Berlin. Steigende Zinsen machen Eigenheimbesitzern Angst. Ein Experte gibt Entwarnung – und Tipps, wie man sich gegen weitere Kosten absichert.

Wer ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat und die Raten noch abbezahlt, macht sich augenblicklich möglicherweise Sorgen. Denn die Bauzinsen sind stark gestiegen. Dadurch wird die Anschlussfinanzierung teurer, wenn der erste Kredit ausläuft. Eine Beispielrechnung zeigt jedoch, dass die gesamte Finanzierung unter normalen Umständen nicht in Turbulenzen gerät.

Wer sich für den Kauf eines Eigenheims entscheidet, verfügt meist nicht über die gesamte Summe. Dann muss man sich das fehlende Kapital leihen. Und oft werden die Verträge der Erstfinanzierung mit Laufzeiten von 10 oder 15 Jahren abgeschlossen. Der Grund: Man will sich nicht zu lange binden und später mit einem Anschlusskredit von dann eventuell niedrigeren Zinsen profitieren. In jüngster Zeit aber wurde diese Überlegung von der tatsächlichen Entwicklung konterkariert. Die Europäische Zentralbank hat die Zinsen stark erhöht – und damit steigen die Immobilienkosten, anstatt zu sinken. „Was nun?“, fragen sich manche Hausbesitzerinnen und -besitzer.

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Anschlussfinanzierung nach dem Hauskauf: Wird die Rückzahlung nun teurer?

Die höheren Aufwendungen müssen allerdings kein Drama sein, wie das folgende Beispiel zeigt:

  • Wer vor 10 Jahren eine Eigentumswohnung für 450.000 Euro gekauft und einen Kreditvertrag über 400.000 Euro abgeschlossen hat, musste mit etwa 2,5 Prozent Zinsen pro Jahr kalkulieren.
  • Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent, belief sich die monatliche Belastung auf 1500 Euro, rechnet Dirk Eilinghoff vor. Er arbeitet als Experte für Baufinanzierung beim Verbraucherportal Finanztip.
  • Nachdem der zehnjährige Vertrag – eine jährliche Sondertilgung von 3000 Euro eingerechnet – nun ausgelaufen ist, bleibt eine noch abzutragende Summe von gut 276.000 Euro übrig. Dafür wird eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Jetzt liegt der Zins allerdings bei vier Prozent. Mit einer anfänglichen Rückzahlung von 2,5 Prozent kann die monatliche Belastung trotzdem weiter bei 1500 Euro bleiben. Der Grund: Die geringere Kreditsumme im zweiten Vertrag macht sich entlastend bemerkbar. Wiederum werden 3000 Euro Sondertilgung pro Jahr geleistet. Damit ließen sich die 276.000 Euro in 19 Jahren zurückzahlen. Insgesamt würde die gesamte Abzahlung der 400.000 Euro also 29 Jahre dauern, erklärt Eilinghoff.

Wer vor Jahren ein Haus gebaut oder eine Wohnung gekauft hat, macht sich jetzt vielleicht Sorgen um die Anschlussfinanzierung.
Wer vor Jahren ein Haus gebaut oder eine Wohnung gekauft hat, macht sich jetzt vielleicht Sorgen um die Anschlussfinanzierung. © dpa | Hauke-Christian Dittrich

Dieser Zeitraum ist drei Jahre länger als bei Finanzierung der gesamten Summe mit 2,5 Prozent Zinsen. Der Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung macht sich also nur in einer etwas verlängerten Rückzahlungszeit bemerkbar. Das mag ärgerlich sein, wird den meisten Gläubigern aber nicht das finanzielle Genick brechen. „Wer aktuell seine Anschlussfinanzierung regeln muss, kommt trotz des jüngsten Zinsanstiegs noch glimpflich davon“, sagt Eilinghoff. „Die Finanzierung kann meist mit der gleichen Rate weiterlaufen wie bisher.“

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Experte rät: Rechtzeitig um Anschlussfinanzierung kümmern

Diese Rechnung hängt allerdings von den individuellen Bedingungen ab und bietet nur einen Anhaltspunkt. Sie funktioniert, wenn die Gläubiger über den langen Zeitraum immer in der Lage sind, ihren Verpflichtungen nachzukommen. Voraussetzungen können ein ausreichendes Arbeitseinkommen, Gesundheit und stabile Lebensverhältnisse sein. Ist man dagegen länger arbeitslos, wird ernsthaft krank, oder lässt sich unter hohen Kosten scheiden, beeinträchtigt das die finanzielle Leistungsfähigkeit möglicherweise stark.

Positiv kann sich dagegen bemerkbar machen, dass durch Erbschaften zusätzliche Mittel zur Verfügung stehen, mit deren Hilfe sich die Kreditsumme der Anschlussfinanzierung verringern lässt. Oder man kann die Tilgung und Sondertilgung erhöhen, weil man mehr verdient.

In jedem Fall ist es ratsam, sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Das solle man „idealerweise drei Jahre bis spätestens ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Zinsvereinbarung“ erledigen, rät der Kreditvermittler Interhyp. Zwar meldet sich kurz vor Ablauf der Erstfinanzierung auch die Bank beim Gläubiger. Eine längere eigene Vorbereitungszeit eröffnet aber die Möglichkeit, sich eingehend zu informieren, Anbieter zu vergleichen und einen Vertrag mit günstigen Konditionen zu suchen. Dabei können große Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp, Baufi24, Hüttig & Rompf, planethome und weitere Agenturen helfen.

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Anschlussfinanzierung: So sichert man sich gegen weitere Kosten ab

Aktuell rät Finanztip dazu, beim Anschlussvertrag die Immobilie „durchzufinanzieren“. Das bedeutet: Am Ende des zweiten Vertrages ist der Kredit komplett getilgt. Das biete sich an, weil die Konditionen für 10- und 15-jährige Kredite derzeit ziemlich ähnlich seien, so Finanztip. Ein Vorteil liegt auch darin, dass man sich damit gegen eventuell weiter steigende Kosten absichert – wobei manches auch daraufhin deutet, dass die Zinsen ihren Höhepunkt erreicht haben könnten. Unter dem Strich weiß aber niemand, wie sich die Kreditkosten künftig entwickeln.

Nur der Blick zurück ist exakt. Vor 15 Jahren lagen die Bauzinsen bei zehnjähriger Laufzeit über 5 Prozent. Bis 2021 sanken sie dann unter ein Prozent, um nun wieder steil anzuziehen. Wer beispielsweise 2017 einen zehnjährigen Vertrag mit niedrigen 1,5 Prozent abgeschlossen hat, muss einkalkulieren, dass die Kosten nach Ende der Erstfinanzierung 2027 erheblich höher liegen.