Essen.. Das Angebot kann die Nachfrage nicht decken. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Wohnungsmarktbericht der Stadt. Woran es besonders fehlt.

Wer in Essen eine Wohnung sucht, braucht nicht nur genügend Geld, sondern auch Glück und gute Nerven. Denn das Angebot kann die steigende Nachfrage nicht decken. Zu diesem Ergebnis kommt die Stadt Essen in ihrem aktuellen Wohnungsmarktbericht, der die jüngste Entwicklung bis zum Jahr 2023 in den Blick nimmt. Die ernüchternde Prognose lautet: Besserung ist nicht in Sicht.

Demnach ist der Wohnungsbestand mit rund 326.000 Wohnungen im Vergleich zu den beiden vorangegangenen Jahren nahezu unverändert geblieben. Im selben Zeitraum ist die Einwohnerzahl aber in Folge der Zuwanderung auf fast 596.000 Personen gewachsen.

Hinzu kommt ein Trend, den Experten seit längerem auch auf dem Essener Wohnungsmarkt beobachten, und der weiter anhält: Die Haushaltsgröße nimmt ab. Dreiviertel aller Essener Haushalte bestehen aus Single- oder Zwei-Personen-Haushalten. Beide Entwicklungen befeuern die Nachfrage nach Wohnraum.

Zahl der Baugenehmigungen sank in Essen auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren

Die Stadt Essen spricht in ihrem Bericht, der unter Federführung des Amtes für Stadterneuerung und Bodenmanagement verfasst wurde, von „deutlichen Anspannungstendenzen“. Besonders nachgefragt werden nach wie vor vor allem preisgünstige und kleinere Wohnungen. Aber auch an Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern für große Familien herrscht auf dem Markt akuter Mangel.

Das Problem: Es wird zu wenig gebaut. Die Zahl der Baugenehmigungen sank 2023 mit 487 erteilten Genehmigungen auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren. Ein Jahr zuvor hatte die Stadt noch 1.145 Baugenehmigungen erteilt.

Auch werden weniger Wohnungen fertiggestellt. Im Geschosswohnungsbau waren es im vergangenen Jahr 660 Wohnungen und damit mehr als in früheren Jahren mit durchschnittlich 450 Wohnungen pro Jahr, aber deutlich weniger als 2020; da waren es 1.140 Wohnungen. Die Stadt erklärt den Rückgang mit den höheren Baukosten. Diese sind von 2015 bis 2023 um 50 Prozent gestiegen. Derweil haben sich die Immobilienpreise seit 2010 sogar verdoppelt. Weil die Bauzinsen angezogen haben, sind die Preise zuletzt gefallen. Ein Preissturz blieb allerdings aus.

Preistreiber bei den Nebenkosten waren mit Beginn des Ukraine-Krieges die Energiepreise

Auf dem Wohnungsmarkt herrscht folglich weniger Bewegung, die Zahl der Umzüge lag zuletzt auf dem Niveau der 1990er Jahre. Nur 5,3 Prozent des Wohnungsbestandes stand leer.

Deutlich gestiegen sind die Mieten, und zwar innerhalb von zehn Jahren um mehr als 40 Prozent. Hinzu kommt eine ebenfalls deutliche Steigerung bei den Betriebskosten, die sogenannte zweite Miete kletterte seit 2020 um 14 Prozent. Preistreiber waren dabei die Energiekosten, die mit Beginn des Ukraine-Krieges in die Höhe schossen. Im Oktober 2022 lagen sie um 60 Prozent höher als 2020.

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Die Zahl der Sozialwohnungen wird sich in Essen bis 2035 halbieren

Vor allem mit Blick auf die Entwicklung der Mieten nennt die Linke im Rat der Stadt den Wohnungsmarktbericht besorgniserregend. Zwar liege Essen nicht auf Berliner Niveau, wo die Mieten im gleichen Zeitraum um 100 Prozent gestiegen seien, sagt Wolfgang Freye, Vertreter der Linken im städtischen Planungsausschuss. „Trotzdem werden sie für immer mehr Menschen zum Problem“, so Freye.

Besorgniserregend ist die Entwicklung aus Sicht der Linken auch deshalb, weil die Zahl öffentlich geförderter Wohnungen weiter sinken wird. Zwar gab es 2023 einen leichten Zuwachs um 131 Wohnungen. Der Bestand von insgesamt 17.760 Sozialwohnungen wird sich laut Berechnung der Stadtverwaltung aber bis zum Jahr 2035 halbieren, weil Bindungsfristen ablaufen. Die Mieten dürften also weiter steigen.

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