Attendorn. Euro-Parcs hat mit dem Verkauf der Ferienhäuser an der Bigge in Attendorn begonnen. Was dieser Immobilienexperte über das Geschäftsmodell sagt.
Wer an der Waldenburger Bucht in Attendorn im neuen Ferienpark von Euro-Parcs eine Immobilie erwerben möchte, muss abhängig von ihrer Größe bis zu 300.000 Euro auf den Tisch legen. Reiner Kaufpreis. Hinzu kommen Mehrwertsteuer, eine Grundstückspacht sowie eine Betriebs- und Verwaltungskostenpauschale für die drei Ferienhaustypen „Attendorn“ (50 Quadratmeter), „Biggesee“ (60 qm) und „Sauerland“ (80 qm), die der Betreiber mit Hauptsitz in den Niederlanden „an den Mann“ bringen will. Dem Käufer garantiert die Euro-Parcs-Gruppe eine garantierte Rendite von 2,5 Prozent auf den Nettopreis des Hauses für fünf Jahre. Und natürlich über ein Pool-System eine Beteiligung an den Mieteinnahmen durch die Urlauber, die sich über das Jahr im Ferienpark einbuchen.
Interessenten holen den Taschenrechner heraus und fragen sich: Lohnt sich der Kauf? Gerade vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer seine Immobilie selbst nur eine begrenzte Zeit nutzen darf, er nicht weiß, wie hoch das Buchungsaufkommen ist und im Vertrag spezielle Regelungen verankert sind. Wir sprachen mit dem Attendorner Immobilienmakler Pedro Garcia von Garcia Immobilien über Chancen und Risiken für interessierte Käufer.
Herr Garcia, wie attraktiv ist der Kauf eines Ferienhauses an der Waldenburger Bucht?
Pedro Garcia: Eine fundierte Einschätzung zu dieser Frage ist enorm schwierig. Was die Kaufentscheidung für Interessenten kompliziert macht, ist die Tatsache, dass der Betreiber mit unheimlich vielen vertraglichen Regelungen hantiert. Das sorgt für Intransparenz. Ein solches Vertragskonstrukt ist aber nichts Atypisches. Ferienimmobilien werden seit viele Jahrzehnten ver- und gekauft und stellen eine Sonderform dar. Für den Immobilien-Kenner, der solche Häuser als Kapitalanlage sieht, ist die Entscheidung herausfordernd.
Welche Chancen sehen Sie für den potenziellen Eigentümer?
Sie investieren in ein spezielles Segment innerhalb des Immobilienmarktes und müssen sich die Frage stellen: Hat dieses Geschäftsmodell eine Perspektive? Aus meiner Erfahrung sage ich: Grundsätzlich ja. Gerade nach der Corona-Pandemie haben Ferienimmobilien innerhalb Deutschlands an Beliebtheit gewonnen. Das Reiseverhalten hat sich verändert, viele Familien bleiben hier. Fern- und Flugreisen werden perspektivisch nicht günstiger. Die Chance ist, dass dieser Trend anhält und die Renditeperspektive durch steigende Buchungszahlen immer besser wird.
Neuer Ferienpark in Attendorn- So sehen die Häuser aus
Wo sehen Sie Risiken?
Im Endeffekt kaufe ich mich in eine Betreiberdienstleistung ein. Das hat zwar den Vorteil, dass ich mich um nichts kümmern muss, also weder um die Vermietung noch um das Sauberhalten meiner Immobilie. Andererseits habe ich den Nachteil, dass ich im Grunde keine Einflussmöglichkeiten besitze und durch den Kauf meiner Immobilie mit dem Betreiber untrennbar verbunden bin. Ein Management meiner eigenen Immobilie ist ausgeschlossen. Und ich muss mir die Frage stellen: Möchte ich ein Ferienhaus erwerben, um dort mit der eigenen Familie viel Zeit zu verbringen? Das geht im Ferienpark nicht. Die Eigentümer dürfen nur sechs Wochen in ihrem Haus zu Urlaubszwecken verbringen. Euro-Parcs spricht mit seinem Angebot eine kleine, sehr spezielle Käufergruppe an.
Welche denn?
Wie ich schon sagte, bilden Ferienhäuser eine Sonderform im Immobilienmarkt. Sie zu finanzieren, ist gar nicht so einfach. Während gängige Immobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in den Augen der finanzierenden Banken eine hohe Sicherheit darstellen und die Eigentümer durch den Gegenwert der Immobilie attraktive Finanzierungsangebote von den Banken bekommen, sieht die Welt bei Ferienhäusern anders aus. Den Banken fällt es einfach schwer einzuschätzen, wie es um ihre finanziellen Sicherheiten bestellt ist. Reichen die Einnahmen, um die Rückzahlung des Kredits nebst Zinsen nachhaltig zu decken? Wie gut und schnell lässt sich eine solche Ferienimmobilie im Notfall veräußern? Sie denkt immer darüber nach, was geschieht, wenn sie die Sicherheit braucht, um Kredite abzulösen, wie gut sie eine Immobilie weiterverkaufen kann und an wen? Ferienimmobilien treffen auf einen begrenzten Käufermarkt.
