Gutachter überprüfen auch, wie hoch der Wert der Grundstücke in der Bottroper Innenstadt ist. Dazu werden jetzt Eigentümer und Mieter befragt.

Der Bottroper Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat die Zonen der Bodenrichtwerte umfassend aktualisiert. Denn im Baugesetzbuch ist vorgeschrieben, dass jedes einzelne Grundstück in einer Bodenrichtwertzone liegen muss. Diese Zonen müssen für die gesamte Stadt somit flächendeckend vorliegen. In Bottrop waren diese gesetzlichen Forderungen bislang noch nicht vollständig erfüllt, erklärt Ausschussvorsitzender Achim Petri. Doch der Gutachterausschuss habe diese nötigen Anpassungen jetzt in einem aufwendigen Projekt vorgenommen.

Unabhängig von diesen Arbeiten überprüft der Gutachterausschuss zurzeit auch die Höhe der Bodenrichtwerte in der Bottroper Innenstadt. „Vor dem Hintergrund recht seltener Kauf- beziehungsweise Verkaufsvorgänge in diesem zentralen Versorgungsbereich Bottrops kann der Bodenrichtwert hier nur mit Hilfe des sogenannten Mietsäulenverfahrens, das vom Mietertrag einer Immobilie auf den Grundstückswert schließt, bestimmt werden“, erklärt Achim Petri. Daher werden zurzeit die Eigentümer und Mieter oder Pächter der Immobilien in der Innenstadt zu den Miet- und Pachtverhältnissen befragt.

Tatsächlicher Wert kann vom Richtwert abweichen

Nicht nur um Bodenrichtwertkarten, sondern auch um Bottroper Vermessungskarten kümmert sich Achim Petri. Hier zeigt der Leiter des Katasteramtes digital erstellte Vermessungskarten der Stadt. Bernadette Jakobs hält den den analogen, handgearbeitete Plan in Händen.
Nicht nur um Bodenrichtwertkarten, sondern auch um Bottroper Vermessungskarten kümmert sich Achim Petri. Hier zeigt der Leiter des Katasteramtes digital erstellte Vermessungskarten der Stadt. Bernadette Jakobs hält den den analogen, handgearbeitete Plan in Händen. © Winfried Labus / FUNKE Foto Services

Die meisten Grundstückseigentümer kennen ihre Bodenrichtwerte. Aber auch Sachverständige und Immobilienmakler sowie auch viele Behörden, wie zum Beispiel das Finanzamt, nutzen diese. Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den Wert eines Quadratmeter Bodens mit bestimmten Eigenschaften innerhalb einer Zone. „Der Bodenrichtwert ist dabei nicht mit dem tatsächlichen Wert des Grundstücks gleichzusetzen“, macht der Vorsitzende des Gutachterausschusses klar. Der tatsächliche Grundstückswert könne je nach den Unterschieden in den wertbestimmenden Eigenschaften noch erheblich von dem Bodenrichtwert abweichen. „Hierbei wird der Wert zum Beispiel durch die Lage, durch Lärm- und Geruchsimmissionen, durch die bauliche Ausnutzbarkeit, durch die Himmelsrichtung und gegebenenfalls weitere Faktoren beeinflusst“, erläutert Achim Petri.

Für ein Gebiet können auch mehrere deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen existieren, wenn mehrere wertrelevante Nutzungsarten vorherrschen. In Bottrop wurden elf Zonen für die Nutzungsart Forstwirtschaft, 14 Zonen für die Landwirtschaft und 15 Zonen für bebaute oder bebaubare Grundstücke im Außenbereich neu gebildet. In diesen Fällen hat der Gutachterausschuss auch neue Bodenrichtwerte beschlossen und bestehende Werte übertragen. Darüber hinaus wurden 265 Zonen für sonstige Nutzungen angelegt, die aufgrund ihrer speziellen Eigenart ohne Wert ausgewiesen wurden, wie zum Beispiel die Straßenflächen oder Schulflächen und öffentliche Sportflächen.

Keine Rückschlüsse auf Vermögensverhältnisse erlaubt

Neben der Ausweisung der neuen Zonen hat der Gutachterausschuss in rund 635 Fällen auch bestehende Zonen in ihrem Zuschnitt verändert. Gründe hierfür waren zum Beispiel Grundstücksteilungen oder Nutzungsänderungen. Außerdem nahmen die Gutachter Anpassungen aufgrund der neuen Datenschutzbestimmungen vor. Denn aus dem Bodenrichtwert sollen keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die Vermögensverhältnisse einzelner Personen gezogen werden können.