Essen. Postbank-Wohnatlas: In Großstädten ist Mieten günstiger als Kaufen, Ausnahme: Gelsenkirchen. In Duisburg und Bochum ist Finanzierung kaum teurer.
Dass Kaufen günstiger sei als Mieten, wie es so häufig in Gesprächen übers eigene Heim heißt, stimmt in den allermeisten Städten und Kreisen Deutschlands nicht. Ausnahmen sind vor allem ländliche Gebiete in Ostdeutschland. Und eine Kommune liegt auch im Ruhrgebiet: Neben Salzgitter ist Gelsenkirchen die einzige deutsche Großstadt, in der ein Immobilienkauf günstiger ist als die Miete. Zu diesem Ergebnis kommt der neue Postbank Wohnatlas, den das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erstellt hat. In weiteren Ruhrgebietsstädten ist der Unterschied so gering, dass auch hier Eigentumserwerb keine größeren Löcher in eine durchschnittlich gefüllte Haushaltskasse reißen würde.
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Das HWWI hat die verfügbaren Haushaltseinkommen in jedem Kreis und jeder Stadt mit den örtlichen Immobilienpreisen verglichen und in Relation zur Miete bzw. zum Kaufpreis einer 70-Quadratmeter-Wohnung gesetzt. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 2,45 Prozent zugrunde gelegt, eine Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital.
Nur in Gelsenkirchen und Salzgitter ist Kaufen günstiger als Mieten
Demnach verschlingt in Gelsenkirchen die Monatsmiete von durchschnittlich 6,01 Euro je Quadratmeter 14,3 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens, die Kauffinanzierung bei durchschnittlich 1298 Euro je Quadratmeter dagegen nur 13,2 Prozent. Für eine Großstadt ist das sehr ungewöhnlich, doch in einigen weiteren Städten sind die Mehrkosten so gering, dass sie das verfügbare Einkommen kaum mehr belasten. Angesichts des Vermögensaufbaus durch den Immobilienerwerb und der Absicherung vor Mieterhöhungen könnte sich demnach auch in diesen Städten der Kauf am Ende auszahlen, meint die Postbank.
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Von diesen bundesweit 26 Großstädten liegen einige im Ruhrgebiet, allen voran Duisburg, Oberhausen und Hagen, wo es höchstens einen Prozentpunkt mehr kostet, zu kaufen statt zu mieten. Auch in Bochum und Herne sind die Aufschläge fürs Wohneigentum mit 1,1 und 1,3 Prozentpunkten gering. Schon deutlich größer sind die Unterschiede in Mülheim (3,0 Prozentpunkte), Essen, Dortmund (je 2,9) und Bottrop (2,7). Die Immobilienexperten halten Mehrkosten von bis zu fünf Prozentpunkten für so niedrig, dass ein Kauf erwägenswert sei.
Belastung durch Wohnkosten in der Corona-Pandemie gestiegen
Grundsätzlich belasten Miete oder Immobilienkredit die Deutschen aber deutlich mehr als vor der Corona-Pandemie. Demnach mussten die Bürger 2020 im Bundesdurchschnitt aller 401 Kreise und Städte knapp ein Fünftel (19,6 Prozent) ihrer Einkünfte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgeben. Im Vorjahr waren es noch 17,0 Prozent. Für die Miete werden durchschnittlich 14,2 Prozent des Haushaltseinkommens abgezweigt, 2019 waren das nur 13,4 Prozent.
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„Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen“, sagt Eva Grunwald, Immobilien-Chefin der Postbank. In den Metropolen geht auch die Schere zwischen Eigentumspreisen und Mieten am weitesten auseinander: In der nach wie vor mit Abstand teuersten Stadt München geht trotz der dort sehr hohen verfügbaren Haushaltseinkommen (durchschnittlich 57.600 Euro im Jahr) mehr als die Hälfte (54 Prozent) davon für die Finanzierung einer Eigentumswohnung drauf. Das ist doppelt so viel als die Miete einer gleich großen Wohnung in der bayrischen Metropole kostet. Auch in Berlin ist Kaufen inzwischen doppelt so teuer wie Mieten.
Düsseldorf teuerste NRW-Stadt
Die teuerste NRW-Stadt ist Düsseldorf: Genau ein Drittel des Einkommens wird in der Landeshauptstadt für den Immobilienkauf benötigt, ein knappes Fünftel (19,2 Prozent) für die Miete. Damit liegt Düsseldorf bundesweit auf Rang sieben der teuersten Städte. Mehr als 30 Prozent des Einkommens sollten Käufer nicht für die Finanzierung aufwenden müssen, lautet die gängige Faustregel. In bundesweit 38 Städten und Kreisen kann sich demnach ein Haushalt mit durchschnittlichem Einkommen keine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung leisten, das waren 16 mehr als vor der Pandemie.