Hamburg. Im Nachbarland sind Immobilien viel günstiger als im Hamburger Umland – und deshalb beliebt. Wie man an die begehrten Häuser kommt.

  • Das Interesse deutscher Käufer an Immobilien in Dänemark nimmt immer weiter zu
  • Häuser und Grundstücke sind dort günstiger zu bekommen als in Deutschland
  • Vor allem bei Hamburgern sind Ferienhäuser in Dänemark sehr begehrt
  • Was es beim Hauskauf an der dänischen Nord- und Ostseeküste zu beachten gilt

Eine „charmante Backsteinvilla” auf einem mehr als 1300 Quadratmeter großen Grundstück direkt an einem Golfplatz für weniger als 170.000 Euro? Oder lieber ein „modernes Einfamilienhaus“ einschließlich knapp 1000 Quadratmeter eigenem Grund mit Blick auf die Ostsee für nicht viel mehr als 300.000 Euro?

In Deutschland – und gar in der Metropolregion Hamburg – sind solche Angebote kaum vorstellbar. In Dänemark aber gibt es sie. Kein Wunder also, dass auch das nördliche Nachbarland vom neuen Interesse der Deutschen an einem grüneren Wohnumfeld profitiert.

Immobilien: Nachfrage für Dänemark in der Pandemie angestiegen

„Schon seit einigen Jahren nimmt bei Bundesbürgern die Nachfrage nach Immobilien in Dänemark zu, während der Corona-Pandemie sogar regelrecht explosionsartig“, sagt Kerstin von Langsdorff, Inhaberin des Hamburger Büros „Makler mit Herz – fair & sozial“. Sie hat einige solcher Objekte im Angebot und kennt sich mit dem Markt gut aus, da sie selbst früher in Dänemark gelebt hat.

„Die Deutschen machen aktuell ungefähr die Hälfte meiner Kundschaft aus“, sagte Ole Bredgaard, Inhaber des Maklerbüros der dänischen Kette Nybolig in Guderup auf der Insel Als, rund 30 Kilometer von Flensburg entfernt, der Online-Zeitung „Der Nordschleswiger“.

Solche Erfahrungen stehen offenbar im Zusammenhang mit dem Trend der Abwanderung aus den Großstädten, der nach Erkenntnissen des Datenanalysehauses Empirica Regio schon vor der Pandemie begann und sich durch Corona noch verstärkte. Nicht nur Familien ziehen aufs Land oder in kleinere Städte. „Auch ältere Personen verlassen zunehmend die Großstädte“, so Jan Grade, Geschäftsführer der Firma.

Hamburger zeigen großes Interesse an Ferienhäusern in Dänemark

Im Umfeld Hamburgs profitiert davon vor allem Schleswig-Holstein, aber manche Menschen wollen offensichtlich noch weiter nach Norden. Anziehend wirkt nicht nur die hohe Lebensqualität Dänemarks – laut dem „World Happiness Report“ der Vereinten Nationen sind die Dänen gleich hinter den Finnen die zufriedenste Nation im Hinblick auf ihre Lebensbedingungen, bezogen etwa auf das Einkommensniveau, das Sozial- und das Gesundheitssystem. Außerdem lockt die Nähe zum Meer deutsche Städter.

Hinzu kommt das merklich niedrigere Immobilienpreisniveau. Wie aus dem „Property Index“ der Unternehmensberatung Deloitte vom August 2023 hervorgeht, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis aller Eigenheimkäufe in Dänemark im vorigen Jahr bei 3104 Euro und damit um 35 Prozent unter dem entsprechenden Niveau in Deutschland, zudem sind die Erwerbsnebenkosten viel niedriger.

Wer jedoch nicht gerade an einer Immobilie im Umfeld der großen Städte wie Kopenhagen oder Aarhus interessiert ist, dürfte noch deutlich weniger zahlen. Wie aus Daten der dänischen Immobilienagentur Boliga hervorgeht, kosteten Einfamilienhäuser in der Region Syddanmark, die von der deutschen Grenze bis etwa zum Ringkøbingfjord reicht und auch die Inseln Fünen und Langeland umfasst, im ersten Quartal 2023 im Schnitt umgerechnet 1380 Euro je Quadratmeter.

