Die Planung für den 245 Meter hohen Elbtower finde sie „gelungen“ und plädiere generell für mehr Mut: „Ich komme von der Internationalen Bauausstellung, da haben wir sogar Algenhäuser gebaut. Also bin ich für Innovationen, und Innovation darf auch mal daneben gehen. Wir lernen doch daraus. Der Gegenentwurf, immer nur quadratisch, praktisch, gut, ist auch nicht attraktiv.“

Karen Pein im großen Interview

Das Büro der Senatorin im zwölften Stock der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen in Wilhelmsburg ist nahezu unverändert. Doch seit Karen Pein das Amt und die Räumlichkeiten von Dorothee Stapelfeldt (beide SPD) übernommen hat, ist frischer Wind eingezogen. Das wird auch in ihrem ersten großen Interview schnell deutlich.

Hamburger Abendblatt: Frau Pein, Sie sind seit gut einem Monat Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Hat Sie schon irgendetwas an Ihrem neuen Job überrascht?

Karen Pein: Ja, überrascht hat mich die hohe Anzahl an politischen Anfragen von Abgeordneten und an Senatsdrucksachen, die hier viele Ressourcen binden. Das kannte ich von der IBA in diesem Maße nicht.

Können Sie sagen, wie viel Ihrer Arbeitszeit das in Anspruch nimmt?

Das ist schwierig. Ich arbeite noch daran, die Hoheit über meinen Kalender zu gewinnen und mir auch für diese wichtigen Aufgaben feste Zeiten im Kalender frei zu halten.

Dass Sie als frühere Chefin der Stadtentwicklungsgesellschaft IBA das Amt irgendwann übernehmen würden, war erwartet worden. Seit wann haben Sie sich zumindest gedanklich darauf vorbereitet?

Als ich darauf angesprochen wurde, habe ich damit angefangen.

Wann war das?

Im Sommer. Ich habe mir das sehr genau überlegt, bevor ich zugesagt habe, weil diese Entscheidung großen Einfluss auf meinen Alltag hat. Die Schlagzahl an einer Behördenspitze ist deutlich höher als bei der IBA, und da war sie auch nicht gering.

Ihr wichtigster „Auftrag“ besteht darin, für mindestens 10.000 Wohnungsbau-Genehmigungen pro Jahr zu sorgen, wie es sich der Senat zum Ziel gesetzt hat. Schaffen Sie das?

Ich sehe mein Hauptziel darin, die Hamburgerinnen und Hamburger mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Da sind die 10.000 Wohnungen ein Instrument, es gibt aber auch andere. Zudem ist mir die Stadtentwicklung auch wichtig, beides gehört ja zusammen.

Bleiben wir dennoch bei den 10.000 Wohnungen. In den vergangenen Jahren ist das Ziel im Bündnis für das Wohnen stets erreicht worden. Nun läuft mit der Wohnungswirtschaft der vielleicht wichtigste Bündnispartner Sturm gegen die Einigung von Rot-Grün mit zwei Volksinitiativen. Wie wollen Sie die wieder einfangen?

Die Einigung mit den Volksinitiativen hat zwei Kernelemente. Zum einen, dass die städtischen Grundstücke vorrangig im Erbbaurecht vergeben werden sollen, zum anderen, dass die Stadt Hamburg pro Jahr 1000 Wohneinheiten mit 100 Jahren Mietpreisbindung und mit 50 Jahren Förderung vergibt. Dabei spielt das Erbbaurecht den Bestandshaltern sogar in die Hände, weil 1,5 Prozent Erbpachtzins gegenüber vier bis sechs Prozent Zinsen für Finanzierungen ein Vorteil sind. Zum Bündnis gehören aber auch Investoren, die gar keinen Wohnungsbestand aufbauen wollen, sondern ihre Projekte nach dem Bau weiterverkaufen.

Für die ist der Bau auf Erbpacht-Grundstücken ein Problem?

