Hamburg. Eigentumswohnungen kosten über 5000 Euro je Quadratmeter. LBS legt Preisatlas vor. Doch welche Folgen hat die Corona-Pandemie?
Es könnten für längere Zeit die letzten Preissprünge am Hamburger Immobilienmarkt gewesen sein: Wer ein gebrauchtes Einfamilienhaus auf Finkenwerder oder in Farmsen-Berne kaufte, kann sich binnen eines Jahres noch über einen Wertzuwachs von rund 24 Prozent freuen. Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Dulsberg und Groß Borstel verteuerten sich gar um gut 30 Prozent, wie aus dem aktuellen Immobilienmarktatlas der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg hervorgeht.
Doch aufgrund der Corona-Beschränkungen ist der Immobilienmarkt gegenwärtig stark eingeschränkt. „Auf der Angebotsseite haben wir bei Eigentumswohnungen im März 30 Prozent weniger Angebote, und auch die Käufer halten sich zurück“, sagt Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg. Daraus ergebe sich aber nicht zwangsläufig ein Preisrutsch, weil kaum noch Verkäufe abgewickelt würden. Er geht deshalb von zunächst stagnierenden Preisen aus.
Steigende Immobilienpreise in Hamburg
Seit rund einem Jahrzehnt kennen Hamburger nur steigende Immobilienpreise. „Wohnen in Hamburg und im Umland ist im Vergleich zum Vorjahr erwartungsgemäß wieder deutlich teurer geworden“, sagt Grelle. Für bestehende Einfamilienhäuser beträgt der Preisanstieg 12,3 Prozent, was einem Quadratmeterpreis von 4534 Euro je Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Für ein Einfamilienhaus mit ortsüblichem Grundstück und einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern müssen so rund 544.000 Euro ausgegeben werden.
Eigentumswohnungen aus dem Bestand verteuerten sich um 12,7 Prozent auf im Schnitt 5053 Euro je Quadratmeter. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet danach 404.240 Euro. Für die Preisstudie wurden vom Hamburger Forschungsinstitut F+B rund 13.560 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und dem Umland im zweiten Halbjahr 2019 ausgewertet und die Entwicklung mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.
Preisrückgänge bei Immobilien sind noch keine Folge der Coronapandemie
„Wer nicht unbedingt in der Stadt Hamburg wohnen will, findet im Großraum Hamburg verkehrsgünstig gelegene Regionen mit bezahlbarem Wohnraum“, sagt Grelle. Bestandshäuser sind im Umland nach seinen Angaben um bis zu 41 Prozent günstiger. „Ein Kauf in Tornesch statt in Schnelsen spart beispielsweise pro Quadratmeter Wohnfläche mehr als 1000 Euro“, so Grell. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Umland um bis zu 50 Prozent günstiger als in der Stadt. Aber auch im Umland zogen die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 10,1 Prozent an. Im Schnitt kostet ein Quadratmeter Wohnfläche 2527 Euro. Die Preise für Einfamilienhäuser im Umland stiegen im Schnitt um 10,8 Prozent auf 2656 Euro je Quadratmeter.
Preisrückgänge bei Immobilien sind noch keine Folge der Coronapandemie. „Häufig erklärt sich das mit der Anzahl und der Ausstattung der angebotenen Objekte“, sagt Grelle. In Lokstedt (- 14,6 Prozent) standen für die Analyse nur 14 Objekte zur Verfügung. „Es kann also sein, dass die Einfamilienhäuser, die 2018 zum Verkauf standen, einfach besser ausgestattet waren“, sagt Grelle. Die Preisrückgänge bei Eigentumswohnungen in den Stadtteilen südlich der Elbe sind für Grelle Anlass für eine Sonderanalyse – im nächsten Jahr.
Dauer der Beschränkungen von entscheidender Bedeutung
„Welchen Einfluss die Covid-19-Pandemie auf die Entwicklung der Immobilienpreise nehmen wird, ist derzeit schwer vorhersehbar“, sagt Grelle. Das hänge vor allem von der Dauer der Beschränkungen ab. „Danach müssen die Banken bei Immobilien wieder finanzierungsbereit sein, und die Käufer brauchen eine wirtschaftliche Perspektive, damit der Immobilienmarkt in Schwung kommt“, sagt Grelle im Gespräch mit dem Abendblatt. „Angesichts der staatlichen Rettungsschirme bin ich aber zuversichtlich, dass die wirtschaftlichen Risiken beherrschbar bleiben.“
Skeptischer ist da der Hamburger Wirtschaftsprofessor Hans-Werner Hansmann. Er rechnet mittelfristig eher mit stagnierenden bis fallenden Immobilienpreisen in Hamburg. „An meiner schon länger bestehenden Einschätzung einer Immobilienblase in der Hansestadt hat sich nichts geändert“, sagt Hansmann im Gespräch mit dem Abendblatt. Das zeigten auch die Ergebnisse des jüngsten LBS-Preisatlas. Ein Kennzeichen der Blase ist, dass die Preise deutlich schneller steigen als die Mieten.
Chance, die Immobilienblase zu entlüften
Die wirtschaftlichen Folgen der Coronapandemie bieten nach seiner Einschätzung die Chance, die Immobilienblase zu entlüften. Die Bundesbank hatte in Metropolen wie Hamburg eine Überbewertung der Immobilienpreise in Höhe von 20 bis 30 Prozent diagnostiziert. „Ich erwarte eher mittelfristig einen Preisrückgang von zehn bis 15 Prozent“, sagt Hansmann. Dabei werde es jene Stadtteile am stärksten treffen, die in den vergangenen Jahren überdurchschnittliche Wertzuwächse bei Immobilien zu verzeichnen hatten.
Hansmann: „Das sind nicht die Stadtteile mit den aktuell höchsten Immobilienpreisen wie Eppendorf oder Othmarschen.“ So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den vergangenen fünf Jahren in Dulsberg um 84,1 Prozent, in Neugraben-Fischbek um 70 Prozent und in Horn um 72,5 Prozent, geht aus dem LBS-Immobilienatlas hervor.
Informationen zum Coronavirus:
- Die Stadt Hamburg informiert die Bürger auch online über das Coronavirus. Zusätzlich gibt es eine Hotline: 040 42828-4000
- Das Robert-Koch-Institut beantwortet häufig gestellte Fragen zu SARS-CoV-2
- Auch das Bundesgesundheitsministerium hat eine eigene Informationsseite zum Virus eingerichtet
