Duisburg. Ein Hauskauf ist eine Entscheidung fürs Leben. Ist nun der richtige Zeitpunkt? Was Käufer und Besitzer von Immobilien in Duisburg wissen sollten.

Lange Zeit kannten die Preise auf dem Immobilienmarkt nur eine Richtung: Es ging stets nach oben. Für Verkäufer waren es goldene Zeiten, doch wer ein Eigenheim gesucht hat, verzweifelte angesichts drastisch gestiegener Preise und dem geringen Angebot. Doch der Markt hat sich gewandelt, die Voraussetzungen sind nun andere, sagt der Duisburger Immobilienmakler Axel Quester. Die Balance sei wieder zurück.

„Die augenblickliche Marktsituation sortieren wir zumindest teilweise als eine Rückkehr ins Normale ein“, heißt es im Marktbericht, den die Armin Quester Immobilien GmbH jüngst veröffentlicht hat. Seit 1953 betreibt das Familienunternehmen das Maklergeschäft. „Die Markteuphorie von 2011 bis 2021 war ungewöhnlich und hat keinen funktionierenden Markt abgebildet“, so sein Blick zurück.

Bis zum Hauskauf in Duisburg dauert es nun länger

Nun sieht sich Quester mit „vorsichtigen Käufern und zurückhaltend finanzierenden Kreditinstituten“ konfrontiert. Dass der Duisburger Markt dadurch deutlich an Dynamik verloren hat, zeigte auch der jüngste Halbjahresbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Demnach wurden in der Rhein-Ruhr-Stadt im ersten Halbjahr 2023 insgesamt 1329 Kaufverträge abgeschlossen. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 ist die Anzahl der notariellen Kaufverträge um 27 Prozent gesunken. Auch der Geldumsatz ist um 42 Prozent zurückgegangen.

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Für den Duisburger Makler heißt das veränderte Verhalten der Akteure: Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich verlängert. Aufgrund abweichender Erwartungshaltungen haben Eigentümer und potenzielle Käufer lange nicht zueinander gefunden, erklärt Axel Quester. Bei der Vermarktung spiele aber nach wie vor die Lage der Immobilie eine große Rolle. Aber nicht nur: „Unbestreitbar ist das Thema Energie mehr in den Fokus gerückt.“

Wer sich heute in Duisburg für eine Immobilie entscheidet, beschäftigt sich auch mit der energetischen Sanierung des Wunschhauses. Sogenannte Handwerkerhäuser, die einen hohen Sanierungsaufwand mit sich bringen, seien angesichts eines Handwerkermangels in der Attraktivität gesunken. Nach wie vor beliebt seien „fertige Häuser“, erklärt der Makler: „Entweder sind dies jüngere Baujahre oder bereits durchsanierte Immobilien mit guter Energieeffizienz.“

Immobilienpreise in Duisburg: Diese Häuser sinken im Preis

Und so ergibt sich hinsichtlich der Immobilienpreise ein differenziertes Bild, heißt es in dem Marktbericht: Die Kaufpreise zwischen den gefragten Lagen, den energetisch ‚fertigen’ Häusern auf der einen Seite und den einfachen Lagen, den sanierungsbedürftigen Häusern auf der anderen Seite driften auseinander. „Die fokussierte Nachfrage führt zu stabilen Preisen bei dem, was immer schon gefragt und beliebt war, und teilweise bis zu 20 Prozent rückläufigen Preisen bei Häusern, die für den Käufer Kompromisse bedeuten.“

Dass es Preisrückgänge auf dem Immobilienmarkt gibt, sei kein duisburgspezifisches Phänomen, sondern ein bundesweiter Trend, erklärt Quester. Für Verkäufer habe er dennoch eine gute Nachricht: „Wer heute verkauft, verkauft auf einem Preisniveau von 2019 oder 2020. Historisch gesehen, sind dies immer noch sehr hohe Kaufpreise.“ Beim Blick zurück sollte man nicht auf den Spitzenwert aus 2021 schauen.

