Hamburg. Die Ausbreitung des Coronavirus setzt auch viele Immobilienbesitzer unter Druck. Wie sie ihre Kredite modifizieren können.

Das Coronavirus verändert zurzeit alles – auch den Blick auf den Immobilienmarkt, für den es seit zehn Jahren immer nur nach oben ging. So wie die Preise stiegen, verringerten sich die Zinsen für Baufinanzierungen immer mehr. Doch nun zeigt sich eine Trendumkehr.

„In den kommenden Monaten dürfte es moderat, aber stetig mit den Konditionen nach oben gehen“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Im Schnitt kostete eine zehnjährige Zinsbindung Mitte März 0,62 Prozent. Inzwischen liegen die Konditionen bei 0,76 Prozent.

Das ist zwar immer noch historisch sehr günstig, aber die Vorstellung von negativen Baugeldzinsen dürfte sich mit Corona endgültig erledigt haben. „Denn günstige Zinsen für eine Baufinanzierung folgen indirekt mit etwas Verzögerung stets den Renditesätzen der deutschen zehnjährigen Bundesanleihe. Und die ziehen angesichts der jüngsten Entwicklungen deutlich an, weil Deutschland die Verschuldung hochfährt“, sagt Herbst.

Immobilienkauf trotz Coronakrise: zuschlagen oder abwarten?

Auch die Konditionen für 15- und 20-jährige Zinsbindungen ziehen an. Wer die Finanzierung für 20 Jahre festschreibt, muss im Schnitt 1,23 Prozent Zinsen bezahlen, rund zehn Basispunkte mehr als vor zwei Wochen. „In den kommenden zwei bis vier Wochen könnte der Zins für Baufinanzierungen durchaus um 0,25 bis 0,5 Prozent weiter nach oben gehen“, sagt Herbst.

Wer in unsicheren Zeiten den Mut zum Immobilienkauf hat, steht vor der Frage: zuschlagen oder abwarten? Mit Blick auf die Zinsentwicklung wird die Entscheidung nicht schwerfallen, aber auch bei den Immobilienpreisen könnte sich etwas tun.

Im vergangenen Jahr mussten für den Quadratmeter Wohnfläche bei Eigentumswohnungen in Hamburg (Bestand und Neubau) im Durchschnitt 4820 Euro bezahlt werden. Nach einer Prognose des Immobilienportals Immowelt von Anfang des Jahres sollten die Preise 2020 auf 5350 Euro steigen. Das aber könnte nun ganz anders kommen.

Wird der Anstieg der Mieten gebremst?

Experten erwarten, dass auch das Immobiliengeschäft in den nächsten Monaten einen deutlichen Dämpfer bekommt, denn Besichtigungen werden weniger. „Die derzeitige Situation wird den Anstieg der Immobilienpreise und der Mieten dämpfen“, prognostiziert Michael Neumann vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein.

Finanzberater Herbst hat ausgerechnet, was es bedeutet, wenn die Zinsen um ein halbes Prozent steigen und die Immobilienpreise um zehn Prozent fallen. Während sich die monatliche Rate von knapp 2000 Euro bei einer 20-jährigen Zinsbindung kaum verändert, gibt es deutliche Unterschiede bei der Restschuld nach 20 Jahren.

„Wer günstiger kauft, ist auch dann schneller schuldenfrei, wenn die Zinsen für Baukredite steigen“, sagt Herbst. Ausgangspunkt war eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro, für die zunächst 490.000 Euro Kredit aufgenommen werden mussten und nach der Preissenkung um zehn Prozent nur noch 433.500 Euro. Im letzten Fall ist die Restschuld nach 20 Jahren um 33.000 Euro geringer als im ersten Beispiel.

Quadratmeterpreise in Hamburg sogar leicht gestiegen

Ob und wie weit die Immobilienpreise tatsächlich fallen, ist derzeit noch offen. Das hängt auch davon ab, wie schnell sich die Coronakrise in den Griff bekommen lässt. Bislang verharren die aktuellen Angebotspreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in etwa auf dem Niveau von vor Beginn der Krise.

