Essen. Endlich in den eigenen vier Wänden, und dann das: Es zieht durch Fensterritzen, in den Fliesen bilden sich Risse und im Keller sind die Wände feucht. Baumängel können schlimme Folgen haben. Laien sollten daher Fachleute zur Kontrolle des Baus heranziehen.

Die Anzeigen klingen meistens verlockend: Schlüsselfertiges Haus, Grundstück gleich dabei, der Käufer muss sich um nichts kümmern. Doch wer den Bau seines Hauses nicht kontrolliert, dem droht hinterher ein böses Erwachen. Schlimmstenfalls haben sich Mängel eingeschlichen, die teuer werden. Experten raten daher allen Bauherren zu regelmäßigen Visiten – egal, ob sie einen Architekten beauftragen oder ein Fertighaus kaufen wollen. Und am besten kommt ein Fachmann zur Beurteilung mit.

Grob einteilen ließen sich Baumängel in drei Gruppen, erklärt Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB) mit Sitz unter anderem in Duisburg. Zum einen könne ein Mangel bedeuten, dass eine Leistung anders ausfällt als im Vertrag, vor allem in der Baubeschreibung, vereinbart. Thomas Penningh „Wenn Sie ein Bad mit WC und Bidet bestellt haben, am Ende ist aber nur ein WC eingebaut, dann ist das ein Mangel.“

Ein Haus muss bewohnbar sein

Zum anderen besage ein Baumangel, dass eine Arbeit nicht nach den anerkannten Regeln der Technik erledigt worden sei. „Das bedeutet, dass etwas so ausgeführt wird, wie es in Fachkreisen anerkannt ist.“ Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss ein Werk so beschaffen sein, dass es für die vertragliche, aber jedenfalls eine gewöhnliche Verwendung geeignet sei – einfach ausgedrückt: ein Haus muss bewohnbar sein.

Besitzt ein Bauherr ein Grundstück und will darauf ein Haus bauen lassen, sollte er zunächst am besten ein Baugrundgutachten erstellen lassen und dieses zur Vertragsgrundlage mit dem Unternehmer machen, der die Arbeiten ausführt. „Ein häufiger Mangel ist nämlich, dass Bodenplatten oder Keller nicht angemessen gebaut werden“, erläutert Thomas Penningh. Die Folge: ein feuchter Keller. „Das ist nur mit großem Aufwand und hohen Kosten wieder zu beseitigen“, so der Bau-Experte.

Vor dem Kauf Baubeschreibung prüfen lassen 

Entschließt ein Verbraucher sich, ein noch zu bauendes Fertighaus inklusive Grundstück zu kaufen, rät Architekt Oliver Schneider von der Bonner Verbraucherorganisation Wohnen im Eigentum, die Baubeschreibung von einem Fachmann prüfen zu lassen. Der Käufer müsse sichergehen, dass Ausstattung und Material ausreichend definiert sind, um späteren Streit zu vermeiden.

Auch Schneider zählt die falsche Abdichtung des Kellers oder der Bodenplatte zu den häufigsten Fehlern. Die Installation der Elektrik und Wasserrohre, einer Fußbodenheizung und der Einbau der Fenster seien weitere Mängelquellen. „Der Bauherr sollte die Arbeiten möglichst häufig fotografisch dokumentieren“, rät der Architekt. Der Vorteil: Im Streitfall sind Beweise zur Hand.

Ein weiteres Detail, das später häufig zu Ärger führt, ist der falsche Einbau bodengleicher Duschen. Sie kommen ohne Duschwanne aus und sind barrierefrei. „Für den Bau müssen bestimmte Folien genutzt werden“, erklärt Oliver Schneider. Das sollte der Bauherr kontrollieren, bevor die Fliesen darauf verlegt werden.

Laien können Defizite oft nicht erkennen

Nicht selten werden auch die Dächer falsch gedämmt, ergänzt Thorsten Trotz, Bausachverständiger beim TÜV Nord in Essen. „Die Wärmedämmung wird nicht lückenlos und dicht gestoßen eingebaut, die Abluftleitungen werden in die Dämmungen eingequetscht, die Dampfbremsfolien werden nicht verklebt, sondern nur überlappt“, zählt Thorsten Trotz nur einige wenige Beispiele auf. Entdeckt werden könnten diese Mängel oft nur von Fachleuten. Genau wie seine Kollegen Schneider und Penningh rät der Sachverständige Trotz daher dringend dazu, an bestimmten Bauabschnitten und bei der Abnahme des Hauses einen Fachmann zur Kontrolle hinzuzuziehen. Thorsten Trotz: „Für den Laien sind Mängel sowohl während der Bauzeit als auch bei der Abnahme meist nicht zu erkennen.“

Empfehlenswert, da sind sich Fachleute einig, sind drei bis fünf Begehungen während des Baus. Zum Beispiel, bevor die Baugrube verfüllt wird, bevor Fenstereinbauten verputzt werden, und – ganz wichtig: nachdem das Dach wärmegedämmt wurde. Thomas Penningh: „Die Gewährleistungspflicht für Unternehmer beträgt laut Gesetz fünf Jahre. Während dieser Zeit sind sie verpflichtet, Mängel zu beseitigen.“ Aber: Nachdem ein Bauherr ein Haus abgenommen hat, gilt aber eine Umkehr der Beweislast. Das bedeutet, dass der Bauherr dem Unternehmer nachweisen muss, dass der Mangel durch seine Arbeit entstanden ist.

Erst abnehmen, dann selbst Hand anlegen

Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass der Fehler nicht in seiner Arbeit liegt. Falls der Bauherr einen Teil des Baus selbst erledigen möchte oder Freunde dafür hinzuziehen möchte, sollte er mit der Verteilung und Ausführung der Arbeiten nicht beginnen, bevor er die Leistungen des Bauträgers abgenommen hat, empfiehlt der TÜV-Sachverständige Trotz: „ Wenn ich beispielsweise meinen Onkel mit dem Tapezieren der Wände beauftrage, und der stellt während des Arbeitens fest, dass der Untergrund uneben ist, habe ich keinen Anspruch darauf, dass der Bauträger die Tapete entfernt und für Leistungen entschädigt.“