Bochum. Bochums Büros sind begehrt. Der Leerstand sinkt auf 2,5 Prozent. Große Immobilien wurden verkauft: so die Aral-Zentrale für 85 Millionen Euro.
Die bange Frage von Investoren und Immobilienbesitzern, ob sich die Corona-Pandemie negativ auf die Vermietung von Büroflächen auswirken würde, scheint vorerst beantwortet: Nein. Zumindest nicht in Bochum. „Der Büromarkt hat im Jahr 2021 einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt“, heißt es bei der Bochum Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft (WEG).
Zweitbester Büroflächenumsatz seit 2008
Mit einem Gesamtflächenumsatz von etwa 82.000 Quadratmetern (qm) verzeichnet die Branche das zweitbeste Ergebnis seit dem Berichtsjahr 2008 (Grafik). Bei den Umsätzen durch Vermietung wurde mit 75.000 qm sogar der höchste Jahresumsatz erzielt.
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Die Bochumer Entwicklung folgt damit dem bundesweiten Trend. Dem deutlich Dämpfer von 2020, dem ersten Jahr der Pandemie, folgte 2021 ein Höhenflug. Der Gesamtflächenumsatz liegt 47 Prozent über dem Vorjahresergebnis und 45 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnittswert. Und: „Es ist eines der drei besten Ergebnisse der vergangenen 20 Jahre“, sagt Markus Büchte, Vorstand der Cubion Immobilien AG, die gemeinsam mit der WEG den Büromarktbericht erstellt.
Vier große Vermietungen im Vorjahr
Das gute Ergebnis lässt sich an vielen Indikatoren festmachen: sinkender Leerstand, steigende Spitzenmieten, bemerkenswerte Abschlüsse wie der im Stadtteil Riemke. Dort entsteht auf der Fläche des ehemaligen Möbelhauses Unger ein interdisziplinäres Gesundheitszentrum. Insgesamt gab es vier große Neuvermietungen: an MED 360°/Grönemeyer-Institut (Riemke, 6800 qm), das Jobcenter (Philippstraße, 6800 qm), die Stadt Bochum (Universitätsstraße, 6000 qm) und das IT-Unternehmen Cosinex (Gesundheitscampus, 5500 qm).
.„Besonders freuen wir uns über diese vier großen Abschlüsse oberhalb der 5000-Quadratmeter-Grenze. Sie zeigen uns, dass der Büromarkt in Bochum auch in diesem wichtigen Segment dynamisch ist“, sagt WEG-Geschäftsführer Rouven Beeck. Nicht überrascht von der gesamten Entwicklung ist Cubion-Chef Markus Büchte: „Wir haben wie erwartet auch Nachholeffekte gesehen, die zu beachtenswerten 48 Verträgen im Größencluster von 250 bis 1000 qm geführt haben.“
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85 Millionen Euro für die Aral-Zentrale
Auf eine dynamische Entwicklung weisen auch die Verkäufe mehrerer großer Objekte hin. Die größte Büroimmobilien-Transaktion im gesamten Ruhrgebiet gab es 2021 in Bochum. Für einen Kaufpreis von 85 Millionen Euro hat die Aral-Zentrale an der Wittener Straße den Besitzer gewechselt. Der deutsch-irische Investor Signature Capital hat die „Bochum Prime“ genannte Campus-Immobilie mit insgesamt sechs Gebäuden und einer Bürofläche von 25.000 qm an Union Investment verkauft, nachdem er es erst 2019 erworben hatte.
Insgesamt acht Transaktionen von Büroimmobilien hat es im Vorjahr gegeben. Dabei wurden insgesamt 138,6 Millionen Euro umgesetzt – in etwa so viel wie 2019. Darunter sind weitere große Objekte: die ehemalige Vonovia-Zentrale in der Philippstraße (28 000 qm) und das Bochumer Fenster in der Innenstadt (16 500 qm).
Die Büromieten haben in allen Segmenten neue Höchststände erreicht. Spitzenmieten von 13,50 Euro je Quadratmeter wurden erzielt, die Ansätze für projektierte Neubauten liegen bei 15,50 Euro. „Höchstwerte liegen in Einzelfällen sogar noch darüber“, so Markus Büchte. Die Baukostensteigerungen und das knappe Flächenangebot führten auch zu höheren Mieten im Bestand.
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Trotzdem ist die Leerstandsquote – anders als in vielen anderen Ruhrgebietsstädten weiter gesunken. Sie lag bei 2,5 Prozent (2020: 2,8 Prozent); der niedrigste Wert im Revier. 41.500 von insgesamt knapp 1,67 Millionen Quadratmeter Bürofläche standen Ende des Vorjahres leer.
Dienstleister stellen fast die Hälfte der Nachfrage
Der größte Einzelumsatz mit 6 800 qm Nutzfläche wurde 2021 in Riemke erzielt (ehemaliges Unger-Möbelhaus). In der Innenstadt betrug der Umsatz insgesamt 9739 qm, 73 Prozent mehr als 2020. Dort wurden vorwiegend kleinere Flächen vermietet.
Nahezu gleichauf mit Mitte liegt der Flächenumsatz an der Universitätsstraße (21.885 qm). Im Vergleich zum Jahr 2020 (10.847 qm) verdoppelte sich der Flächenumsatz dort.
Das Innovationsquartier Mark 51/7 setzt seine Entwicklung als attraktive Bürolage ungebrochen fort. Dort summierten sich mehrere Anmietungen von mittlerer Größe auf insgesamt 15.035 qm. Das sind neun Prozent mehr als 2020.
Nachgefragt wurden Flächen vor allem von unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Die Nachfrage verdreifachte sich auf 39.099 qm. Das sind 47,6 Prozent an der Gesamtnachfrage. Mehr als die Hälfte davon ging an IT-Unternehmen (22.527 qm). Der mit Industrie und Handel vereinbarte Flächenumsatz ging deutlich auf 7363 qm zurück. Ein Jahr zuvor fiel das Ergebnis noch mehr als drei Mal so hoch aus (24.886 qm).
Daran wird sich im Laufe dieses Jahres vermutlich nur wenig ändern. Von den etwa 64.000 Quadratmetern Bürofläche, die in diesem Jahr fertig gestellt werden – darunter 21.000 qm im O-Werk-Campus der Landmarken AG auf Mark 51/7 in Laer und 20.000 qm im Viktoria-Karree in der Innenstadt – sind nur noch 11.000 qm verfügbar.
Auch die 2800 qm im ehemaligen Möbelhaus Limpinsel am Westring sind im übrigen schon vergeben. Cubion hat sie an den Callcenter-Betreiber Amevida vermittelt.