Velbert. . Wobau baut in Velbert Neues und steckt 3,7 Millionen Euro in Instandhaltung. Sozialer Wohnungsbau steht im Fokus, aber Anforderungen sind immens.

Die Wohnungsbaugesellschaft (Wobau) Velbert hat zurzeit gleich mehrere Neubau-Projekte in der Pipeline – und sie steckt in diesem Jahr erneut einen Millionen-Betrag in den Bestand. So fließen allein beim zweiten Bauabschnitt in die Sanierung der Häuser Posener Straße 28 und 30 sowie in die der Immobilie Steeger Straße gut eine Million Euro. Auf dem Programm stehen ganz aktuell u. a. das Dach, die Fassaden und Fenster, die Zentralheizung und Solarenergie. Die Mieter an der Steeger Straße bekommen auch neue Vorsatzbalkone.

Stetige und nachhaltige Modernisierung

Zwecks „stetiger und nachhaltiger Modernisierung“ des Wohnungsbestands werden jährlich ca. eine Million Euro für energetische Sanierungen aufgewendet: Dacherneuerung mit Wärmedämmung, Fassadendämmung, Einbau von Gas-Zentralheizungen mit Solarthermie, gegebenenfalls Anbau von Balkonen und Aufzügen und – soweit möglich – die Herstellung von barrierearmen Wohnraum. Für die Herrichtung von Wohnungen und die laufende Instandhaltung werden zusätzlich rund 2,7 Millionen bewegt, so dass sich das komplette Instandhaltungsbudget auf ca. 3,7 Millionen Euro summiert.

Geld verdienen mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern

„Mit dem Bau von Doppelhaushälften und Reihenhäusern verdienen wir natürlich auch das Geld, das letztlich dem Bestand zugute kommt“, erläuterte Michael Küpper im Gespräch mit der WAZ. Nach Auskunft des Wobau-Geschäftsführers (seit Januar 2018) sind z. B. mehrere Objekte auf dem rund 9400 qm großen, trapezförmigen Grundstück an der Kastanienallee spruchreif. Der Start erfolgt, sobald dort die neue fünfzügige Grundschule fertiggestellt ist. Das Vorhaben umfasst längs der Lindenstraße in zwei Reihen 20 Doppel- und Reihenhaus-Einheiten zum Verkauf sowie auf dem Areal neben der Schule zwei Mehrfamilienhäuser mit voraussichtlich jeweils neun Parteien für den Eigenbestand. „Wir prüfen auch, ob dabei eine öffentliche Förderung möglich ist“, kündigt Küpper an.

Bedarf an preiswertem Wohnraum ist gegeben

Man fasse grundsätzlich öffentlich geförderte Wohnungen ins Auge. Allerdings erschwerten die jüngst gestiegenen Baukosten, verbunden mit den hohen Anforderungen, solche Projekte. Verlangt würden Aufzug, Balkone, Trockenraum und Barrierefreiheit, außerdem müsse mindestens ein Drittel des Grundstücks Grünfläche sein, zählt Michael Küpper auf. Aktuell habe man bei öffentlichen Mitteln kaum Vorteile gegenüber dem Kapitalmarkt. „Aber natürlich ist der Bedarf an preiswertem Wohnraum immer da.“ Er rechnet vor: Die bewilligungsfähige Miete bei Neuerstellung einer Sozialwohnung betrage 5,70 Euro pro qm; Wobau-Mieter zahlten im Schnitt 5,71 Euro.

Und so sehen die Häuser nach Abschluss aus. Zum ersten Bauabschnitt an der Posener Straße gehörten die Nummern 18 bis 26.
Und so sehen die Häuser nach Abschluss aus. Zum ersten Bauabschnitt an der Posener Straße gehörten die Nummern 18 bis 26. © Alexandra Roth

Nach Wobau-Angaben werden auch die umlagefähigen Modernisierungskosten „in der Regel nicht voll ausgeschöpft“, also nicht ungeschmälert an die Mieter weitergegeben. Zuletzt habe man eine freiwillige Kappung der Miete pro auf 5,50 Euro/qm bei Wohnungen mit nicht modernisiertem Badezimmer bzw. 6 Euro bei erfolgter Modernisierung vorgenommen.

Der Verkauf beim „Burgfeld-Park“ läuft

Die Chancen auf öffentliche Förderung wollen die Wobau-Verantwortlichen auch bei dem Vorhaben an der Wagnerstraße ausloten. Auf das dortige Grundstück soll – ebenfalls für den eigenen Bestand – ein Mehrfamilienhaus mit sieben bis neun Einheiten, davon zwei oder drei behindertengerecht. Bei dem aktuellen Nevigeser Projekt „Burgfeld-Park“ sind laut Michael Ratz (Marketing und Vertrieb) mittlerweile zwei von fünf Grundstücken verkauft. Während die Gesellschaft an der Brangenberger Straße eine komplett neue, städtische Kita baut, geht’s bei der Kolping-Kita Hardenberger Hof (vormals kath. Kita St. Paulus) um einen Umbau plus Erweiterung mit einem Volumen von 600.000 Euro.

Schwierige Immobilien erfolgreich vermarktet

Zum Abschluss noch ein kurzer Rückblick: In den fünf zurückliegenden Jahren hat die Wobau Velbert 45 Sozialwohnungen gebaut. Darin enthalten sind zwei Wohngruppen für an Demenz erkrankte Menschen. Weiter hat sie 36 Reihenhäuser, 32 Doppelhaushälften und 30 Eigentumswohnungen errichtet. Und sie hat jüngst „wirklich schwierige Immobilien“ erfolgreich vermarktet, was Küpper und Ratz als „echte Erfolge“ bilanzieren: das alte Amtsgericht in Langenberg und die Stadthalle sowie das David-Peters-Quartier in Neviges.

>>LEERSTAND RANGIERT UNTER EINEM PROZENT

  • Die Wohnungsbaugesellschaft Velbert besteht seit 1962 und ist heute mit rund 2.500 Wohnungen (davon 260 öffentlich geförderte), 700 Stellplätzen und Garagen sowie rund 1000 Verwaltungseinheiten für Dritte vor Ort das größte Wohnungsunternehmen.
  • Die Wobau hat nach eigenen Angaben bei einer Fluktuation von ca. acht Prozent einen Leerstand von unter einem Prozent. In der Immobilienbranche spreche man hierbei von einer Vollvermietung, so Michael Ratz.