Wieder mehr freie Wohnungen in der Stadt

Essen.

Zum ersten Mal seit zehn Jahren hat die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Essen wieder zugenommen. Während die Quote seit 2003 von damals 6,2 Prozent auf zwischenzeitlich 4,2 Prozent zurück gegangen ist, zeigen die jüngsten Zahlen wieder einen leichten Anstieg an. Nach Angaben des Statischen Landesamts weisen die Ergebnisses des Zensus 2011 einen Leerstand von 4,4 Prozent in der Stadt aus. Das entspricht 14 400 Wohnungen.

Möglicherweise ist die Zahl aber noch größer. „Der wahre Anteil wird von einigen Marktexperten inzwischen auf mehr als 20 000 geschätzt“, heißt es im Immowelt-Marktbericht Essen für das erste Quartal 2013.

Die offizielle Leerstandsquote liegt zwar über dem Landesdurchschnitt von 3,7 Prozent. „Ich halte 4,4 Prozent aber noch für akzeptabel“, sagt Werner Weskamp, Geschäftsführer des Vereins Haus & Grund in Essen. Ähnlich sieht es Allbau-Prokurist Samuel Serifi: „Man muss das Ganze auch mal umdrehen. Mehr als 95 Prozent der Wohnungen in Essen sind vermietet.“ Positiv sei zudem, dass die Leerstände sich weitgehend über das Stadtgebiet verteilen und „es keine Klumpen gibt“. Leerstände träten natürlich häufiger an Ausfallstraßen auf. „Bestände an viel befahrenen Straßen bzw. Autobahnen können nach einem Mieterauszug oftmals nicht mehr vermietet werden, klagen Makler“, heißt es im LEG-Wohnungsmarktreport 2012.

Essener Stadtkern hat die höchste Quote beim Leerstand

Und neben dem hinlänglich bekannten Nord-Süd-Gefälle in der Stadt gibt es spürbare Unterschiede in einzelnen Stadtteilen. Die Leerstandsquoten für die einzelnen Stadtteile aus dem Zensus 2011 liegen zwar noch nicht vor, heißt es im Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen der Stadt. Aber ein Blick auf die Zahlen von 2009 macht die Unterschiede auch deutlich. Demnach haben folgende Bereiche die höchsten Leerstandsquoten: Stadtkern (17,4%), Westviertel (11,4), Ostviertel (10,2), Südostviertel (8,8), Altendorf (8,5), Altenessen-Süd (7,0) und Kray (7,0).

Typisch dort sei ein Wohnungsbestand mit überdurchschnittlich großem Anteil an Wohnungen aus der Nachkriegszeit (1949 bis 1962), „denen im allgemeinen Mängel in der Bausubstanz, häufiger Sanierungsstaus bzw. große Anteil an schlecht zugeschnittenen oder ausgestatteten Wohnungen nachgesagt werden“ (Immowelt-Marktbericht). Hohe Leerstandsquoten „geben Hinweise auf problematische Entwicklungen“ in einzelnen Quartieren. Und: „Je professioneller die Bestände bewirtschaftet werden, desto geringer ist das Leerstandsrisiko“, heißt es im LEG-Wohnungsmarktreport .

Rolle des Eigentümers beim Leerstand wichtig

Die Allbau mit ihren 18 000 Wohnungen in der Stadt nimmt für sich in Anspruch, Musterbeispiel für erfolgreiches Bestandsmanagement zu sein. Die Leerstandsquote sei von sechs auf zwei Prozent gesenkt worden. Und das bei einem Wohnungsbestand, der überwiegend aus den 1950er und 60er Jahren stammt und der „zu 75 bis 80 Prozent im Essener Norden liegt“, so Prokurist Samuel Serifi. Wenn die Mikrolage, vor allem Sauberkeit und Sicherheit stimmten, „lässt sich ein Leerstand-Trend umdrehen.“

Indes sind nur etwa 20 Prozent der Mietwohnungen im Bestand von Unternehmen, die Mehrzahl gehört Privatpersonen. „Sicher ist es so, dass ein großer Teil der Leerstände die Immobilien von privaten Eigentümern betrifft“, bestätigt Haus & Grund-Geschäftsführer Werner Weskamp. Die Gründe für ausbleibende Investitionen seien vielfältig. Fehlendes Kapitel oder geringe Renditeerwartungen spielten ebenso eine Rolle wie das Alter des Eigentümers, seine Erfahrungen mit Mietern oder mangelnde Kenntnisse über den Markt. Haus & Grund gehe zunehmend dazu über, den Mitgliedern Hilfestellung zu geben, wie sie mit ihren Wohnungen dauerhaft am Markt bestehen und neue Klientel wie etwa Studenten ansprechen können.