Die Talsohle der sinkenden Kaufpreise sei erreicht, zitiert Quester verschiedene Marktforschungsinstitute. Die Preise, so seine Einschätzung, geben nicht weiter nach, werden aber auch mittelfristig nicht anziehen. „Der Kaufmarkt stabilisiert sich“, urteilt auch das Portal Immoscout24 im aktuellen Wohnbarometer. Es sei im dritten Quartal 2023 und im Rahmen der neuen Zinsrealität ein klarer Seitwärtstrend der Angebotspreise mit geringen Preisschwankungen ersichtlich. Ein signifikanter Preisrutsch werde aktuell nicht erwartet, heißt es weiter.

Der Immobilienmarkt hat an Transparenz gewonnen

Der Markt habe nun für die Akteure an Transparenz gewonnen, urteilt Quester. „Dies wirkt beruhigend auf beide Vertragsseiten.“ Er erwartet deshalb für die letzten Wochen des Jahres und für das erste Quartal 2024 wieder mehr Verkäufe in Duisburg. Schließlich müsse sich der Käufer nicht sorgen, dass er heute kauft und seine Immobilie morgen günstiger bekommen hätte. Der Verkäufer könne demgegenüber mit einem stabilen Preisniveau kalkulieren und sie wüssten auch, dass die Preise von 2021 nicht mehr umsetzbar sind. „Das größte Transaktionshemmnis in jedem Markt ist eine unterschiedliche Wahrnehmung der Marktsituation zwischen Verkäufer und Käufer. Nunmehr erleben wir auf beiden Transaktionsseiten eine realistische Einschätzung der Marktsituation“, so der Makler.

Am Sittardsberg werden 46 Eigentumswohnungen gebaut. Seit Wochen ruht die Baustelle, das Projekt wird pausiert. Einer der Gründe sind die explodierenden Preise in der Bauwirtschaft, erklärte der Bauträger dieser Zeitung.
Am Sittardsberg werden 46 Eigentumswohnungen gebaut. Seit Wochen ruht die Baustelle, das Projekt wird pausiert. Einer der Gründe sind die explodierenden Preise in der Bauwirtschaft, erklärte der Bauträger dieser Zeitung. © FUNKE Foto Services | Tanja Pickartz

>> EIGENTUMSWOHNUNGEN IN GUTEN LAGEN STABIL

  • Einfluss auf die neue Marktsituation hat die Zurückhaltung der Bauwirtschaft. So hat auch etwa die Baugesellschaft Gebag bereits 2022 erklärt, dass alle noch nicht gestarteten Neubau- und Modernisierungsvorhaben einer harten Wirtschaftlichkeitsprüfung unterzogen werden. Auch private Bauträger pausieren derzeit Wohnbauprojekte in Duisburg.
  • Quester glaubt, dass gebrauchte Immobilien deshalb stärker in den Vordergrund rücken: „Trotz steigender Mieten ist der Neubau für Investoren, insbesondere der Mietneubau, wirtschaftlich nicht mehr darstellbar.“
  • Bei Eigentumswohnungen in guten Lagen erlebt Quester nur wenig nachgebende Preise. „Jenes, was auch die Jahrzehnte zuvor knapp und teuer war, ist weiter gefragt und hat im Preis kaum nachgegeben.“ Dazu gehören Wohnungen mit Aufzug, größere Wohnungen mit drei und vier Zimmern, Wohnungen in guten Lagen als Altersersatz für zu aufwendig gewordene Einfamilienhäuser.
  • Durchschnittspreise von Eigentumswohnungen sind in Duisburg aber rückläufig. „Dies liegt auch an dem hohen Bestand sanierungsbedürftiger Einheiten“, erklärt der Makler und ergänzt: „Die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft, die Rücklagen, die geplanten energetischen Maßnahmen werden von Käufern wesentlich aufmerksamer und kritischer geprüft, als noch vor wenigen Monaten.“