Düsseldorf. In Düsseldorf sind Immobilienpreise zuletzt etwas gesunken. Beliebt ist bei vielen Familien auch das Umland - wie die Preise dort aussehen.
Norbert Krings
Viele Menschen, vor allem junge Familien in Düsseldorf, träumen von einem netten Einfamilienhaus mit einem schönen Garten. Dass der Wohnraum in Metropolen wie der Landeshauptstadt knapp ist, muss man den Suchenden nicht groß erklären. Viele Interessenten zieht es daher ins nahe gelegene Umland. Dort sind die Grundstücke günstiger zu erwerben, und auch die Baukosten erscheinen dort auf den ersten Blick attraktiver zu sein.
McMakler Research, die Plattform für Immobilienmarktanalysen, hat die sieben der größten Städte in Deutschland mitsamt ihrem Speckgürtel auf Infrastruktur, Kinderfreundlichkeit, Grünflächen, Immobilienpreise und Nachfrage untersucht. Das schon fast logische Ergebnis: Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in 2023 in den Außenbezirken deutlich günstiger, teilweise wie in Frankfurt am Main sogar um 33 Prozent. Die Nachfrage ist in den Speckgürteln ist allerdings deutlich geringer. Das gilt auch für Düsseldorf. Dass man aus dem Rheinkreis Neuss oder den Städten des Kreises Mettmann schnell Düsseldorf erreichen kann, hat auch Auswirkung auf die Immobilienpreise.
Preise im Umland nähern sich
In Düsseldorf lässt sich eine deutliche Annährung der Preise vom Speckgürtel zur Stadt erkennen. Im Vergleich zu 2022 waren die Preisunterschiede im Jahr 2023 deutlich geringer. „Wir konnten in den letzten Jahren bundesweit beobachten, dass es immer mehr Menschen in ländliche Regionen zieht“, sagt Felix Jahn, Geschäftsführer von McMakler. Die Daten würden zeigen, dass durch die steigende Nachfrage die Immobilienpreise in den Speckgürteln in vielen Regionen bereits zu den Städten aufschließen. Daher gibt es derzeit noch die Empfehlung an Interessenten von Kaufimmobilien in Randlagen, dass sie nicht länger zögern, sondern vielmehr die aktuell günstigen Marktbedingungen für einen Immobilienkauf nutzen sollten. Dass ein Unternehmen wie McMakler daran Interesse hat, ist für ein Immobilien-Unternehmen auch nicht allzu überraschend.
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Bundesweit fehlen bekanntlich Kita-Plätze im sechsstelligen Bereich. Wie die Untersuchung zeigt, haben Familien im Stuttgarter Speckgürtel das größte Angebot. Auf 10.000 Einwohner kommen hier 18 Kitas. Schlusslichter sind die Vororte von Hamburg und Düsseldorf, wo es jeweils nur rund vier Kitas im Durchschnitt gibt. Naturnähe und das Angebot an Kinderbetreuung seien zwar die wichtigsten Faktoren, allerdings zeige die Untersuchung, dass sie nur bedingt Einfluss auf die Immobilienpreise in den Vororten nehmen. Eine stärkere Korrelation lässt sich bei der Anbindung beobachten: Die Speckgürtel mit der besten Anbindung zur Stadt würden die höchsten Preise für Immobilien verzeichnen.
Innerhalb von 15 Monaten ging die Nachfrage nach Immobilien um 21 Prozent zurück
Ein Blick auf die Daten in der NRW-Landeshauptstadt zeigt: Im Vergleich vom vierten zum dritten Quartal 2023 sind die Preise für Wohnungen im Schnitt um ein Prozent gefallen, bei den Häusern fiel der Preisrückgang mit 0,1 Prozent jedoch geringer aus. Das sieht im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2022 schon ganz anders aus. Die Wohnungspreise gingen in einem Jahr um 6,2 Prozent in Düsseldorf zurück, im Vergleich zum dritten Quartal 2022 sogar um 9,3 Prozent. Bei den Häusern fielen die Preise im gleichen Zeitraum um 3,3 Prozent, gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,2 Prozent. Laut den Zahlen von McMakler ließ die Nachfrage nach neuen Wohnung und Häusern im Zeitraum von einem Jahr um zehn Prozent nach, gegenüber dem dritten Quartal 2022 gab es sogar 21 Prozent weniger Nachfragen nach Immobilien.
In diesem Monat sind die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung wieder auf 3,4 Prozent zurückgegangen – ein Minus von rund 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Nachfrage nach Wohnimmobilien wider, die im vierten Quartal 2023 im gesamten Bundesgebiet um 4,5 Prozent gestiegen ist. Zudem verzeichnete der Immobilienmarkt im selben Quartal erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 einen nominalen Anstieg der Immobilienkaufpreise im Vergleich zum Vorquartal. Das ergab die aktuelle Auswertung von McMakler Research. Insgesamt stiegen die nominalen Preise für Häuser und Eigentumswohnungen um 0,5 Prozent zum Vorquartal. Bei drei bis vier Prozent Inflationsrate im vierten Quartal käme das immer noch einem Verfall der Realpreise gleich, jedoch deutlich gebremster als die Monate zuvor, heißt es in der Untersuchung. Im Vorjahresvergleich ist nach wie vor ein nominaler Preisrückgang von 2,6 Prozent zu verzeichnen.
Kaufpreise für Häuser sind noch rückläufig – Wohnungspreise steigen
Während die Kaufpreise für Häuser noch um 0,2 Prozent rückläufig sind, verzeichneten Wohnungen einen Preisanstieg um 1,2 Prozent. Auch deutliche regionale Unterschiede zeichneten sich ab: Im Osten Deutschlands stiegen die Wohnungspreise am stärksten. In Düsseldorf wie in den anderen Metropolen sind die Preise sowohl für Wohnungen als auch Häuser anhaltend rückläufig. In den Randlagen sind die Preise hingegen angestiegen.
Da die Zinsen nach wie vor deutlich höher sind, als noch Ende 2022, rechnen die Experten bis in die zweite Jahreshälfte noch mit einem von starker Zurückhaltung geprägten Markt. Gleichzeitig ist der leichte nominale Preisanstieg im vierten Quartal ein positives Signal für eine allmähliche Stabilisierung des Marktes und einen leichten Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. Ein Treiber seien die seit November gesunkenen Baufinanzierungszinsen. Die Nachfrage hat sich im vierten Quartal 2023 mit einem Anstieg um 4,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal intensiviert.