Das Risiko trägt der Betreiber
Stefan Thurau, Geschäftsführer von Euro-Parcs Deutschland, ist optimistisch, dass der Verkauf der Ferienhäuser ein Erfolg wird. Der Betreiber beteiligt den Eigentümer durch die gebuchten Mieteinnahmen (durch ein sogenanntes Pool-System) und verspricht eine Rendite von 2,5 Prozent auf den Netto-Preis des Ferienhauses für die ersten fünf Jahre. Der künftige Eigentümer des Haustypen „Attendorn“ (50 qm groß), das 179.500 Euro (plus Mehrwertsteuer) kostet, kassiert somit jährlich mindestens rund 4500 Euro.
Thurau: „Die Mindestrendite garantiert eine Mindesteinnahme unter Berücksichtigung von Umsätzen, die durch Euro-Parcs generiert werden und Kosten, die an Euro-Parcs gezahlt werden.“ Als Gewerbetreibender lasse sich die Mehrwertsteuer quartalsweise rückerstatten. Bezahlen muss der Eigentümer jährlich eine Grundstückspacht, die beim Haustyp „Attendorn“ 1300 Euro beträgt sowie eine Betriebs- und Verwaltungspauschale, die bei der 50-Quadratmeter-Immobilie rund 6500 Euro (exklusive Mehrwertsteuer, inklusive Abschlag Wasser und Strom) beträgt.
Auf die Frage an die Attendorner Stadtverwaltung, welche Sicherheit sie denn besitze für den Fall, dass die Vermarktung der Ferienhäuser nicht so läuft wie gewünscht, erklärt Uwe Waschke, Amtsleiter Bauen und Wohnen: „Sämtliche Verkaufsaktivitäten geschehen in Eigenverantwortung und auf eigenes Risiko von Euro-Parcs.“ Nach derzeitigem Kenntnisstand würden lediglich die Ferienhäuser vermarktet, für die eine Baugenehmigung erteilt ist – also die 42 Immobilien im südlichen Teil der Anlage. „Inwieweit der Verkauf der übrigen Ferienhäuser das Zustandekommen der weiteren Bestandteile des Ferienparks beeinflusst oder gar gefährdet, bleibt dem unternehmerischen Risiko des Investors und Parkbetreibers überlassen.“
Grenzen Sie für uns diesen Markt bitte ein.
Der Erwerb einer solchen Ferienimmobilie an der Waldenburger Bucht kommt nur für Käufer in Frage, die einen hohen Eigenkapitalanteil mitbringen. Wer beispielsweise nur die Umsatzsteuer als Eigenkapital einsetzt, wird kaum Erfolg haben. Denn wenn ich die restliche Summe mit Hilfe eines Kredites finanzieren müsste, würde dies die Rendite auffressen. Zudem würden die Banken, hier kommen wir wieder zu den Sicherheiten, höhere Risikoabschläge vornehmen, sodass der Zinssatz im Vergleich zu einem „normalen“ Immobilien-Kredit deutlich höher liegen wird, jenseits der aktuell gängigen drei bis vier Prozent.
Im Ferienpark an der Waldenburger Bucht gibt es ein sogenanntes Pool-System, jede Häuserkategorie bildet einen Pool. Alle Einnahmen durch Urlaubsbuchungen einer Hauskategorie werden unter den Eigentümern dieser Kategorie aufgeteilt. Es wird also nicht ein explizites Haus gebucht und vermietet, sondern ein Haus des jeweiligen Pools. Ist das aus Ihrer Sicht fair?
Das ist vergleichbar mit einer Auslastungsquote im Hotel. Der Hotelier weiß auch nicht, wie stark und wann welcher Zimmertyp gebucht wird. Er bildet daher anhand von Erfahrungswerten eine Auslastungsquote. Das kann fair, sinnvoll und richtig sein und gibt dem Eigentümer die Sicherheit, dass er mit Einnahmen rechnen kann, unabhängig davon, wie viele Urlauber tatsächlich seine Immobilie aufsuchen. Im Grunde kaufe ich keine Immobilie, sondern beteilige mich an einem Ferien-Vermietungs-Geschäftsmodell mit der Erwartung, daraus Kapital zu schlagen.
Bei der Frage, wie stark meine Immobilie wohl gebucht wird, wird sich der Eigentümer mutmaßlich mit dem Standort auseinandersetzen. Wie bewerten Sie die Lage direkt an der Waldenburger Bucht?
Ich glaube schon, dass die Waldenburger Bucht eine attraktive Lage darstellt. Man befindet sich in einem gefühlten Urlaubsgebiet, ist direkt am Wasser, man ist angebunden an Attendorn oder Olpe, findet dort Freizeitmöglichkeiten wie das Kino oder die Höhle, man kann Essen gehen und auch bei schlechtem Wetter einen erholsamen Urlaubstag erleben. Man lebt in der Natur, ohne dabei abgelegen zu sein. Das sind alles Gründe, die für den Standort sprechen.