Die Aufgeregtheit resultiert aus meiner Sicht eher aus einer Kumulation von Pro­blemlagen. Zu all den aktuellen externen Faktoren – gestörte Lieferketten, Materialmangel, steigende Preise für Rohstoffe und Fachkräftemangel – gesellt sich nun ein weiterer hinzu, bei dem man sich umgewöhnen muss und bei dem wir tatsächlich noch die Konditionen und Vertragsgestaltungen gemeinsam mit den Bündnispartnern aushandeln müssen.

Was bedeutet das?

Das Erbbaurecht ist zwar ein etabliertes Instrument in Hamburg, aber es gibt vor allem viele Altfälle und wenige neue. Das muss sich erst einspielen, dann werden wir zu guten Lösungen kommen. Aktuell stehen wir in Verhandlungen über die Erbbaurechts- und Vertragskonditionen, damit auch auf Erbbaurechtsgrundstücken sinnvolle Investitionsprojekte entstehen.

Wir haben als Stadt kein Interesse daran, dass nicht gebaut wird, das können wir uns gar nicht erlauben. Im Übrigen gehört der Stadt nur rund 50 Prozent ihrer Fläche, der Rest ist in Privatbesitz und vom Thema Erbbaurecht gar nicht betroffen.

Auch Bestandshalter wie die großen Genossenschaften sehen in der Einigung eine „dramatische Fehlentscheidung“ und warnen, dass sie unter diesen Bedingungen keine Wohnungen mehr bauen werden. Schon 2021 wurden nur noch rund 7800 fertiggestellt. Inwiefern haben Sie Sorge, dass die Fertigstellungen weiter einbrechen?

Es gibt regelhaft eine Abweichung zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen von rund 20 Prozent. Der Erfüllungsgrad lag in den letzten zehn Jahren bei durchschnittlich rund 80 Prozent.

20 Prozent der genehmigten Wohnungen werden also nie gebaut?

Ja, das ist regelhaft so. Nicht in jedem Jahr, weil Baugenehmigungen drei Jahre gelten und auch verlängert werden können. In manchen Jahren werden weniger Bauten realisiert, in anderen mehr. Wir hatten 2020 sogar ein Jahr mit mehr Fertigstellungen als Genehmigungen.

Aber grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt sehr träge und vollzieht Entwicklungen nur langsam nach. Daher ist es sinnvoll, sich einen Zehn-Jahres-Zeitraum anzusehen: Da haben wir grob 100.000 Wohnungen genehmigt, von denen 80.000 fertiggestellt wurden. Die 7800 gebauten Wohnungen in 2021 waren also auch gar nicht so schlecht.

Was ist mit den übrigen Genehmigungen?

Wir haben jetzt einen Überhang von rund 25.000 genehmigten Wohnungen. Bei 16.000 davon wurde mit dem Bau noch gar nicht begonnen. Dem wollen wir jetzt nachgehen: Welche Wohnungstypen sind das? Wo liegen die? Welche Investoren stehen dahinter? Dann wollen wir als Verwaltung schauen, welche Hebel wir noch haben und welche Anreize wir geben können, damit aus diesen Genehmigungen fertige Wohnungen werden.

Verstehen Sie, dass langjährige Partner wie die großen Genossenschaften es als Akt des Misstrauens werten, wenn man ihnen keine Grundstücke mehr verkauft?

Das ist so nicht gemeint. Die sozialen Vermieter sind ja unsere Bank. Sie halten knapp 40 Prozent des Wohnungsbestands zu Durchschnittsmieten von unter acht Euro und sind dabei wirtschaftlich. Unser Problem sind nicht die Genossenschaften, sondern vielmehr Investoren, die die Grundstücke nur durchreichen und deren Wert durch Verkäufe in die Höhe treiben.

Stichwort Holstenquartier.

