Hamburg. In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in Hamburg deutlich teurer geworden. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Wer in Hamburg eine neue Wohnung sucht, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Innerhalb von zehn Jahren stieg der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich von 8,10 Euro auf 11,50 Euro (kalt). Das geht aus einer Erhebung des Immobilienportals Immowelt hervor. Untersucht wurde der Zeitraum von 2009 bis 2019. In diesem Zeitraum stiegen die Kaltmieten Hamburg damit um 42 Prozent, während die Inflation nur um 14 Prozent wuchs.

Mehr noch: Obwohl in Hamburg seit Jahren überdurchschnittlich viele neue Wohnungen genehmigt werden, erwarten Mietexperten, dass sich der Anstieg weiter fortsetzt. Das widerspricht anderen jüngeren Untersuchungen, wonach Mieten in Deutschland nicht mehr steigen. Allerdings beziehen diese Studien zum Teil die Bestandsmieten mit ein.

Wohnungsunternehmer nennen deutlich niedrigeren Wert

Demnach stiegen die Mieten von 2009 bis 2019 laut Hamburger Mietenspiegel um 28,1 Prozent. Aber auch dieser Wert liegt über der Preissteigerungsrate für diesen Zeitraum. Laut Mietenspiegel stieg der Quadratmeterpreis von 6,76 auf 8,66 Euro.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen verweist auf eine Studie, nach der die Nettokalt-Durchschnittsmiete in Hamburg bei 8,21 Euro pro Quadratmeter liegt. Fast 70 Prozent der Mieten rangieren demnach zwischen 6,19 Euro und 10,24 Euro pro Quadratmeter.

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Für die Analyse wurden die „tatsächlich 2019 gezahlten“ Mieten für rund 270.000 Wohnungen von privaten, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern herangezogen. Auf Immobilienportalen aber werden kaum Wohnungen zu diesen Preisen angeboten, wenn man von Saga-Wohnungen absieht.

Mieten in Berlin fast so hoch wie in Hamburg

Den stärksten Mietanstieg gab es laut der Immowelt-Studie in Berlin mit einem Plus von 104 Prozent. Die Miete in der Hauptstadt ist bei einer Neuvermietung mit 11,40 Euro inzwischen fast so hoch wie in der Hansestadt.

Inzwischen ist der Mietpreisanstieg nicht mehr auf die Großstädte beschränkt. So stiegen die Mieten in Heilbronn um 67 Prozent, in Fürth um 52 Prozent. In 77 der 80 untersuchten Städte lag die Mietsteigerung über der Inflation. „Die Attraktivität vieler Großstädte ist ungebrochen, und die Mieten steigen. Im vergangenen Jahrzehnt ist es den Kommunen offensichtlich nicht gelungen, die richtigen Weichen für mehr bezahlbaren Wohnraum zu stellen“, sagt Immowelt-Chef Cai-Nicolas Ziegler. Er fordert: „Es müssen viel mehr Anreize geschaffen werden, um den Bau von Wohnungen im preisgünstigen Segment anzukurbeln.“

Mieterverein bestätigt Ergebnisse der Studie

Betrachtet man die sieben größten deutschen Städte, also Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf, so liegt Hamburg mit dem prozentualen Mietpreisanstieg im Mittelfeld. Deutlich höhere Mieten werden in München (17,70 Euro je Quadratmeter), Frankfurt (13,50) und Stuttgart (12,70 Euro) verlangt.

Die Untersuchung bezieht sich auf 80 ausgewählte Großstädte und Mietwohnungen in einer Größe zwischen 40 und 120 Quadratmetern. „Die Angaben decken sich mit unseren Erkenntnissen“, sagt Siegmund Chychla, der Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. Er verweist auf die alljährliche Studie des Gymnasiums Ohmoor. Danach wurden bei Neuvermietungen 2019 sogar 13,24 Euro je Quadratmeter verlangt.

