Siegen. Die Top-Lagen für den Einzelhandel lassen sich sehr gut an den Mieten ablesen. Manche Lagen in Siegen sind mehr als zehn Mal teurer als andere.
Die alte Maklerweisheit „Was zählt sind Lage, Lage und Lage“ lässt sich bei den Mieten für Einzelhandelsflächen mit sehr eindeutigen Zahlen unterlegen. Bis zu 41,50 Euro pro Quadratmeter (kalt) beträgt laut Mietpreisspiegel der Industrie- und Handelskammer (IHK) Siegen der Unterschied zwischen einer Toplage in Siegen-Mitte und einer „einfachen Lage“ in Niederschelden oder Eiserfeld. Ob es allerdings überhaupt eine 1A-Position in der Fußgängerzone sein muss oder ob eine Adresse etwas abseits der großen Publikumsströme nicht ebenfalls zielführend sein kann, hängt auch von Sortiment und Geschäftsmodell ab.
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Der Mietpreisspiegel basiert auf einer IHK-Umfrage aus dem Sommer 2022. Dahinter stehen zwei Arbeitskreise – einer für den Kreis Siegen-Wittgenstein, einer für den Kreis Olpe – unter Federführung der Kammer, an denen auch die Gutachterausschüsse der Stadt Siegen sowie der beiden Landkreise, Immobilienmakler und -sachverständige, Immobilienexperten heimischer Banken sowie die Bausachverständigen der Finanzämter Siegen und Olpe mitgewirkt haben. „Es ist kein amtlicher Mietpreisspiegel“, merkt Stephan Häger, Leiter des IHK-Referats Konjunktur, Arbeitsmarkt und Statistik sowie Leiter der beiden Arbeitskreise, an.
Einzelhandel Siegen: „Sehr gute Lage“ gibt es nur in der Stadtmitte
Es gehe vielmehr um „die Verbesserung der Markttransparenz“. Dabei sind die angegebenen Spannen so angesetzt, dass die Mehrheit der Bestandsmieten abgedeckt ist. „Es gibt natürlich auch Ausreißer nach oben und unten“, betont Stephan Häger. Dies hänge etwa mit Faktoren wie dem Zustand der Immobilie, der Energieeffizienz oder der Größe der Schaufensterfront zusammen. Da Extremwerte aber weniger Orientierung bieten als der Blick aufs breite Marktgeschehen, finden sie in der Übersicht keine Berücksichtigung.
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Im ersten Moment besonders auffallend: „Sehr gute Lage“ ist nur für Siegen-Mitte aufgeführt. Von dieser Kategorie könne man zwar gewiss auch in Teilen von Weidenau sprechen, wie Stephan Häger erklärt, doch in diesem Punkt sei die Datenlage zu dünn, weil nicht ausreichend Geschäfte aus dem Stadtteil an der Umfrage teilnahmen. Generell seien in allen Quartieren Antworten überwiegend von inhabergeführten Läden gekommen. Große Ketten hätten sich weit seltener geäußert.
Siegen: Unterstadt und Bahnhofsbereich sind für den Einzelhandel Toplage
• Als „sehr gute Lagen“ gelten die Bereiche, „wo Hochfrequenz herrscht“, sagt der Referatsleiter – wo Menschen gezielt zum Einkaufen und Bummeln hinfahren und Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit mit dem ÖPNV und Parkplatzangebot gut seien. In Siegen seien das vor allem die City-Galerie und Areale um den Bahnhof, Teile der Bahnhofstraße und des Kunstwegs. Die Kaltmieten pro Quadratmeter bewegen sich hier überwiegend zwischen 30 und 55 Euro (bis zu 100 Quadratmeter Verkaufsfläche). Wird die Verkaufsfläche größer, sinkt der Quadratmeterpreis und liegt ab 300 Quadratmetern bei 20 bis 40 Euro. Die Situation im Einzelhandel ähnelt also der auf dem Wohnungsmarkt, wo der Quadratmeterpreis bei kleineren Objekten in der Regel ebenfalls höher liegt als bei größeren.
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• „Mittlere Lagen“ sind beispielsweise die Löhrstraße und die Alte Poststraße mit 7,50 bis 20 Euro pro Quadratmeter (ab 300 Quadratmeter: 5 bis 12,50 Euro). „Einfache Lagen“ (4 bis 10 Euro pro Quadratmeter) sind unter anderem Juliusstraße und Friedrichstraße – also dort, wo sich Geschäfte in Wohn- und Mischgebieten befinden, in denen eine gewerbliche Nutzung zulässig, die Zahl der Läden aber sehr überschaubar ist. Zonen wie die Marburger Straße können sowohl mittlere als auch einfache Lagen haben – je nachdem, wie dicht das jeweilige Ladenlokal Richtung Innenstadt liegt. Auch in diesen Kategorien gebe es die bekannten Schwankungen, wie Stephan Häger unterstreicht.
Einzelhandel Siegen: Auch in „einfacher Lage“ können Geschäfte erfolgreich sein
Eine mittlere oder einfache Lage muss nichts Schlechtes sein. Was immer gelte und entsprechend vor Bezug eines Objekts bedacht werden müsse: „Man muss genügend Umsatz generieren, um sich die Miete leisten zu können“, sagt Stephan Häger. Entscheidend dabei sind die Zugkraft des Sortiments und die Frage, ob der jeweilige Einzelhändler oder die Einzelhändlerin auf Laufkundschaft angewiesen sind. Wer eher nischige Produkte anbietet, derentwegen Kundinnen und Kunden sich gezielt auf den Weg auch an Orte abseits der Zentren machen, kann auch dort gut über die Runden kommen. „Was hier hilft, ist der Bekanntheitsgrad“, so Stephan Häger.
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