Es gibt viele Bespiele dafür. Es geht darum, diese Spirale zu durchbrechen und dauerhaft positiven Einfluss auf die Mieten zu nehmen. Das Ziel muss sein, dass sich die Investition über 100 Jahre rentiert und dann erneut über die Konditionen gesprochen wird – aber nicht, weil die Stadt die Gebäude dann abbrechen will, sondern weil überprüft werden soll, wie sich die Mieten entwickelt haben und ob eingegriffen werden muss. Ich bin mir sicher, dass wir das bei der Saga und den Genossenschaften nicht tun müssen. Insofern ist das kein Akt des Misstrauens.

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Holsten-Areal: Baut am Ende doch der umstrittene Investor?

Warum musste die SPD von einer Initiative dazu gedrängt werden, die Mietpreisbindung zumindest bei 1000 Sozialwohnungen pro Jahr auf 100 statt bislang 30 Jahre zu erhöhen? Ist das nicht sinnvoll, schließlich fehlt es massiv an Sozialwohnungen?

Im Sinne der SPD ist es, möglichst lange Einfluss auf gute Mietkonditionen zu nehmen. Das geht auf unterschiedlichen Wegen, und bereits ohne die Initiativen ist schon vieles geschehen. Wenn man sich den Gesamtmarkt anschaut, haben wir in Hamburg eine Durchschnittsmiete von 8,21 Euro pro Quadratmeter – das ist im Verhältnis zu anderen Großstädten ein guter Wert.

8,21 Euro im Durchschnitt klingt gut – nützt aber denen nichts, die eine Wohnung suchen und jetzt schon 13 Euro zahlen. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen warnt vor bis zu 20 Euro pro Quadratmeter.

Die eigentliche Herausforderung ist die geringe Leerstandsquote von unter einem Prozent. Wer umzieht hat ein Problem – insbesondere Geringverdienerinnen und Geringverdiener sowie sozial schwache Haushalte. Wir fokussieren daher vor allem auch die Menschen mit wenig Geld und die 12.000 unversorgten Haushalte mit Dringlichkeitsschein.

Sie brauchen also mehr Sozialwohnungen.

Genau, aber das ist schwierig. Die Zielzahl von 3000 geförderten Sozialwohnungen wurde auch 2022 deutlich verfehlt und landet bei unter 2000. Das ist ein großes Problem. Darauf reagieren wir jetzt mit verstärkter Wohnraumförderung. Ich bin mir sicher, dass es noch Projekte in der Warteschleife gibt, die von frei finanziertem Wohnraum auf öffentlich geförderte Wohnungen umswitchen, weil wir noch bessere Förderangebote schaffen.

Trotz Wohnungsknappheit ist die Wohnfläche pro Einwohner seit 1990 von rund 30 auf 40 Quadratmeter angestiegen. Oft scheitert ein Tausch daran, dass die neue, kleinere Wohnung teurer ist als die alte große. Welche Hebel haben Sie, um den Tausch von Wohnraum zu erleichtern?

Die Wohnflächeneffizienz ist ein großes und wichtiges Thema. Derzeit verbrauchen wir in Hamburg 40,7 Quadratmeter pro Kopf. Wenn wir das nur um einen Quadratmeter senken könnten, entspricht das 25.000 Wohneinheiten à 75 Quadratmeter. Das ist ein großes Potenzial und es gibt sogar schon entsprechende Tauschbörsen. Auch unsere Behörde hat eine koordinierende Stelle für Wohnungswechsel.

Aber oft scheitert das auf den letzten Metern – etwa weil man keine Wohnung im eigenen Viertel findet, den Umzug dann doch scheut oder keine ausreichenden Ersparnisse hat. Wir sollten daher ernsthaft über ein Konzept und eine Förderung des Wohnungstauschs nachdenken. Das fängt schon beim Neubau an.

Inwiefern?

