Duisburg. . Christian Sowa sucht seit Monaten einen Käufer für seine Wohnung. Sie liegt in einem der “Weißen Riesen“ in Duisburg-Hochheide und hat drei Zimmer. Weniger als 20.000 Euro soll die Wohnung kosten. Im Ruhrgebiet gibt es viele solcher 'Billig-Wohnungen'.
Man merkt, Christian Sowa hat Routine darin, durch seine Wohnung zu führen. „Hier sind wir in der Diele“, sagt Sowa, kurz nach dem Eintreten. Dann führt er in die Küche und verweist im nächsten Atemzug auf den freien Übergang ins Wohnzimmer. In der Raummitte auf braun gesprenkeltem Laminat kommt Sowa zum Höhepunkt seiner Führung. Er dreht sich zur Fensterfront und lenkt den Blick in Licht und Weite: „Die Aussicht“, sagt Sowa: „Phänomenal!“
Christian Sowa will die Aussicht verkaufen. Leider gehört auch die Wohnung dazu. Drei Zimmer, 84 Quadratmeter, hoch über den Dächern von Duisburg-Hochheide. Sowa sagt, er weiß nicht, wieso er keinen Käufer findet: „Vielleicht ist es die Höhe?“ Damit meint er nicht den Preis.
Ein Wohnblock mit dem Namen "weißer Riese"
Wo alle Welt derzeit in Immobilen drängt, müssten doch Wohnungen leicht zu verkaufen sein. Werben Makler nicht immer für „Beton-Gold“? Sowas Haus gehört zu den „Weißen Riesen“ in Duisburg. Weil sie alles überragen und bei Sonne hell strahlen. Sechs gibt es im Stadtteil. Zwei stehen leer, eines davon seit bald zehn Jahren.
Christian Sowa ist kein Riese. Er ist Küchenplaner, trägt Jeans, einen blauen Pulli über dem Hemd und hat eine freundlich-gemütliche Stimme. Sein Blick gleitet aus den Fenstern über den Hochheider Markt. Am Horizont sind bewaldete Halden und Windräder zu sehen. Und im Süden, ganz am Rand, das „Bayer-Kreuz“ in Uerdingen. Draußen gurren Tauben auf dem Balkon.
Schrott-, Problem- oder Billig-Immobilien?
Für 19.950 Euro möchte Sowa seine Wohnung verkaufen. Ähnlich große Wohnungen in anderen Städten können das zehnfache kosten. Aber die sind nicht Hochheide. Ohnehin sind Eigentumswohnungen mit Preisen unter 20.000 Euro keine Seltenheit im Ruhrgebiet. Mehrere Hundert derartiger Angebote sind aktuell bei Maklern und in Immobilienportalen zu finden. "Das Angebot sagt was aus, über die strukturelle Entwicklung in einer Kommune", meint Swen Jansen, Immobilienmakler und –Sachverständiger aus Oberhausen. Ob sie eine gute Investition sind? Kann sein, je nachdem, wo sie sind, wie sie aussehen und wie man sie nutzen will.
Wohnungsleerstand im Ruhrgebiet
Viele Wohnungen im Ruhrgebiet stehen leer, zwischen zwei und zehn Prozent je nach Kommune, sagt Rainer Stücker vom Mieterverein Dortmund. Während Essen oder Gelsenkirchen bei gut acht Prozent liegen, liegt die Quote in Duisburg bei 5,3 Prozent und in Dortmund gar nur bei 2,5 Prozent. Nach Auskunft von Experten ist Leerstand in einer gewissen Größenordnung - die Rede ist von drei Prozent - hilfreich für einen lokalen Wohnungsmarkt, der eine "Fluktuationsreserve" braucht. Leerstand bedeutet nicht, dass derartige Gebäude als "Schrott-Immobilien" zu bewerten sind. Aber die gibt es auch: Die Stadt Gelsenkirchen etwa hat aktuell rund 900 zumeist leerstehende Wohnungen erfasst. Sie sind „nach Lage der Dinge gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand auf dem Wohnungsmarkt zu vermitteln“, heißt es in der Stadtverwaltung. Der Bestand an Miethäusern im Ruhrgebiet ist verhältnismäßig alt. Laut Wohnungsmarktbericht von 2010 stammen 47 Prozent der Wohnhäuser in Essen aus den Jahren 1949 bis 1968. In Duisburg 45 Prozent, aufs Ruhrgebiet hochgerechnet 41 Prozent. Der Landesdurchschnitt in NRW liegt bei 35 Prozent. Mehr als sechs der acht Millionen Wohnungen in NRW sind vor 1977 gebaut worden, geht aus einem Bericht des NRW-Bauministeriums hervor. (dae/WE)
Rainer Stücker, Geschäftsführer vom Mieterverein in Dortmund, sieht Billig-Immobilien eher als „ein Problem“. Die Masse der Objekte „kann Nachbarschaften runterziehen“. Wer es sich als Mieter aussuchen kann, zieht weg, wer es sich nicht aussuchen kann, zieht zu, weil die Eigentümer die Mieten notgedrungen senken und damit wiederum den Wert ihres Eigentums. So entstehen „Problem-Stadtteile“. Dann wäre da noch der allgemeine Bevölkerungsrückgang im Ruhrgebiet. Duisburg etwa hat seit Mitte der 70er Jahre mehr als 110.000 Einwohner verloren. Tendenz bis 2030 weiter deutlich sinkend. Viele Wohnungen werden nicht mehr gebraucht, überall im Ruhrgebiet.
