Ennepe-Ruhr-Kreis. In Hattingen, Witten und den Städten des EN-Kreises sind die Preise für Häuser und Wohnungen 2022 wieder gestiegen. Allerdings weniger als zuvor.

Die Preise für Häuser im EN-Kreis sind im vergangenen Jahr allen Erwartungen zum Trotz erneut angestiegen. Allerdings deutlich weniger als in den Jahren zuvor. In der ersten Jahreshälfte 2022 zogen die Preise laut dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Kreises noch weiter an, in der zweiten Jahreshälfte fielen sie hingegen leicht.

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Im Schnitt kostete damit ein Ein- und Zweifamilienhaus 2022 rund zwei Prozent mehr als 2021, bei Doppel- und Reihenhäusern waren es sogar acht Prozent mehr. „Alle hatten mit dem großen Hammerschlag gerechnet, aber so ist es nicht gekommen“, sagt Makler Marc Birnstiel. 2021 waren die Preise fürs Eigentum (Ein- oder Zweifamilienhaus) noch um 17 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Von 2019 auf 2020 lag die Steigerungsrate bei 13 Prozent. Reihen- und Doppelhäuser verteuerten sich von 2020 auf 21 um knapp 15 Prozent, von 2019 auf 20 um 5,6 Prozent.

Deutlich weniger Häuser haben 2022 den Besitzer gewechselt

Wie aus dem kürzlich veröffentlichten Bericht des Gutachterausschusses hervorgeht, wechselten 2022 auch deutlich weniger Häuser, Wohnungen und Grundstücke den Besitzer als in den Vorjahren. 2560 Käufe verzeichneten die Experten vom Kreis, 2019 von ihnen konnten ausgewertet werden. Bei den anderen Fällen spielten sogenannte „persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse“ eine Rolle. Etwa weil ein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkauft wurde.

Marc Birnstiel ist seit 20 Jahren als Makler aktiv.
Marc Birnstiel ist seit 20 Jahren als Makler aktiv. © B & H Immobilien GmbH | B & H Immobilien GmbH

Gegenüber dem Durchschnitt der vorhergegangenen vier Jahre haben damit rund 16 Prozent weniger Immobilien einen neuen Besitzer gefunden. Auffällig auch hier: Der Rückgang war mit 29 Prozent in der zweiten Jahreshälfte stärker als in der ersten Hälfte (7 Prozent).

Weniger Immobilien auf dem Markt, weil auch Verkäufer 2022 zurückhaltend waren

Das habe aber nicht nur an der Zurückhaltung potenzieller Käufer gelegen, die durch Krieg, Inflation und steigende Zinsen verunsichert waren, analysiert Makler Birnstiel. Auch auf der Angebotsseite seien weniger Immobilien auf dem Markt gewesen. Ab Mitte des Jahres hätten sowohl Käufer als auch Verkäufer eine abwartende Haltung eingenommen. Das setze sich auch aktuell noch fort.

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Im gesamten Kreis wurden zudem aufgrund der kaum noch zu kalkulierenden Kosten so gut wie keine Neubauprojekte mehr realisiert. Nur in 33 Fällen wurde freies Bauland veräußert, 2021 waren es noch 62 Grundstücke. Laut Gutachterausschuss ist diese Zahl seit 2014 (mit damals 200 Bauflächen) kontinuierlich gesunken. Im gesamten Ennepe-Ruhr-Kreis gebe es derzeit kein einziges Neubaugebiet mehr. Es würden lediglich Baulücken geschlossen, Hinterlandflächen bebaut oder Gebäude abgerissen, um diese Grundstücke neu zu bebauen.

Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, mit 150 m² Wohnfläche und einer Grundstücksgröße von 700 m², mittlerem Gebäudestandard und in mittlerer Wohnlage kostete im Schnitt der letzten drei Jahre 3350 Euro pro Quadratmeter, wenn es aus den Jahren 1975-94 stammte. Also knapp über 500.000 Euro. Bei den Baujahren von 1950-1974 waren rund 3000 Euro pro m² fällig – oder insgesamt 450.000 Euro. Hierbei handelt es sich jedoch nur um grobe Richtwerte, die lediglich der Orientierung dienen.

Weniger verkaufte Eigentumswohnungen

Insgesamt wechselten im EN-Kreis 593 Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer (2021: 685), davon waren 159 Einfamilienhäuser und 193 Reihenend- und Doppelhäuser. Reihenmittelhäuser wurden 80 Mal verkauft.

Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ging um rund 20 Prozent auf 782 zurück. Besonders Neubauwohnungen wurden weniger gekauft. So wurden 2022 lediglich acht Kaufverträge von Eigentumswohnungen im Ersterwerb registriert, die ausschließlich in der ersten Jahreshälfte abgeschlossen wurden.

Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern wird von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 125 m² und einer Grundstücksfläche von 250 m² für die Berechnungen ausgegangen. Hier kostete der Quadratmeter bei einem Gebäude aus den Baujahren 1975-94 3400 Euro, also insgesamt 425.000 Euro. Bei älterem Baujahr (1950-74) sinkt der Preis auf 2800 Euro oder 350.000 Euro. Für ein fast noch neues Reihenhaus (2010-20) wurden hingegen 4250 Euro pro Quadratmeter fällig, also insgesamt 531.250 Euro.

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Weil auch weiterhin nur eine begrenzte Zahl an Immobilien auf den Markt kommen, rechnet Immobilien-Experte Marc Birnstiel noch das ganze Jahr über mit einem anhaltend hohen Preisniveau. „Der Markt ist sehr träge, Veränderungen werden wir wenn, dann erst langfristig spüren.“ Obwohl derzeit wieder Preisverhandlungen möglich sind: Es gebe weiterhin viele Kaufinteressenten, aber deutlich weniger Menschen, die es sich dann tatsächlich leisten könnten. „Wer jetzt kauft, verfügt über großes Eigenkapital“, so der 45-Jährige.