Duisburg. Eine Analyse zeigt: Der Büromarkt in Duisburg ist 2022 hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Warum es trotzdem auch positive Nachrichten gibt.
Der Büromarkt in Duisburg ist im vergangenen Jahr hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Maklerunternehmens Cubion mit Sitz in Mülheim. Nach starken Vermietungsleistungen 2021 habe sich der Markt im vergangenen Jahr „noch ruhiger als vermutet“ gezeigt, erläutert Markus Büchte, Vorstand bei der Cubion Immobilien AG, die seiner Einschätzung nach „etwas enttäuschende Lage“.
Der Büroflächenumsatz lag mit 48.500 Quadratmetern rund 32 Prozent unter dem Vorjahresergebnis und etwa 26 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Es wurden 41.000 Quadratmeter vermietet und weitere 7500 Quadratmeter durch Eigennutzer belegt. Beide Werte liegen demnach deutlich – nämlich minus 25 Prozent und minus 32 Prozent – unter den mittelfristigen Durchschnittswerten, so die Berechnung des Maklerunternehmens.
Die Wirtschaftsförderung Business & Innovation (DBI) hat eine Erklärung: „Getrübte Konjunkturaussichten sowie die geopolitischen Unsicherheiten drückten spürbar auf die Umsatzdynamik“, heißt es im am Dienstag veröffentlichten Immobilienmarktbericht.
Büromarkt in Duisburg: Nur wenige große Abschlüsse in 2022
Die Anzahl der von Cubion registrierten relevanten Mietverträge ist mit insgesamt 88 Stück nur moderat zurückgegangen (Vorjahr: 98 Stück). Auch der Anteil der Kleinverträge bis maximal 250 Quadratmeter hat sich zum Vorjahr kaum verändert. Jedoch: Großvolumige Abschlüsse, die auf dem Duisburger Büromarkt in der jüngeren Vergangenheit regelmäßig verzeichnet wurden, blieben 2022 aus.
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Nur ein einziger Mietvertrag mit einer Mietfläche größer als 2000 Quadratmeter wurde abgeschlossen. Dieser hatte mit der Anmietung von etwa 5300 Quadratmetern Bürofläche an der Wintgensstraße 27 durch das Land NRW für das Sozialgericht zwar „eine ordentliche Dimension, konnte den Flächenumsatz jedoch allein nicht beflügeln“, so Büchte in seiner Marktanalyse für Duisburg.
Zwei weitere nennenswerte Mietverträge wurden jeweils im Silberpalais unterzeichnet. So ist Duisburg Heimat für die Transdev GmbH geworden. Das Bahnunternehmen hat im Sommer die rund 1850 Quadratmeter mit rund 70 Mitarbeitern bezogen. Seit November hat der deutsche Technologiekonzern Rohde & Schwarz eine 1500 Quadratmeter große Fläche angemietet, die sich im fünften und sechsten Stock des Bürogebäudes in direkter Nähe zum Hauptbahnhof befindet.
Leerstandsquote erreicht Allzeithoch auf gesundem Niveau
Die Leerstandsquote ist im Jahresverlauf deutlich gestiegen und erreichte in Duisburg erstmals überhaupt die Marke von vier Prozent. „Dies ist für den Büromarkt eine positive Nachricht, da eine dauerhaft unzureichende Angebotsreserve, die den Duisburger Markt immer prägte, nun zunächst überwunden scheint“, sagt Markus Büchte. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 17.000 Quadratmeter auf jetzt 88.500 Quadratmeter erhöht.
Jedoch: Flächen in Neubauten und damit einhergehender hoher Qualität, die kurzfristig bezogen werden könnten, sind so gut wie keine vorhanden, relativiert Büchte. Die DBI spricht deshalb auch von einem „akuten Angebotsmangel“ an modernen Flächen mit kurzfristigem Bezugstermin.
Neubauvolumen: Spitzenreiter im Revier
Positiv hervorzuheben ist: 2022 wurden in Duisburg mehr als 61.000 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt, so viel wie nie zuvor. Laut der DBI liegt die Stadt an Rhein und Ruhr damit an der Spitze der vier Oberzentren im Ruhrgebiet. Ausschlaggebend für das hohe Neubauvolumen waren etwa Projekte im Quartier 1 am Duisburger Hauptbahnhof.
Diese Flächen sind aber bereits vollständig vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Und auch von den für 2023 erwarteten rund 13.000 Quadratmetern Neubaubüros sind zu Jahresbeginn nur noch 4000 Quadratmeter vakant, erklärt Markus Büchte anhand vorliegender Zahlen.
So haben sich die Mieten für Büroimmobilien verändert
Das Mietniveau ist 2022 angestiegen: Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gebäudebestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) ist von 9,69 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf jetzt 10,70 Euro gestiegen. „Die gewichtete Durchschnittsmiete über sämtliche Vertragsabschlüsse hinweg ist dagegen von 13,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf jetzt 11,26 Euro zum Jahresende 2022 gefallen, was mit einem deutlich geringeren Anteil an Vermietungen in hochpreisigen Neubauten zu erklären ist“, sagt Markus Büchte.
Die Spitzenmiete (berechnet als Median im obersten Preissegment) ist aus demselben Grund von 17,50 Euro pro Quadratmeter auf 16 Euro gesunken. „Diese Schwankungen sind aufgrund der Berechnungsmethodik in kleinen Büromärkten normal und bilden nicht unbedingt eine Tendenz ab“, relativiert Markus Büchte die Situation. Im absoluten Spitzensegment am Duisburger Büromarkt hält Cubion generell Mieten um 18 Euro pro Quadratmeter für erzielbar. In der Vergangenheit wurden solche Höchstwerte durchaus auch schon erreicht.
Büromarkt in Duisburg: Was bringt das Jahr 2023?
- Mit Blick auf 2023 gibt es laut Markus Büchte kaum Anhaltspunkte dafür, dass sich in irgendeinem Bereich des Büromarktes Duisburg nennenswerte Veränderungen ergeben könnten. „Im Prinzip erwarten wir eine Kopie des Vorjahres mit einer gleichbleibenden Leerstandsquote und stabilen Mieten“, so Büchte.
- Der Neubau bringe kaum Impulse hinsichtlich der Flächenverfügbarkeit. Die Angebotsreserve bilde keine Knappheit mehr ab, ist aber auch nicht so üppig, dass Druck auf die Mieten entstehen könnte. Auch für den Flächenumsatz erwartet der Experte einen Rückgang.