Die durchschnittliche Neubauwohnung ist 75 Quadratmeter groß. Es gibt aber eine zunehmende Anzahl an Single-Haushalten, und ich höre von den Mietervereinen, dass sich die Anfragen von Menschen stapeln, die ihre Wohnfläche verkleinern möchten, aber keine passende Wohnung finden. Auf der anderen Seite suchen viele Familien größere Wohnungen. Und es braucht zudem viel mehr altengerechte Wohnungen.

Die Frage ist daher: Wird das Richtige gebaut? Zugleich werden im Zuge der energetischen Sanierung viele Menschen ihre Wohnung wechseln – das ist auch eine Chance, dass die Menschen dann in Wohnungen wechseln, die besser zu ihnen passen.

Wie wollen Sie verhindern, dass im Zuge der Sanierung die Mieten steigen?

Tatsächlich haben wir mit der energetischen Sanierung ein Riesenprojekt vor uns. Unser Ziel ist es, den Hamburger Wohngebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu machen, und dafür müssen die Sanierungstätigkeiten deutlich erhöht werden. Derzeit wird ein Prozent der Wohnungsfläche pro Jahr saniert, künftig müssen es 1,7 bis 1,8 Prozent sein.

Das wird eine gewaltige Kraftanstrengung mit der Wohnungswirtschaft und allen weiteren Beteiligten, nicht zu vergessen die privaten Eigenheimbesitzer. Grundsätzlich können Sanierungskosten zwar auf die Mieten umgelegt werden, aber wenn wir bis zu 40 Prozent der Kosten staatlich fördern, wäre dieser Anteil nicht umlagefähig. Das ist ein erheblich deckelnder Faktor.

Steckbrief: Karen Pein: Eine Frau vom Fach

• Karen Pein kam 1973 in Hamburg zur Welt. Nach dem Abitur studierte sie an der Technischen Universität Hamburg-Harburg Städtebau und Stadtplanung.
• Im Jahr 2000 fing sie im Stadtplanungsamt Magdeburg an, und von 2003 bis 2006 war sie für die Wohnungsbaugesellschaft GEWOBA in Bremen tätig. Parallel schloss sie ein berufsbegleitendes Studium an der Akademie der Immobilienwirtschaft Hamburg ab.
• 2006 kehrte sie nach Hamburg zurück, wo sie nach einer kurzen Station bei der Berenberg Bank zu der städtischen Entwicklungsgesellschaft IBA Hamburg kam, deren Hauptprojekt einst die Internationale Bauausstellung in Wilhelmsburg war.
• Von 2015 bis zu ihrem Wechsel in den Senat im Dezember 2022 war Pein Geschäftsführerin der IBA. Sie ist mit dem sozialdemokratischen Bürgerschaftsabgeordneten Milan Pein verheiratet, das Paar hat einen Sohn

Hamburg ist seit 1990 von 1,6 auf 1,9 Millionen Einwohner gewachsen, stagniert jetzt aber. Wird die Stadt bald wieder wachsen oder vielleicht sogar schrumpfen?

In diesem Jahr wird eine neue Bevölkerungsvorausberechnung erstellt. Demnach werden wir wahrscheinlich noch Wachstum haben, aber etwas moderater. Aber das darf nicht dazu führen, dass wir nachlassen. Wir halten am Ziel von 10.000 Wohnungsgenehmigungen pro Jahr fest.

Es gibt zwei Ansätze für mehr Wohnungen: erstens verdichten und höher bauen. Zweitens das Magistralenkonzept, also Wohnungsbau entlang der Hauptstraßen. Welches hat mehr Potenzial?

Wir haben auch noch die Strategie der Stadtentwicklungsgebiete wie Oberbillwerder, die Science City oder den Grasbrook mit insgesamt 35.000 Wohneinheiten. Aber diese Flächen sind alle fixiert, und es gibt vorerst keine weiteren neuen Gebiete. Ob an den Magistralen die 100.000 Wohnungen entstehen können, die mal genannt wurden, ist zwar noch nicht belegt – aber dort haben wir ein wirklich großes Potenzial. Das gilt auch für die Nachverdichtung. Ich glaube, dass Hamburg an der einen oder anderen Stelle ein, zwei oder drei Geschosse mehr vertragen kann. Wir sollten das eine tun ohne das andere zu lassen.