In Hamburg, so hat es Immowelt ermittelt, seien die Offerten sogar noch um zwei Prozent gestiegen – auf 4570 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ob diese Preise auch bezahlt werden, steht auf einem anderen Blatt. Untersucht wurden die Median-Preise für Bestandswohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern im Februar und März 2020.

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Ganz andere Sorgen plagen Immobilienbesitzer. Denn unzählige Arbeitnehmer sind nur noch in Kurzarbeit tätig, Selbstständige bekommen keine Aufträge mehr, viele kleine Unternehmen könnten in den kommenden Monaten Konkurs anmelden. Darlehensnehmer machen sich aufgrund der unsicheren Lage große Sorgen, ob oder wie sie ihr Traumhaus zukünftig finanzieren können.

Banken bieten tilgungsfreie Monate an

Immerhin: „Die meisten Finanzierungen stehen auf einem sicheren Fundament, sodass kurzzeitige Lohnausfälle nicht automatisch den Verlust des Eigenheims bedeuten“, sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24. „Zudem haben die Banken bereits reagiert und signalisieren Lösungsbereitschaft oder bieten beispielsweise tilgungsfreie Monate an“.

Neuere Darlehensverträge bieten die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. „Wenn man etwa eine Tilgung von drei Prozent vereinbart hat, kann man die auf ein Prozent herabsetzen“, sagt Alexander Krolzik, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Zum Schutz von Verbrauchern, die wegen der Coronakrise in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind, gelten seit dem 1. April neue gesetzliche Regelungen. Diese erlauben es Darlehensnehmern, die Raten ihres Kreditvertrages für die Monate April bis Juni komplett zu stunden. Dies gilt für Kreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden.

Voraussetzung ist, dass außergewöhnliche Einnahmeausfälle aufgrund der Coronapandemie vorliegen und der Kreditnehmer seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie nicht mehr angemessen finanzieren kann. Reichen diese drei Monate nicht aus, sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Verlängerung vor.

Kreditvertrag verlängert sich automatisch um drei Monate

„Kreditnehmer und Bank sollten gemeinsam klären, wann und wie die gestundeten Zahlungen beglichen werden können“, rät Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Finden beide Seiten keine Übereinkunft, verlängert sich der Kreditvertrag automatisch um drei Monate.

„Verbraucher sollten sehr aufmerksam sein, wenn Banken ihnen neue Angebote machen. Sie müssen darauf achten, dadurch nicht schlechtergestellt zu werden. Und: Stundung bedeutet nicht, dass die Schulden verschwinden. Sie werden nur verschoben.“

Nach Einschätzung des Verbraucherportals Biallo ist eine Tilgungsaussetzung der Königsweg, um die eigene finanzielle Lage zu entspannen. Das rechnet das Verbraucherportal an einem Beispiel vor: Ein Paar, das zum Jahresanfang bei der Allianz ein Darlehen über 500.000 Euro aufnahm und den Zins für 15 Jahre festschrieb, zahlt dafür monatlich gut 1900 Euro.

Da es so klug war, mit vier Prozent einen hohen Tilgungssatz zu wählen, bedeutet der momentane Verzicht der Bank auf die Tilgung fast 1700 Euro weniger Belastung im Monat. Denn der Zinsanteil beläuft sich aktuell nur auf rund 250 Euro.

In jedem Fall sollte man bei Zahlungsproblemen schnell den Kontakt zur Bank suchen. „Wenn der Kreditvertrag erst bei der Rechtsabteilung gelandet ist, ist es meist schon zu spät“, sagt Krolzik.

Die Hamburger Corona-Soforthilfe (HCS) für Unternehmer:

  • Solo-Selbständige: 2.500 € (Hamburg), 9.000 € (Bund), 11.500 € (Gesamt)
  • 1–5 Mitarbeiter: 5.000 € (HH), 9.000 € (Bund), 14.000 € (Gesamt)
  • 6–10 Mitarbeiter: 5.000 € (HH),15.000 € (Bund), 20.000 € (Gesamt)
  • 11–50 Mitarbeiter: 25.000 € (HH), keine Beteiligung vom Bund
  • 51–250 Mitarbeiter: 30.000 € (HH), keine Beteiligung vom Bund