Essen. In Essen sind deutlich weniger Büros vermietet worden als in Vorjahren, der Leerstand wächst. Makler erklären, warum die Mieten dennoch steigen.
Zurückhaltung bei großen Anmietungen und wachsender Leerstand: Der Büromarkt in Essen hat 2021 ein weiteres schwieriges Jahr durchlebt. Erst zum Jahresende kam wieder mehr Bewegung auf. „Damit konnte Essen unterm Strich noch ein passables Ergebnis erzielen“, sagt Amedeo Augenbroe, Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate in Essen.
Das Maklerunternehmen hat jetzt Zahlen zum Essener Büromarkt vorgelegt. Demnach wurden im vergangenen Jahr 93.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Der so genannte Büromarktumsatz liegt damit zwar um neun Prozent über dem noch schwächeren Pandemiejahr 2020. Allerdings verfehlt das jüngste Resultat den Zehn-Jahresdurchschnitt um 18,5 Prozent, so BNP.
Vor allem die Großvermietungen über 10.000 Quadratmeter, die normalerweise dem Essener Büromarkt gute Jahre bescheren, fehlten erneut. Die größte Einzelvermietung schaffte es gerade einmal auf 9100 Quadratmeter. Dahinter verbirgt sich die BGZ Gesellschaft für Zwischenlagerung, die die Straßenseite wechseln und auf der Frohnhauser Straße im Neubauprojekt „Max & Moritz“ Räume beziehen wird.
Büro-Leerstand in Essen wächst 2021 um über 70 Prozent
Die gebremste Nachfrage macht sich auch beim Leerstand bemerkbar. Dieser ist 2021 im Jahresverlauf deutlich – um knapp 74 Prozent – gestiegen. Laut BNP sind derzeit 191.000 Quadratmeter Bürofläche in Essen ungenutzt. Zum Vergleich: Vor Corona standen Ende 2019 nur etwas über 100.000 Quadratmeter leer. Amedeo Augenbroe von BNP erwartet in diesem Jahr zunächst eine weitere Zunahme des Leerstandes. „Ich glaube, der Scheitelpunkt ist noch nicht erreicht.“
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Makler Tobias Altenbeck vom Maklerunternehmen Brockhoff überrascht der sprunghaft gestiegene Leerstand nicht. „Das war absehbar und wäre auch ohne Corona gekommen“, sagt er. Denn vor allem Konzerne, die in der Vergangenheit Treiber auf dem Essener Büromarkt waren, würden momentan Flächen abstoßen – entweder weil sie wie RWE oder Aldi eigene Campus gebaut haben oder weil sie wie Thyssenkrupp und Eon in einer Umstrukturierung stecken. „Corona und Homeoffice haben die Entwicklung lediglich beschleunigt“, so Altenbeck.
Büros weiter gesucht, aber mit neuen Funktionen
Derzeit gibt es aus seiner Sicht allerdings keine Anzeichen dafür, dass das Büro nach Corona nachhaltig an Bedeutung verlieren könnte. „Wir stellen zwar fest, dass Unternehmen weniger Fläche anfragen“, berichtet Altenbeck. Allerdings würden Gesuche nur um etwa zehn Prozent gekürzt. Was allerdings auffällig sei: Firmen ändern ihre Anforderungen und Grundrisse ab und wollen größere Gemeinschafts- und Kommunikationsflächen schaffen.
Der gewachsene Leerstand und die schwache Nachfrage führen aktuell dazu, dass Projektentwickler eher zurückhaltend agieren und somit kaum neue Bauprojekte angestoßen werden. Die Folge: 2021 waren nur 26.000 Quadratmeter Büroflächen im Bau und somit 63 Prozent weniger als 2020. Auch in naher Zukunft kommen kaum neue Flächen auf den Markt.
Doch auch wenn der Leerstand zuletzt sprunghaft gestiegen ist, hat Essen mit 6,1 Prozent weiterhin eine vergleichsweise moderate Leerstandsquote. „Man sollte den Leerstand positiv sehen“, so Augenbroe. In der Vergangenheit konnten die Maklerunternehmen in Essen gar nicht alle Anfragen bedienen, weil es zu wenige freie Flächen gab. Das Angebot ist größer geworden. „Wir brauchen vor allem große zusammenhängende Flächen“, ergänzt Altenbeck.
Durchschnittsmiete für Büros liegt bei über 12 Euro
Allerdings sind modern ausgestattete Büroräume in Essen weiterhin rar. Das zeigt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmieten. Die Spitzenmiete notiert laut BNP wie im Vorjahr bei 16,40 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete kletterte trotz des hohen Leerstands um fast 9 Prozent gegenüber 2020. Sie erreicht aktuell 12,30 Euro. Das sei ein klares Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage auf moderne Flächen konzentriert.
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