Die Situation im Holstenquartier ist verfahren. Der Investor für 1200 Wohnungen ist den Nachweis schuldig, dass er das Projekt finanzieren kann. Aber ohne diesen Nachweis stellt die Stadt keine Baugenehmigung aus. Wie wollen Sie das Problem lösen?

Es gibt einen städtebaulichen Vertrag, wonach die Stadt Baurecht schaffen soll, das es derzeit dort noch nicht gibt. Das hält der Bezirk Altona im Moment zu Recht an, weil der Investor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und die Finanzierung nicht nachweist. Denn mit Baurecht würde eine Wertsteigerung des Areals erfolgen.

Wie lange soll das so weitergehen?

Allzu lange wohl nicht, denn für den Investor ist das Holstenquartier derzeit totes Kapital. Er hat das Grundstück bezahlt, kann damit aber ohne Baurecht nichts anfangen. Der Investor ist also am Zuge. Ich hoffe, dass er in naher Zukunft die Finanzierung nachweist und dort gebaut wird.

Wie groß ist die Chance, dass die Stadt oder ein ihr verbundenes Unternehmen das Areal erwirbt?

Wenn der Investor sich für den Verkauf des Grundstücks entscheidet, sollte die Stadt den Erwerb prüfen. Aber das kommt auf die Konditionen an. Auch wenn zum Beispiel die Saga gemeinsam mit einem Partner dort bauen würde, müsste das ja zu Konditionen erfolgen, zu denen auch anteilig geförderter Wohnungsbau möglich ist.

Der Elbtower nimmt dagegen Gestalt an. Wie stehen Sie zu diesem umstrittenen Wolkenkratzer?

Ich kenne die unterschiedlichen Positionen dazu und möchte keine weitere Meinung hinzufügen. Meine Aufgabe ist es, das Projekt auf den Boden zu bringen und die Synergien, die wir uns davon erhoffen, heben zu können. Der Elbtower steht ja an einer Schlüsselstelle von großen Leitprojekten wie Sprung über die Elbe und Hamburger Osten und soll ein noch kaum entwickeltes Areal zum Fliegen bringen.

Es überrascht doch, dass die Stadtentwicklungssenatorin zu so einem Projekt keine Meinung hat.

Das habe ich nicht gesagt. Die Entscheidungen zu diesem Projekt sind gefallen, und mir ist wichtig, dass die Stadt als verbindlicher Partner auftritt. Hamburg steht am Immobilienmarkt auch deswegen gut da, weil die Stadt immer verbindlich ist. Und Hamburg hat dieses Grundstück ausgeschrieben, es gab ein regelhaftes Verfahren, bei dem sich die Signa durchgesetzt hat, es gab einen Architekturwettbewerb, und danach hat die Stadt entschieden, dass dieses Projekt so umgesetzt wird.

Mich würde dennoch interessieren, ob Sie das Projekt nun gut finden oder nicht.

Ich finde die Planung gelungen.

Braucht Hamburg mehr solcher ikonischen Gebäude?

Solche Gebäude kann man nur sehr dosiert an wenigen Orten einsetzen. Ob wir in Hamburg noch so ein hohes und dominantes Gebäude brauchen, wage ich zu bezweifeln. Aber es geht ja nicht nur um Höhe, auch spektakuläre Bauformen wie die Alsterschwimmhalle können begeistern und Kontroversen auslösen. Das ist gut so, es wird auch in Zukunft solche Projekte in Hamburg geben.

Ich komme von der Internationalen Bauausstellung, da haben wir sogar Algenhäuser gebaut. Also bin ich für Innovationen, und Innovation darf auch mal danebengehen. Wir lernen doch daraus. Der Gegenentwurf, immer nur quadratisch, praktisch, gut, ist auch nicht attraktiv.