Berlin. Wenn die Immobilie verkauft ist und ein neuer Vermieter da ist, kommt die Frage auf: Wer zahlt die Betriebskosten? Der BGH hat entschieden: Der neue Vermieter muss für das gesamte laufende Jahr die Betriebskosten ermitteln. Das heißt, er muss für zwölf Monate eine Abrechnung erstellen. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt die Pflichten des neuen Vermieters.

Die Immobilie ist verkauft, ein neuer Vermieter hat das Sagen. Für die Betriebskosten gelten da klare Regeln: Der neue Vermieter muss für das gesamte laufende Jahr die Betriebskosten ermitteln und eine Abrechnung erstellen. Er allein darf vom Mieter eine Nachforderung verlangen oder muss offene Guthaben auszahlen. Der alte Vermieter ist nicht mehr zuständig. Lediglich für die Abrechnung aus den vorherigen Jahren bleibt er verantwortlich. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 168/03).

Doch was einfach klingt, sei in der Praxis schwierig, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Denn beim Kauf von Haus oder Wohnung müsse sich der neue Eigentümer ohnehin um viel kümmern. "An die Betriebskostenabrechnung denken viele Vermieter zuletzt", sagt Ropertz. Weder dem bisherigen Vermieter noch dem neuen Eigentümer sei dann klar, wer dafür zuständig ist.

Alle Unterlagen für das laufende Jahr müssen vorliegen

Ropertz rät Mietern, sich immer nur an den zuständigen Vermieter zu wenden. Hat der neue Hauseigentümer die Immobilie bereits im Laufe des vergangenen Abrechnungsjahres erworben, muss er auch für den gesamten Zeitraum abrechnen. Wenn er erst danach das Haus oder die Wohnung übernommen hat, ist hingegen der alte Vermieter zuständig.

Professionellen Vermietern wie Immobilienfirmen mag der Wechsel leicht fallen. Laien tun sich mit den Betriebskosten hingegen schwer, sagt Kai Warnecke, der stellvertretende Generalsekretär des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin. Um korrekt abrechnen zu können, müsse sich der neue Eigentümer alle Unterlagen für das laufende Jahr geben lassen, etwa Kontoauszüge oder Rechnungen für Gas und Heizöl. Stimmen die bisher angefallenen Kosten und die Vorauszahlungen nicht überein, müsse der alte Vermieter mit dem neuen Vermieter abrechnen. Der Mieter habe damit nichts zu tun.

Vermieter scheuen Papierberge

Manche Vermieter scheuen so viel Papierkram. Sie unterbrechen das laufende Abrechnungsjahr einfach und rechnen ab, sobald der neue Eigentümer die Immobilie übernimmt. Zulässig sei das allerdings nicht, sagt Volker Neitzel, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Hannover. "Die Abrechnungsperiode beträgt grundsätzlich zwölf Monate", sagt Neitzel. "Der Vermieter darf diese Periode nicht abkürzen."

Ein Grund: Einige Ausgaben fielen nur einmal im Jahr an, etwa Versicherungsprämien oder die Kosten für einen Streudienst im Winter. "Legt der Vermieter diese Posten nicht auf das gesamte Jahr um, werden die Kosten nicht gleichmäßig verteilt", sagt Neitzel. Eine kürzere Abrechnungsperiode sei aber zulässig, wenn Mieter und Vermieter das vereinbart haben.

Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft 

Fehlerhaft seien Abrechnungen ohnehin sehr häufig, sagt Mieterbund-Experte Ropertz. In der Beratung der Mietervereine entpuppe sich ungefähr jede zweite Abrechnung als fehlerhaft. Genau hinsehen sollten Mieter aber gerade nach einem Vermieterwechsel, sagt er. "Der alte Vermieter hat nach einer Auseinandersetzung mit den Mietern manchmal schon aus seinen Fehlern gelernt", sagt Ropertz. "Der neue Eigentümer begeht diese Fehler womöglich erneut."

Besonders häufig würden Vermieter die Kosten für Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung der Immobilie auf die Mieter umlegen, obwohl sie solche Kosten allein tragen müssen. Auch müssen sich Vermieter an den Betriebskosten beteiligen, wenn sie selbst in dem Haus leben oder eine Wohnung leer steht. In der Abrechnung bliebe das vielfach unbeachtet, sagt Ropertz.

Vier Punkte müssten in der Abrechnung stehen

Nicht immer aber sei eine falsche Abrechnung ein Nachteil für den Mieter, sagt Rechtsanwalt Neitzel. Denn Nachzahlungen könne der Vermieter nur einfordern, wenn die Abrechnung formal wirksam ist. "Dafür müssen in jedem Fall vier Punkte in der Abrechnung stehen: Die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die auf den Mieter entfallenden Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen", sagt Neitzel. "Fehlt einer dieser Punkte, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen."

Die Abrechnung könne auch teilweise unwirksam sein, etwa wenn die Angaben nur für einzelne Punkte fehlen. Auch dürfe der Vermieter mit der Abrechnung nicht ewig warten. Spätestens zwölf Kalendermonate nach Ablauf der Abrechnungsperiode müsse der Mieter eine formal wirksame Abrechnung erhalten. "Sonst kann der Vermieter keine Nachzahlungen verlangen", sagt Neitzel

Mieter hat Anspruch auf Abrechnung

Auch in anderen Fällen sitzen Mieter im Streitfall am längeren Hebel, meint Warnecke von Haus und Grund. "Der Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung. Fehlt diese, kann er gegen den Vermieter klagen. Vor Gericht bekäme er in jedem Fall Recht." Soweit lasse es der Vermieter oft nicht kommen. Moniert der Mieter eine fehlerhafte Abrechnung, lenke der Vermieter meist ein. (dpa)