Eine Etagenwohnung für 9000 Euro Kaufpreis - wo ist der Haken?
Natürlich liegt es auch an Lage und Zustand, warum die Preise derart niedrig sind und man auch Schrott-Immobilien findet. Dass etwa eine „geräumige Etagenwohnung in Gelsenkirchen-Bismarck“ für 9000 Euro angeboten wird, oder 60 Quadratmeter in Gladbeck „mit Balkon“ für 7500 Euro; von "1A-Lage" kann da nicht die Rede sein. Und in Neubauten finden sich solche Angebote ebenfalls nicht. Dafür geben sie einen Eindruck der sozialen Verhältnisse vor Ort. Viele Billig-Wohnungen sind ein „Notverkauf“ oder eine „provisionsfreie Gläubigerverwertung“. Fast alle sind in den Amtsgerichten zur Zwangsversteigerung terminiert; in Duisburg aktuell über 250 Immobilien, davon alleine 22 Wohnungen in der Ottostraße.
Sowas Wohnung ist eine von 320 in dem Komplex. Außen einen riesigen Schatten werfend, wirkt das Gebäude innen ungewohnt intim: Es gibt nur vier Wohnungstüren je Etage, insgesamt 80 auf 20 Stockwerken je Aufgang. Wer auf Sowas Ebene lebt – er weiß es nicht. Keine Tür hat ein Namensschild. Sowa hält sich an der Aussicht fest: „Die ist doch wirklich toll?“
Vorbild "Roter Riese" - wie auch Hochhäuser begehrenswert werden könnten
„Man kann in diesem Quartier in jeder Lebenslage gut leben“, meint Andrea Bestgen, Leiterin des Amtes für Soziales und Wohnen in Duisburg. Sie klingt eher nach Konjuktiv. Hochheide hat Probleme, die auch mit den Bauten zusammenhängen. Manche möchten solche Siedlungen am liebsten abreißen. In anderen Städten ist das ja auch bereits passiert. Bestgen aber glaubt, dass auch solche Hochhäuser eine Zukunft haben können. Wie das geht, sei in der Nachbarschaft zu sehen, am „Roten Riesen“: ein sanierter Turm, barrierefrei, mit Café, mehreren Ärzten im Haus und Concierge-Service. Zielgruppe: Ältere. Deren Zahl steigt, damit auch der Bedarf nach altersgerechten Wohnungen. Aber dazu müssten Eigentümer investieren. Bestgen weiß, „viele haben nicht das nötige Geld“. Und wer seine Wohnung jetzt verkaufen will, steht da wie Christian Sowa.
Seit 16 Jahren besitzt Sowa die Wohnung. Gekauft hat er damals „wegen der Aussicht“, wie er sagt. Selbst eingezogen ist er nie. Er hat vermietet. Und auch mal zwei Jahre lang leer stehen lassen. Sein letzter Mieter ist vor zwei Monaten ausgezogen. Der Laminatboden stammt von ihm. Seitdem zahlt Sowa drauf. Hausgeld, Nebenkosten. Und immer wieder Geld für die Rücklage der Eigentümergemeinschaft. Mehrere Tausend Euro, in den vergangenen Jahren. Auf den Versammlungen der Miteigentümer sei er noch nie gewesen, sagt Sowa. „Die machen das gut“, meint er.
"Wir brauchen Kümmerer" - Stadt Duisburg appelliert an Immobilienbesitzer
Was eine Siedlung wieder nach oben bringt? „Eine funktionierende Nachbarschaft“, sagt Andrea Bestgen. „Dazu braucht es Kümmerer“. Sehr viele Eigentümer in der Stadt kümmerten sich aber eben nicht. Ihnen ist egal, wer in ihren Immobilien lebt, Hauptsache die Miete fließt. Seit Jahren appelliere die Stadt etwa an die Eigentümer in der Ottostraße, sich um das Quartier zu kümmern. Es gibt ein „Quartiersmanagement“ und eine „Moderation“. In einigen Häusern habe das gefruchtet. Jüngst hat die Stadt auch das Grün-Dickicht an der Ruine des Wohnblocks Ottostraße 24 bis 30 lichten lassen und dabei auch viel Sperrmüll entfernt. Eigentlich müsste man das Gebäude abreißen. Das würde Millionen kosten. Doch der Eigentümer, irgendein Investment-Konstrukt, ist nicht mehr auffindbar.
Wohnungen ohne Wert?
Christian Sowa hat gerade mit einem Akkuschrauber zwei neue Fensterbänke montiert. Er wohnt 50 Kilometer weit weg. Ihn nerve die Fahrerei. Deshalb will er verkaufen. Wenn es ihm nicht gelingt, will er die Wohnung wieder vermieten. "Dann aber möbliert. An Monteurs-Firmen". Nachbarjungs berichten, dass das andere schon tun: "Hier sind viele polnische Arbeiter in den Häusern".
Sowas Handy klingelt. Sowa sagt, „ja, die Wohnung ist noch zu haben“. Dann legt er auf. Der Interessent habe gesagt, er wolle sich erstmal in der Gegend umschauen. Unten.
