Gladbeck. Steigende Zinsen sorgen für Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Experten erläutern, was das für ältere, sanierungsbedürftige Häuser bedeutet.
- Steigende Zinsen sorgen dafür, dass Häuser inzwischen nicht mehr so schnell den Besitzer wechseln. Das gilt insbesondere für älter Häuser mit Sanierungsbedarf.
- Doch nachdem die Nachfrage während der Diskussion ums Heizungsgesetz fast völlig zum Erliegen kam, erholt sich der Markt in Gladbeck langsam wieder.
- Doch anders als noch vor rund 20 Monaten sind nun wieder Preisverhandlungen an der Tagesordnung.
Die Zeiten, in denen auch die größte Bruchbude für hohe Preise und in kurzer Zeit verkauft werden konnte, sind am Gladbecker Immobilienmarkt vorbei. Zugegeben, das ist eine etwas überspitzte Darstellung der Marktsituation von vor rund zwei Jahren. Doch mittlerweile dauert es eben, bis das sanierungsbedürftige Eigenheim den Besitzer wechselt und vielfach wird da vorher auch um den Preis verhandelt.
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Das ist die Beobachtung, die die Immobilienexperten der Sparkasse gemacht haben. Damit decken sich die Erfahrungen der Sparkasse mit denen der LBS. Die Bausparkasse hat zuletzt darauf hingewiesen, dass die Preise insbesondere für ältere Häuser mit hohen Heizkosten und entsprechendem Modernisierungsbedarf gesunken seien. Die LBS spricht von einem Preisrückgang um 26 Prozent innerhalb eines Jahres auf dem Gladbecker Immobilienmarkt.
Nachfrage auf dem Gladbecker Immobilienmarkt zieht langsam wieder an
In Zahlen beziffern kann die Sparkasse es nicht. Doch Makler Marc Kontor weiß, dass die Nachfrage auf dem hiesigen Markt langsam wieder anzieht. Zum Jahresbeginn tendierte demnach die Nachfrage nach Immobilien gegen null. Neben den steigenden Zinsen hat Kontor die politischen Diskussionen rund um Heizungsgesetz und Sanierungsvorschriften als Grund dafür ausgemacht. Inzwischen sei die Nachfrage gestiegen, doch sei die Situation nicht mehr vergleichbar mit der vor 28 Monaten. Tatsächlich hat auch der Gutachterausschuss, der alle Kaufverträge für Immobilien auswertet, von einem Rückgang der Verkäufe um 28 Prozent im ersten Halbjahr berichtet.
Und ja, die Preise seien gesunken, doch sei das auch abhängig vom Betrachtungszeitraum. Schaue man auf einen Zeitraum von zehn Jahren, so seien Immobilien heute immer noch teurer als damals. Für Verwunderung bei den Sparkassen-Immobilienfachleuten sorgen die Durchschnittspreise, die die LBS benennt. Demnach kämen gebrauchte Einfamilienhäuser in Gladbeck aktuell für rund 435.000 Euro auf den Markt. Dabei beruft sich die LBS auf die Empirica-Preisdatenbank.
Gutachterausschuss wertet alle Kaufverträge eines Jahres in Gladbeck aus
Christoph Kraemer, Leiter des Immobilienzentrums bei der Sparkasse und auch Marc Kontor halten diese Summe für zu hoch. Aus ihrer Erfahrung heraus sind Angebotspreise von rund 450.000 Euro derzeit die Spitze auf dem Gladbecker Markt. Was dann tatsächlich gezahlt wird, darüber gibt – immer mit einem gewissen Abstand, der Grundstücksmarktbericht Auskunft. Die letzten Zahlen für Gladbeck decken das Jahr 2022 ab. Damals wurden für frei stehende Ein- oder Zweifamilienhäuser aus den Jahren 1959 bis 1970 im Schnitt 493.000 Euro bezahlt. Doppelhaushälften oder Reihenendhäuser aus dem Zeitraum wechselten für im Schnitt 347.000 Euro den Besitzer.
Laut LBS – die bezieht sich hier auf die Fortschreibung des Zensus – seien die Häuser in Gladbeck im Schnitt 64 Jahre alt. Darunter gebe es eben einige mit Modernisierungs- oder gar Sanierungsbedarf, bestätigt auch Marc Kontor. Doch auch solche Objekte fänden nach wie vor Käufer. Aber: Gerade bei höherpreisigen Objekten, wo noch investiert werden müsse, sei inzwischen mehr Eigenkapital gefragt.
Kaufprozess bei Häusern mit Sanierungsbedarf dauert länger
Und es dauere eben länger, bis ein sanierungsbedürftiges Objekt tatsächlich vom Markt sei. Viele Kunden seien nämlich entsprechend informiert, machen sich Gedanken und überstürzen eine solche Entscheidung nicht. Auch Architekten und Energieberater würden gefragt und deren Einschätzung fließe dann in die Verhandlungen zum Kaufpreis mit ein. Denn, so Marc Kontor: Kaufpreisverhandlungen seien nun wieder an der Tagesordnung.
Denn bei einem 120-Quadratmeterhaus schlage die Sanierung von Fenster, Fassaden und anderen Bereichen des Gebäudes mit teils sechsstelligen Summen zu Buche, weiß Kontor. Allerdings, so Kraemer sei ein solcher Kaufprozess ja auch eine Abwägung der Bedürfnisse. Vielleicht müssten ja nicht alle Sanierungsarbeiten sofort umgesetzt werden. Aber auch er sieht bei den Angebotspreisen noch einen Spielraum. Sie spiegelten derzeit nämlich noch nicht das wahre Preisniveau wieder. „Aber es ist auch nicht immer leicht zu verstehen, dass wenn das Nachbarhaus vor zwei Jahren für 350.000 Euro verkauft wurde, mein eigenes jetzt nur noch 290.000 wert ist.“
John Berrens von der LBS in Gladbeck weist darauf hin, dass neben vielfältigen Förderungen ab 2024 erstmals auch Geld für energetische Modernisierungen aus allen Riesterverträgen genutzt werden könne. Gerade mit Blick auf Fristen zum Jahresende lohne sich deshalb der frühzeitige Check aller Verträge und Sparleistungen, um mögliche Zulagen nicht zu verpassen.