Velbert. Velbert liegt im Speckgürtel von Düsseldorf. Doch hier eine Wohnung zu kaufen und pendeln lohnt sich in vielen Fällen nicht. Das sind die Gründe.
Die Immobilienpreise stagnieren oder sinken in vielen Gebieten Deutschlands – doch vor allem in den größten Städten sind sie weiter auf sehr hohem Niveau. Manch einer, der einen Job in Düsseldorf hat, überlegt, sich im Umland eine Wohnung zuzulegen. Doch das lohnt sich in Velbert nur dann, wenn man eine große Wohnung benötigt und viel im Homeoffice schafft. Dies ist das Ergebnis des „Postbank Wohnatlas“. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für das Geldinstitut Modellrechnungen erstellt.
Für diese Velberter lohnt sich das Pendeln nicht
In Düsseldorf kostete der Quadratmeter 2022 durchschnittlich 5455 Euro. Damit mussten Käufer in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mindestens 2500 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als in Velbert. Pendelt man mit dem ÖPNV, dann rechnet sich der Kauf in Velbert statt in Düsseldorf bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung für 17,7 Jahre, fährt man mit dem Auto, schrumpft der Vorteil sogar auf 9,2 Jahre. Das liegt vor allem an der Entfernung (je nach Route 35 bis 39 Kilometer) und der momentan noch schlechten Anbindung an die Landeshauptstadt. Für eine Autofahrt müssen rund 40 Minuten eingeplant werden, mit Bus und Bahn mehr als eine Stunde – und das auch nur, wenn der Pendler in ZOB-Nähe wohnt.
Wer besonders profitiert
Für den Durchschnittskäufer, so die Postbank in ihrer Analyse, sollten jedoch die erhöhten Pendelkosten mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt werden. Dies entspricht in etwa der restlichen Lebensarbeitszeit eines Immobilienkäufers, der in Deutschland im Durchschnitt 40 Jahre alt ist. Aus Velbert lohnt sich das Pendeln daher nicht. Anders aus Duisburg. Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber der 28 Kilometer entfernten Metropole erst nach 81,9 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeitspanneallerdings auf 22,5 Jahre.
Große Wohnungen sind selten
Anders sieht es jedoch für Familien aus, die mehr Platz brauchen. 120 Quadratmeter große Eigenheime in der Metropole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Wer sich stattdessen für eine gleichgroße Wohnung im Umland entscheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in Velbert 30,3 Jahre. Mit dem Auto und zwei Tagen Homeoffice die Woche sind es sogar 48,8 Jahre.
In der Annahme pendelt je Haushalt ein Arbeitnehmer. Dabei wurde auch der Faktor Homeoffice mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche einberechnet sowie größere Wohnungen etwa für Familien berücksichtigt.
Die Vorteile im Speckgürtel
Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung. Der Kaufpreisvorteil im Speckgürtel wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Und auch die Zeit, die zum Pendeln benötigt wird, wurde in die Rechnung mit einbezogen. Der zusätzliche Zeitaufwand durch das Pendeln vom Umland in die Metropole wurde mit dem im Mittel in Düsseldorf erzielten Bruttolohn im Jahr 2021 (27,82 Euro je Stunde) bewertet
Dabei haben die Experten neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Kraftstoff auch den höheren Zeitaufwand einbezogen, die jährlichen Mobilitätskosten wurden durch Einführung des 49-Euro-Tickets bei 588 Euro gedeckelt.
>>>Der Wohnatlas
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht.
Im Fokus dieser Auswertung steht Düsseldorf. An die Metropole grenzen die Landkreise Mettmann und Rhein-Kreis Neuss sowie die kreisfreie Stadt Duisburg. Aus den Landkreisen wurden alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern in die Analyse einbezogen. Insgesamt wurden 18 Städte im Umland Düsseldorfs betrachtet.