Im Zuge einer Zwangsvollstreckung wird etwa eine Wohnung in einem Fünffamilienhaus in Helden unter den Hammer kommen, Termin ist der 16. Januar. Dazu gehören Kellerraum, Abstellraum und Balkon, den Verkehrswert hat der Gutachter auf 113.000 Euro attestiert. Hier besteht für Mieter die Möglichkeit, ein echtes Schnäppchen zu machen: Die Wohnung war bereits bei einem ersten Termin angeboten worden, hier hatte das abgegebene Höchstgebot aber die Hälfte des Wertes nicht erreicht. Bei einer zweiten Auktion kann dann eine Zwangsversteigerung ohne Beachtung der Wertmindestgrenzen erfolgen.

Haus für 660.000 Euro

Keine Zwangsvollstreckung, sondern eine „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“ ist der zweite Termin, der am 23. Januar ansteht. Hier wird ein hochwertiges Einfamilienhaus in Bleche „unter den Hammer kommen“. Fast 200 Quadratmeter Wohnfläche in der Hauptwohnung plus 62 Quadratmeter Mietwohnung samt Solar- und Regenwasseranlage sorgen für einen Verkehrswert von 660.000 Euro.

„Das Objekt befindet sich in einem total vernachlässigten Zustand.“

Stärker könnte der Kontrast kaum sein zum nächsten Objekt. Zwar soll das „Wohnhaus mit angebautem Stall, einem separaten Werkstattgebäude, einem Silo für Schüttgüter“ einen Verkehrswert von immerhin 379.000 Euro aufweisen, dies liegt allerdings darin begründet, dass ganze sieben landwirtschaftliche Flächen zum Objekt gehören. Auch hier handelt es sich um eine Versteigerung, die eine Eigentümergemeinschaft beenden soll. Doch wohnen will hier wohl kein Käufer. Aus der Beschreibung des Gerichts geht hervor: „Das Objekt befindet sich in einem total vernachlässigten Zustand. Das Nebengebäude ist abbruchreif, die Kosten der erforderlichen Vollrenovierung des Wohngebäudes würden den Verkehrswert übersteigen. Grundlage der Festsetzung der Verkehrswerte waren daher die Werte des Bodens, im Falle des Flurstücks 918 unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Abrisskosten nach dem Stand von Dezember 2021.“ Am 6. Februar soll hier der Rechtspfleger die Bietstunde starten, um einen möglichst hohen Erlös zu erzielen.

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Wieder eine Zwangsvollstreckung ist die Auktion am 20. Februar: Hier wird ein Einfamilienhaus in Dünschede zur Versteigerung gebracht. 147.000 Euro wurde hier vom Gutachter als Verkehrswert festgelegt. Das Haus sei sanierungs- und modernisierungsbedürftig, heißt es im Gutachten weiter, „es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf“.

Ähnlich die Situation bei Objekt Nummer fünf, einem Einfamilienhaus in Ottfingen, das am selben Tag im Anschluss versteigert werden soll. Auch dieses wird wegen einer Zwangsvollstreckung versteigert. Hier hat der Gutachter aber einen Verkehrswert von 208.000 Euro berechnet, weil es einen „insgesamt zufriedenstellenden Zustand“ vorweise.

Seit 2021 steht das Gerüst

Ganz anders das letzte Objekt der Liste des Olper Amtsgerichts, das am 6. März zur Versteigerung im Zuge einer Zwangsvollstreckung ansteht: Hier liegt der Verkehrswert bei nur 22.500 Euro. Kein Wunder, ist hier doch kein Haus zu haben, sondern nur eine Garage, die wegen Einsturzgefahr nicht betreten werden darf, und eine Bauruine. Beides steht in Altenhof, vom Haus ist nur noch der Keller vorhanden. „Es befindet sich in einem desolaten Zustand. Laut Gutachten ist ein Abriss wirtschaftlich sinnvoll“, so die Darstellung des Gerichts. Und das öffentlich einsehbare Gutachten verdeutlicht dies: „Das in Rede stehende Bewertungsobjekt und das Grundstück befinden sich in einem verwahrlosten Zustand. Gemäß den Mitteilungen im Besichtigungstermin erfolgte ca. 2021 der Abriss des Ursprungsgebäudes bis zur Kellergeschossdecke. Die nördlich angebaute Garage wurde ebenfalls erhalten, ein Betreten ist jedoch aufgrund der Einsturzgefahr der Decke nicht möglich.“ Das verbliebene Gebäude ist vollständig eingerüstet, aus dem Gutachten geht hervor, dass laut Eigentümer sowohl das Gerüst als auch im Kellergeschoss bzw. in der Garage lagernde Baumaterialien im Eigentum des Unternehmers sind, der den weiteren Bau eines geplanten Dreifamilienwohnhauses durchführen wollte. Aus Sicht des Gutachters haben nur der vollständige Abriss der Bestandsgebäude und ein anschließender Neubau Sinn. Daher liegt der Verkehrswert beim gutachterlich errechneten Grundstückswert, der bei rund 51.000 Euro liegt, abzüglich der geschätzten Abrisskosten. Gemeinsam haben alle Objekte, dass hier niemand freiwillig verkauft, oft steckt eine tragische Geschichte von wirtschaftlicher Not, manchmal auch ein Streit unter Erben hinter einer solchen Zwangsversteigerung.

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Die Versteigerungen an sich laufen dann tatsächlich so ab, wie es sich in Filmen darstellt. Vor der Eröffnung der „Bietstunde“, die nicht immer tatsächlich eine volle Zeitstunde umfassen muss, erklärt die Rechtspflegerin oder der Rechtspfleger eingangs, wie hoch das geringste Gebot sein muss. Üblicherweise muss dabei ein Wert von 50 Prozent des Marktwerts erzielt werden, weiterhin können etwa ausstehende Steuern draufgepackt werden. Wenn die Gläubigerin, meist eine Bank, es verlangt ist, kann auch ein Mindestwert von sieben Zehnteln nötig werden. Danach können Interessenten ihre Gebote abgeben, und dann geht es wie im Film: „Zum ersten, zum zweiten, zum dritten“, und dann fällt der Hammer. Indirekt auch für die Alteigentümer: Der rechtskräftige Zuschlagsbeschluss ist für sie praktisch ein Räumungsurteil. Die neuen Besitzer können mit dem rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.