Hochsauerlandkreis. Erfüllt sich der Traum vom Eigenheim noch? Die Volksbank Brilon und die Sparkasse Hochsauerland geben acht nützliche Tipps für den Wunsch-Kredit.
Die Situation für den Traum vom Eigenheim ist aktuell nicht leicht. Baugrundstücke werden zurückgegeben weil Finanzierungen platzen. Kaufpreise von Immobilien schnellen in die Höhe, selbst heftige Sanierungsfälle können noch hunderttausende Euro kosten. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist für viele so groß, dass sie dennoch das Abenteuer Immobilie angehen. Ihr Weg geht dabei stets über die Banken, denn kaum einer ist fähig, ohne einen Kredit oder anderweitige Finanzierungsmöglichkeiten eine Immobilie zu kaufen oder bauen.
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Die Banken im Sauerland beantworten unabhängig voneinander die wichtigsten Fragen zu einem lohnenswerten Kredit.
Wie kommen Kunden in der aktuellen Lage noch an einen Kredit? Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen? Und kann man Kredite noch ohne Eigenkapital erlangen?
Thorsten Heggen von der Volksbank Brilon erklärt: „Wir gehen in der Beratung immer auf die individuellen finanziellen Möglichkeiten unserer Kundinnen und Kunden ein. Insbesondere die aktuell hohe Inflation, die Zinsentwicklung, der deutliche Anstieg der Energiekosten, weiter steigende Baupreise und Lieferengpässe bei Baumaterialien führen zu Mehrbelastungen und Unsicherheiten, die mit den Kundinnen und Kunden ausführlich besprochen werden.“ Grundsätzlich gelte daher, dass für eine tragbare Finanzierung Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden sollte – auch im Interesse der Kunden. Auch Daniel Danch von der Sparkasse Hochsauerland rät dazu.
Ab wann rät die Bank von einem Vorhaben (Bau oder Kauf) ab?
Danch betont, für einen Kredit sei unter anderem das frei verfügbare Einkommen nach Abzug aller fixen und variablen Kosten wichtig. „Es sollte immer noch ein Puffer für Rücklagenbildung vorhanden sein, sonst raten wir vom Kauf oder Bau einer Immobilie ab.“ Heggen antwortet auf die Frage ähnlich: „Die Immobilienfinanzierung muss in die gesamte finanzielle Lebensplanung passen. Elementar wichtig ist, dass die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung über die gesamte Darlehenslaufzeit für den Kunden tragbar ist.“
Wie kalkulieren Kunden aktuell am besten die Monatsrate? Was raten Sie dazu?
Daniel Danch hat eine Faustformel. In der aktuellen Zeit sollten circa 500 Euro monatlich als Rate je 100.000 Euro Darlehen einkalkuliert werden. Thorsten Heggen sagt: „Eine jährliche Gesamtrate aus Zins und Tilgung von insgesamt rund 6 Prozent der Darlehenssumme ist hier als grobe Orientierung zu empfehlen.“ Sein Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro und einer jährlichen Gesamtrate aus Zins und Tilgung von 6 Prozent liegt die monatliche Rate bei 1000 Euro. „Natürlich hängt die genaue Rate (Höhe des Zinssatzes und der Tilgung) letztendlich vom konkreten Vorhaben und den finanziellen Rahmenbedingungen ab.“
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Welchen Zinssatz müssen Kunden derzeit einkalkulieren? Und wohin geht die Entwicklung?
Je nach Zinsbindung würden laut Heggen die Konditionen aktuell zwischen ca. 3,75 Prozent (10 Jahre Zinsbindung) und ca. 4,35 Prozent (30 Jahre Zinsbindung) liegen. „Wir rechnen damit, dass die Zinsen bei längerfristigen Bindungen weiter leicht steigen werden, die zukünftige Zinsentwicklung ist dabei wesentlich von den zukünftigen Zinsentscheidungen der EZB abhängig. Danch dazu: „Wohin die Zinsentwicklung hingeht, ist schwer abzusehen. Mittelfristig rechnen wir durchaus mit weiteren moderaten Zinsanpassungen.“
Welche Laufzeit ist für Kunden, die Immobilien bauen/kaufen, gerade sinnvoll?
Die konkrete Laufzeitempfehlung sei jeweils von der Kundensituation und seinen Wünschen abhängig. Grundsätzlich empfiehlt die Volksbank Brilon längere Zinsbindungen, da die Zinsen zwar gestiegen seien, aber historisch immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau liegen, erklärt Thosten Heggen. „Die Kundinnen und Kunden haben bei längeren Zinsbindungen zudem eine Planungssicherheit.“
Wie viel Eigenkapital sollte man ungefähr einbringen?
Daniel Danch hat eine konkrete Empfehlung: „Die Erwerbsnebenkosten sollten im besten Falle mit dem Eigenkapital gezahlt werden. Die liegen zwischen 8,5 Prozent und 12 Prozent der Kaufkosten.“ Thorsten Heggen setzt den Betrag noch ein wenig höher an. „Wir empfehlen bei einer Immobilienfinanzierung wenigstens 15 Prozent an Eigenkapital einzusetzen.“
Wie ist das Interesse derzeit an Krediten? Verzichten mehr Kunden darauf, eine Immobilie zu finanzieren aus Angst, dies nicht dauerhaft zu können? Oder beantragen immer noch gleich viele Kunden einen Kredit für Immobilien?
„Im Bereich der privaten Baufinanzierung ist die Nachfrage seit einigen Monaten rückläufig. Die schon beschriebenen Faktoren sorgen bei einigen Kunden für Planungsunsicherheiten. Besonders gilt das für geplante Neubauprojekte, da es dabei oftmals um höhere Investitionskosten und daraus resultierend um eine höhere finanzielle Belastung geht“, erklärt Thorsten Heggen. Daniel Danch betont: „Der Wunsch einer eigenen Immobilie ist weiterhin groß. Zu unterscheiden ist hier der Kauf einer gebrauchten Immobilie und der Neubau. Wir stellen hier eine höhere Nachfrage an Bestandsimmobilien fest.Aufgrund der stark gestiegenen Baukosten ist ein Neubauprojekt momentan schwer zu kalkulieren, was viele Kunden davon abschreckt.“ Beide raten zu einer umfassenden Finanzierungsberatung, um für den Kunden passgenaue Finanzierungsangebote entwickeln zu können. Hier werden unter anderem Fördermöglichkeiten der KFW oder der NRW Bank geprüft.
Müssen bestehende Kunden, die eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit abzahlen, derzeit oft nachjustieren und Folgefinanzierungen beantragen?
Thorsten Heggen erklärt: „Viele Kundinnen und Kunden haben sich in der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre langfristig niedrige Zinsen gesichert. Außerdem bemerken wir auch aktuell, dass viele Kunden sich schon jetzt den Folgezins langfristig sichern, indem sie Bausparverträge abschließen.“ Dazu rät auch Daniel Danch von der Sparkasse. Bei Bausparverträgen steht bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sollzins nach der Sparphase fest, das gibt Planungssicherheit. Daniel Danch erklärt zudem: „In einem Finanzierungsangebot planen wir immer einen kleinen Puffer für alle „Eventualitäten“ mit ein, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Aufgrund der Zins- und Baukostenentwicklung kam es in den letzten Monaten trotzdem häufiger dazu.“