Essen. Heizungsgesetz und EU-Pläne überfordern viele Vermieter, warnt der Immobilienverband VdW. Warum das vor allem günstige Wohnungen verknappt.

Der Mangel vor allem an bezahlbaren Mietwohnungen wird sich weiter verschärfen – davon geht der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen aus und gibt der Politik die Schuld daran. Den Neubau gerade von günstigen Wohnungen hätten fast alle Unternehmen gestoppt oder verschoben. Zudem drohten das Heizungsgesetz und die europäischen Pläne zur Gebäudedämmung Immobilienbesitzer wie Mieter zu überfordern. Davor warnt Verbandsdirektor Alexander Rychter.

Der VdW Rheinland Westfalen vertritt in NRW und Rheinland-Pfalz genossenschaftliche, kommunale und private Immobilienunternehmen, darunter mit Vonovia und der LEG auch die beiden Branchenführer in Deutschland. Jede fünfte Wohnung gehört in diesen Gebieten einem VdW-Mitglied, was dem Verband einen guten Überblick verschafft. Dies vor allem für die Verfügbarkeit bezahlbarer Wohnungen, von denen die meisten im Bestand gemeinnütziger und genossenschaftlicher Unternehmen sind. Und auch die Wohnungsriesen Vonovia und LEG bedienen vorwiegend die Nachfrage nach einer günstigen Bleibe.

Das unterstreicht die weit unterdurchschnittliche Kaltmiete der mehr als 400 VdW-Mitgliedsunternehmen von 6,13 Euro pro Quadratmeter im Berichtsjahr 2022, wenngleich auch das schon ein deutlicher Anstieg zu den 5,93 Euro im Jahr 2021 war. Weil auch viele Flüchtlinge günstige Wohnungen brauchen, wird dieser Markt enger, was zuletzt besonders im Ruhrgebiet die Mieten steigen ließ. Deutlich mehr ins Gewicht fielen aber die Nebenkosten, insbesondere für Energie hätten die Mieterinnen und Mieter im vergangenen Jahr etwa das Doppelte zahlen müssen wie 2021, so der Verband.

VdW: Gesamtes Eigenkapital geht für Heizungstausch drauf

Deshalb treffe es vor allem die Mieterinnen und Mieter, wenn die Wärmewende in den Heizungskellern zu teuer werde, warnt Rychter: „Für sie wäre es tragisch, wenn die sozial orientierte Wohnungswirtschaft zur Verliererin des Gebäudeenergiegesetzes würde.“ Der VdW-Direktor rechnet das an einer Wohnungsgenossenschaft mit rund 1800 Wohnungen vor: Sie heizt aktuell zu 86 Prozent mit Gas und müsste auf Wärmepumpen umstellen, um bis 2045 klimaneutral zu werden. Dafür müsste sie 29,3 Millionen Euro in neue Heizungen investieren – fast genau so viel wie sie an Eigenkapital hat.

„Damit wäre der Bestand aber noch nicht energetisch und schon gar nicht altersgerecht saniert“, sagt Rychter. Auch müsse die alltägliche Instandhaltung weiter finanziert werden. Er spricht von einem „Überforderungsszenario“, das für viele Unternehmen „wirtschaftlich nicht mehr tragfähig“ sei. Er fordert deshalb eine stärkere Förderung neuer Heizungen auch für vermietende Unternehmen.

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Stein des Anstoßes: Die mit bis zu 70 Prozent der Kosten üppig klingende staatliche Förderung neuer, klimaschonender Heizungen gilt so nur für private Hausbesitzer. Bis zu 30 Prozent der Kosten werden für alle gleich gefördert. Hinzu kommen können weitere 30 Prozent für selbst nutzende Wohneigentümer mit geringen Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro im Jahr. Und weitere 20 Prozent „Geschwindigkeitsbonus“ für alle, die bis 2028 ihre alte Heizung austauschen. Die rechnerisch möglichen 80 Prozent sind aber auf 70 Prozent gedeckelt.

Staat schont geringverdienende Hausbesitzer, aber keine Mieter

Dass der Staat einkommensschwache Hausbesitzer schonen will, findet Rychter richtig, versteht aber nicht, warum das nicht für Mieterinnen und Mieter gilt. „Einkommensschwache Haushalte erreicht man vor allem in den Mietwohnungen. Die meisten, die hier wohnen, sind weit entfernt davon, sich eine eigene Immobilie kaufen zu können“, mahnt der VdW-Direktor.

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Denn für die Mieter wird es durch die Wärmewende auch teurer. Für Bestandsmietwohnungen wird der Aufschlag zwar zunächst auf 50 Cent je Quadratmeter gedeckelt. Unbezahlbar würden allerdings Mieten in den so dringend benötigten Neubauten, auch im sozialen Wohnungsbau. Habe man zuletzt neue Wohnungen noch für neun bis elf Euro je Quadratmeter vermieten können, müssten die Unternehmen aktuell bis zu 18 Euro nehmen, so der VdW. Weshalb viele Unternehmen gar nicht erst nicht bauen, weil „das keiner von den Menschen, um die sie sich bemühen, das bezahlen kann“, so Rychter. Sie seien mit den gestiegenen Energiekosten, der allgemeinen Inflation und gleichzeitig gesunkenen Reallöhnen schon belastet genug.

EU-Sanierungspflicht wäre laut VdW eine „Totalüberforderung“

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Komme noch die von der EU geplante Pflicht zum energetischen Sanieren, die bis 2030 alle Gebäude auf die Effizienzklassen E und besser heben will, sieht Rychter eine „Totalüberforderung“ vieler Vermieter, vor allem kleinerer in ärmeren Gegenden, etwa dem nördlichen Ruhrgebiet. Hier gebe es besonders viele günstige, aber schlecht sanierte Häuser. Gebäudesanierung plus Heizungstausch überfordere hier Vermieter wie Mieter gleichermaßen.