das geht aus Zahlen des Baugeldvermittlers Dr. Klein hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegen.
Die Kaufimmobilien der Hamburger wurden im vierten Quartal 2023 im Schnitt mit 397.778 Euro beliehen. Das sind rund vier Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Im vierten Quartal 2022 waren es noch 413.519 Euro.
Immobilien Hamburg: Käufer mobilisieren in der Verwandtschaft mehr Eigenkapital
Frank Lösche, Baufinanzierungsberater von Dr. Klein in Hamburg sieht für diese Entwicklung zwei Ursachen. „Die eine liegt in der rückläufigen Preisentwicklung der Immobilien“, sagt er. Gleichzeitig werde aber wegen der gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen versucht, mehr Eigenkapital als in der Vergangenheit in die Finanzierung einzubringen, um die monatliche Belastung erträglich zu halten. „So wird zusätzliches Eigenkapital von den Eltern oder Großeltern mobilisiert“, so der Experte.
Die Veränderungen bei der Finanzierung zeigen sich noch deutlicher, wenn man weiter zurückblickt. Die bisher höchste durchschnittliche Kreditsumme wurde im dritten Quartal 2021 mit fast 500.000 Euro aufgenommen. Seit diesem Zeitpunkt hat sich die Kreditaufnahme um rund ein Fünftel reduziert.
Immobilienkauf: Zinsbindung von nur zehn Jahren wird jetzt bevorzugt
Obwohl die Hamburger jetzt weniger Kredit aufnehmen, deuten andere Faktoren auf eine risikoreichere Finanzierung hin. So wird die Beleihung der Objekte stärker ausgereizt. Im Schnitt werden sie jetzt zu 80 Prozent beliehen, also 80 Prozent des Kaufpreises finanziert. Dieser sogenannte Beleihungsauslauf lag vor einem Jahr noch bei 78 Prozent und im zweiten Quartal 2022 nur bei 74,4 Prozent.
Je länger die Zinsbindung für eine Immobilienfinanzierung ist, desto höher liegt in der Regel der Zins. Folglich weichen die Hamburger wegen des hohen Zinsniveaus auf kürzere Zinsbindungsfristen aus. Im Schnitt lag sie im vierten Quartal 2023 bei elf Jahren, ein Jahr zuvor waren es noch 13,6 Jahre.
Gefallene Immobilienpreise gleichen Zinsanstieg nicht aus
Baufinanzierungsexperte Lösche rät dennoch zu einer langen Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren. „Die Zinsunterschiede sind gering und man hat dann für längere Zeit einen kalkulierbaren Zins und am Ende der Zinsbindungsfrist eine geringere Restschuld“, sagt er. Doch offenbar entscheiden sich die Käufer jetzt häufig nur für eine zehnjährige Zinsbindung, um die Finanzierungsrate möglichst gering zu halten.
- In diesen Stadtteilen kosten Häuser weniger als 500.000 Euro
- Warum in Hamburg mieten deutlich günstiger als kaufen ist
- So tief werden die Hauspreise in Hamburg noch fallen
Zwar sind die Immobilienpreise in Hamburg gefallen. Doch der Preisrückgang reicht noch nicht aus, um die gestiegenen Zinsen auszugleichen. Die monatliche Belastung ist um mehrere Hundert Euro höher als in der Niedrigzinsphase, obwohl da höhere Kaufpreise zu bezahlen waren.
Immobilien Hamburg: Innerhalb eines Jahres sind die Immobilienpreise um bis zu elf Prozent gefallen
Nach den neusten Daten des Immobiliendienstleisters Empirica lagen die Angebotspreise für ein Einfamilienhaus in Hamburg aus dem Bestand im vierten Quartal 2023 bei 5205 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind 11,1 Prozent weniger als vor einem Jahr. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Hamburg betrug der Preisrückgang innerhalb eines Jahres 8,3 Prozent. Pro Quadratmeter Wohnfläche fordern die Verkäufer jetzt im Schnitt noch 5128 Euro.
Bei diesen Preisforderungen haben die Käufer allerdings Verhandlungsspielraum. Doch viele Verkäufer sind nicht bereit, ihren Preis weiter zu reduzieren, was sich auch an den geringen Veränderungen der Preise vom dritten auf das vierte Quartal 2023 zeigt. Danach gaben die Kaufpreisforderungen bei Bestands-Einfamilienhäusern um 2,3 Prozent nach und bei Eigentumswohnungen um 1,7 Prozent.
Experten gehen davon aus, dass die infolge des Zinsanstiegs deutlich erhöhten Finanzierungskosten noch nicht vollständig in den Immobilienpreisen auf dem Markt des privaten Wohneigentums abgebildet sind.