Immobilienkauf in Dänemark bringt für Deutsche rechtliche Hürde

Dabei spielt sicherlich die Landflucht, die in vielen Teilen Dänemarks zum Problem geworden ist, eine gewichtige Rolle. Denn während Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern in den zurückliegenden zehn Jahren gewachsen sind, geht es in kleineren Orten in die umgekehrte Richtung.

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Ferienhäuser sind allerdings, relativ gesehen, erheblich teurer. In der Region Syddanmark muss man bei ihnen schon mit 2740 Euro pro Quadratmeter rechnen. In der Region Nordjütland sind es 2255 Euro und auf der Insel Seeland 2477 Euro. Das entspricht in der Größenordnung ungefähr dem Preisniveau von Ferienimmobilien an der deutschen Nord- und Ostsee – außerhalb der Inseln und anderer besonders attraktiver Orte, wo man sehr viel mehr anlegen muss.

Doch unter welchen Bedingungen darf man überhaupt eine Immobilie in Dänemark kaufen? Viele Deutsche glauben, das sei für Nicht-Dänen eigentlich gar nicht möglich. „Auch mir begegnet dieses Vorurteil immer wieder“, sagt Kerstin von Langsdorff. Tatsächlich gilt im Nachbarland schon seit 1959 ein Gesetz, das den Erwerb von Grundbesitz für Personen mit Wohnsitz außerhalb Dänemarks mit hohen rechtlichen Hürden versieht.

Ferienhaus-Kauf in Dänemark stellt Interessierte vor besondere Herausforderung

Dabei wird zwischen ganzjährig zu nutzenden Wohnimmobilien einerseits und Sommer- beziehungsweise Ferienhäusern in dafür ausgewiesenen Gebieten andererseits unterschieden. Um ein Wohnhaus in Dänemark erwerben zu können, muss man seinen Wohnsitz dorthin verlegen oder früher einmal mindestens fünf Jahre dort gelebt haben. Der Begriff „Wohnsitz“ wird recht streng ausgelegt – es genügt nicht, das Haus nur wie einen Zweitwohnsitz zu nutzen. Außerdem muss man nachweisen, dass man sein Leben finanzieren kann, sei es durch ein regelmäßiges Einkommen oder durch eine Rente. Es ist nicht erforderlich, dänischer Staatsbürger zu werden.

„Häufig interessieren sich Pferdebesitzer für Häuser auf großem Grund in Dänemark“, sagt Kerstin von Langsdorff. Das Onlineportal Immobilienscout weist gleich mehrere solcher Anwesen aus. Eines davon in Südjütland kostet zwar rund 750.000 Euro, dafür gibt es aber auch ein Grundstück von mehr als 180.000 Quadratmetern.

Für den Kauf eines Ferienhauses, in dem man in der Regel nicht dauerhaft wohnen darf, gelten andere Bestimmungen. Wer seinen Wohnsitz nicht in Dänemark hat, kann ein derartiges Objekt nur mit einer Sondergenehmigung des Justizministeriums in Kopenhagen erwerben. Geprüft wird, ob der Antragsteller eine „besonders starke Beziehung zu Dänemark“ hat. Kann er belegen, mindestens in den vergangenen 20 Jahren immer einen Urlaub dort verbracht zu haben, gilt das ebenso als Pluspunkt wie eine familiäre Verbindung nach Dänemark oder gute dänische Sprachkenntnisse.

Haus in Dänemark: Deutsche Käufer nur knapp hinter Norwegern

Von den rund 230.000 Ferienhäusern des Landes wechseln zwar im Schnitt etwa 10.000 pro Jahr den Besitzer. An Ausländer gehen aber nur recht wenige davon, wenn auch mit steigender Tendenz. Zuletzt waren es jeweils rund 300 bis 400, wobei die Deutschen unter den Käufern hinter den Norwegern an zweiter Stelle stehen.

Auch in Dänemark gilt natürlich, dass besondere Immobilien ihren Preis haben. Wer ein luxuriöses Ferienhaus von 150 Quadratmetern Wohnfläche aus dem Jahr 1920, aufwendig modernisiert und im Norden der Insel Seeland nahe der Küste gelegen, erwerben möchte, zahlt immerhin knapp zwei Millionen Euro.