Wo es in Hamburg besonders teuer ist

Der Makler Engel & Völkers kommt in einer neuen Studie zu einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 11,72 Euro je Quadratmeter in Hamburg. Je nach Bezirk reichen die Angebote von 9,42 Euro im Bezirk Harburg bis 12,97 Euro im Bezirk Eimsbüttel. In besonders gefragten Stadtteilen wie Winterhude müssen bei Neuanmietung im Schnitt 14,10 Euro bezahlt werden. Vermieter in Harvestehude verlangen 16,42 Euro.

Es sei zwar richtig, dass es sich bei den Daten in den Immobilienportalen nur um Angebotsmieten handele, also die Wunschvorstellung des Vermieters, sagt Chychla. „Aber wenn Sie bei einer Besichtigung zu erkennen geben, dass Ihnen die Miete zu hoch ist, wird die Wohnung an einen anderen Bewerber vermietet.“ Besonders stark steigen die Mieten bei Wohnungen, die aus der Preisbindung herausfallen, so Chychla.

Weitere Untersuchung kommt auf noch höhere Mietpreise

Auch die Experten des internationalen Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) sehen weiter einen Mietpreisanstieg in Hamburg, allerdings fällt er im Vergleich mit Stuttgart oder Berlin unterdurchschnittlich aus. Danach stieg das Mietpreisniveau in der Hansestadt 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 2,8 Prozent auf sogar 12,75 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Die acht großen von JLL untersuchten Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig kommen insgesamt auf einen durchschnittlichen Mietanstieg von 4,1 Prozent. Hamburg liegt mit seiner Durchschnittsmiete laut Jones Lang Lasalle im Mittelfeld der acht Städte. Drei sind teurer, vier günstiger.

Neubauten entspannen Mietmarkt in Hamburg teilweise

Mieter in der Hansestadt profitieren dabei unter an derem von dem wachsenden Angebot an neuen Wohnungen. „Neben regionalspezifischen Gegebenheiten lassen sich für die Mietpreisunterschiede auch die wohnungspolitischen Herangehensweisen, dem lokalen Nachfrageüberhang zu begegnen, als Ursachen heranziehen“, sagt Sebastian Grimm von JLL. „Während Hamburg mit rund 58 neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner das höchste Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau unter den analysierten Städten erzielt, kommt Stuttgart auf gerade einmal halb so viele Fertigstellungen je 10.000 Einwohner.“

In Hamburg wurden – wie berichtet – im vergangenen Jahr 12.715 neue Wohnungen genehmigt. Damit wurde das Ziel, jedes Jahr den Bau von 10.000 Wohnungen zu ermöglichen, deutlich übertroffen. Aber nicht alle geplanten Projekte werden auch umgesetzt. Zwar werden neue Wohnungen größtenteils zu Preisen vermietet, die deutlich über dem Durchschnitt liegen, dennoch tragen sie zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bei, weil dadurch teilweise günstigere Wohnungen frei werden.

Ende des Mietpreis-Anstiegs nicht in Sicht

Nach den Zahlen des Maklers Engel & Völkers reicht bei Neubauten die Mietspanne von 12,20 Euro in den Bezirken Harburg und Bergedorf bis zu 18,20 Euro in Hamburg-Mitte. „Ohne den massiven Neubau wären die Mieten in Hamburg noch um ein bis zwei Euro pro Quadratmeter höher“, sagt Chychla.

Ein Ende des Mietpreisanstiegs ist nach Einschätzung von JLL trotz der Neubautätigkeit nicht abzusehen. „Auch für 2020 ist mit Mietpreissteigerungen auf ähnlichem Niveau bei deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen“, sagt Sebastian Grimm von JLL. „Trotz reger Neubautätigkeit liegt weiterhin ein deutliches Defizit im Wohnungsneubau vor. Zudem werden der anhaltend hohe Zuzug in die Städte und die starke Geburtenrate auch in den kommenden Jahren die Wohnungsnachfrage treiben.“