Hamburg. Fast 40 Prozent weniger Neuvermietungen als im Vorjahr. Objekte in Randlagen und mit schlechter Energieeffizienz stehen leer.

Die wirtschaftliche Flaute erreicht jetzt auch den Hamburger Büromarkt. In den ersten drei Quartalen 2023 lag die Fläche neu vermieteter Büros bei 310.200 Quadratmetern, so die Berechnungen des Immobiliendienstleisters CBRE. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Rückgang um 39 Prozent. Auch die Investitionen professioneller Anleger in Bürogebäude gingen im gleichen Zeitraum um 83 Prozent zurück.

„Aufgrund der wirtschaftlich herausfordernden Rahmenbedingungen stehen für die meisten Nutzer Flexibilität und Sicherheit im Vordergrund. Deswegen ziehen sich Mietvertragsentscheidungen oft in die Länge oder enden in Verlängerungen oder Verkleinerungen der bisherigen Flächen“, sagt Julian Zadeh, Chef der Bürovermietung bei CBRE in Hamburg.

Immobilien Hamburg: Mehr Leerstand bei Büroflächen und die Mieten fallen

Nach Einschätzung des Maklers JLL haben die Unternehmen damit begonnen, sich auf eine unruhige wirtschaftliche Phase einzurichten. Sorgten bisher noch Nachholeffekte aus der Corona-Zeit und ein vor allem bei den Dienstleistern starker Arbeitsmarkt für eine gute Nachfrage, so sind diese treibenden Kräfte mit dem Ende des dritten Quartals erst einmal erlahmt.

Der Hamburger Büromarkt steht vor neuen Herausforderungen: Nach Berechnungen des Maklers Grossmann & Berger hat sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp zehn Prozent auf rund 600.000 Quadratmeter in Hamburg erhöht. „Zum Quartalsende lag die Leerstandsquote in der Hansestadt bei 4,2 Prozent und dürfte in den kommenden zwölf Monaten die Marke von fünf Prozent überschreiten“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher der Geschäftsführung von Grossmann & Berger. „Büroimmobilien außerhalb der zentralen Teilmärkte und beliebten Stadtteillagen, die zudem noch energetische Defizite aufweisen, werden aktuell kaum nachgefragt.“

Büro Hamburg: Nur noch wenige Großabschlüsse – Mieten sinken

Auch bei der Durchschnittsmiete für die Büroflächen gibt es einen Rückgang. Im Vorjahresvergleich sank sie um vier Prozent auf 21 Euro pro Quadratmeter. In der Peripherie verringerte sich die Durchschnittsmiete um fünf Prozent auf 14,67 pro Quadratmeter. Gleichzeitig aber verteuerten sich Spitzenlagen um fünf Prozent auf 34,50 Euro pro Quadratmeter. Allerdings betrifft die Spitzenmiete nur einen geringen Teil der Hamburger Büroflächen.

Ein weiterer Grund für weniger neue Mietverträge am Büromarkt sind fehlende große Deals. „Dieser deutliche Rückgang ist insbesondere auf den Mangel an Großabschlüssen zurückzuführen“, sagt Oliver Horstmann, Bereichsleiter Büroimmobilien und Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers in Hamburg.

Immobilien: Firmen verkleinern Bürofläche wegen Homeoffice

Bislang gab es im Hamburger Stadtgebiet in diesem Jahr nur acht Abschlüsse im Segment von mehr als 5000 Quadratmetern. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 19. Die drei größten Anmietungen waren: RTL (Gruner + Jahr) mit 17.200 Quadratmetern an der Koreastraße, ein Unternehmen der Branche Industrieverwaltung am Kapstadtring (12.528 Quadratmeter) sowie die Stadt Hamburg (Hamburgische Bürgerschaft) mit 9850 Quadratmetern am Alten Wall.

Mehr zum Thema

„9,1 Prozent aller Firmen planen, ihre Büros wegen Homeoffice zu verkleinern“, sagte Ifo-Experte Simon Krause. Der Anteil der Beschäftigten, die zumindest teilweise im Homeoffice tätig sind, liegt dem Ifo-Institut zufolge seit mehr als einem Jahr konstant bei rund einem Viertel.

Hamburger Büros: Neue Firmenzentralen für Beiersdorf und Haspa

Viele Unternehmen hätten bereits reagiert und ihre Büros an die neuen Arbeitsmodelle angepasst. „Andere Firmen planen die Anpassung in den kommenden Jahren, wenn die meist langfristig abgeschlossenen Büromietverträge auslaufen. Homeoffice führt also zu einem leichten Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen und setzt damit den Immobilienmarkt unter Druck“, sagt der Ifo-Experte.

Weitere neue Bürogebäude sind in Hamburg im Bau. Nach den Berechnungen von Grossmann & Berger kommen in diesem und im nächsten Jahr 365.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt. 20 Prozent davon sind noch nicht vermietet, also rund 72.000 Quadratmeter. Mit rund 45.000 Quadratmeter Bürofläche ist die im September eröffnete neue Konzernzentrale von Beiersdorf das größte in 2023 fertiggestellte Projekt. Zweitgrößtes Projekt mit rund 31.000 Quadratmetern wird das Deutschlandhaus mit der Haspa-Unternehmenszentrale und dem Fertigstellungstermin im vierten Quartal 2023.