Gelsenkirchen. Der Mietspiegel für Gelsenkirchen ist zum Jahresbeginn angehoben worden. Das sind die aktuellen Standardmietpreise, so teuer wird es.

Seit Jahresbeginn gilt für Gelsenkirchen ein neuer Mietspiegel. Der von Interessenvertretern der Mieter (Mieterverein Gelsenkirchen e. V.), der Vermieter (Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Buer-Horst-Westerholt und Gelsenkirchen e. V.), dem Zusammenschluss von Wohnungsunternehmen und von Vertretern der Stadt erarbeitete neue Mietspiegel geht von einer Erhöhung der Quadratmeterpreise um durchschnittlich 7,9 Prozent gegenüber dem letzten, seit 2022 gültigen Mietspiegel aus. Die neuen Basiswerte sollen bis Ende 2025 gelten.

Welche Mietpreise der neue Spiegel für Gelsenkirchen nennt

Die Richtpreise für nicht preisgebundenen Wohnraum liegen nun zwischen 5,33 Euro je Quadratmeter als unterste Grenze für vor 1948 erbaute, mehr als 100 Quadratmeter große Wohnungen und bis zu 9,77 Euro für bis zu 40 m2 kleine, nach 2017 erbaute Neubauwohnungen. Dabei wird von Netto-Mietpreisen ohne Betriebskostenanteile ausgegangen. Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Mietspiegel gar nicht berücksichtigt.

Weiterhin gilt: Kleine Wohnungen sind teurer

Generell gilt unverändert: Je neuer und je kleiner die Wohnung ist, desto teurer der Quadratmeterpreis. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 60 bis 90 m2 aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren gilt nun in Gelsenkirchen ein Preis zwischen 5,80 und 6,80 als Richtwert; der Mittelwert liegt bei 6 Euro (5,75 Euro in 2022). Bei einer Neubauwohnung dieser Größe gelten 8,50 Euro als Richtschnur (vorher 7,90 Euro), bei Häusern bis Baujahr 1948 in dieser Größe 6,05 Euro (zuvor 5,60 Euro). Erstaunlich dabei: Bei Nachkriegsbauten, die zwischen 1949 und 1956 erbaut wurden, werden die niedrigsten Preise veranschlagt. 5,48 Euro bis 6,39 Euro sind hier die Richtspanne.

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Neben der Wohnungsgröße und dem Baujahr nennt der Mietspiegel auch weitere Faktoren, die zu Zu- oder Abschlägen führen können. „Weitgehender Erneuerungsbedarf“ kann mit 31 Cent Abschlag zu Buche schlagen, ein guter Renovierungszustand 20 Cent mehr einfordern. Das gilt auch für Aufzug (+ elf Cent), Balkon oder Terrasse (-22 Cent bei Fehlen), fensterloses Bad (-17 Cent), Bodenbeläge (schlechte -15 Cent, hochwertige +42 Cent), modernisierte Fenster (bis zu 18 Cent), in den vergangenen zehn Jahren modernisiertes Bad (+20 Cent) sowie für eine binnen der letzten zehn Jahre modernisierte Heizungsanlage (+21 Cent).

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Zuschläge für Dämmung und effiziente Heizung unverändert

Wenig realistisch bei der Berechnung möglicher Aufschläge für modernisierte Fenster, Heizungen und besondere Dämmung erscheint, dass der neue Mietspiegel keine Anhebung der Zuschläge gegenüber der letzten, noch vor der Energiekrise verabschiedeten Orientierungswerte vorsieht. Dies ist anderen Städten wie Bochum und Oberhausen in der Neuauflage durchaus der Fall.

Lage, Lage, Lage als Richtschnur: Das gilt natürlich auch für den Mietspiegel in Gelsenkirchen. Und daher ist für Wohnungen, die sich im Raum Buer-Zentrum und Buer-Ost befinden, ein Zuschag von stolzen 58 Cent je Quadratmetern vorgesehen.

Wie bindend ist der Mietspiegel wirklich?

Der Gelsenkirchener Mietspiegel ist als „einfacher“ Mietspiegel eine Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter, nicht mehr und nicht weniger. Der von der Stadt auf Basis der ortsüblichen Mieten der vergangenen sechs Jahre in Gelsenkirchen gemeinsam mit Mieter- und Vermieter-Vertretern erarbeitete Überblick lässt marktabhängig durchaus weiteren Spielraum zu. Inwieweit jedoch Mieterhöhungen zulässig und wo Mietwucher beginnt, legt der Gesetzgeber fest.

Vergleich mit Nachbarstädten wegen anderer Berechnungsbasis kaum möglich

Ein Vergleich mit anderen Ruhrgebietsstädten wie Oberhausen, Herne und auch Bochum zeigt zwar ungefähr gleiche Größenordnungen bei den Netto-Quadratmeterpreisen. Ein echter Vergleich ist aufgrund sehr unterschiedlicher Berechnungen und Zuschlagsoptionen jedoch kaum möglich. In Bochum gilt die Lage als Hauptfaktor, in Oberhausen schlagen Energieeffizienz, Dämmung, Heizungsanlage und allgemeiner Modernisierungsgrad deutlich stärker zu Buche.

Der Gelsenkirchener Mietspiegel 2024 kann auf der Homepage der Stadt eingesehen und heruntergeladen werden unter gelsenkirchen.de/de/Infrastruktur/Bauen_und_Wohnen/Wohnungssuche/Mietspiegel.aspx