An Rhein und Ruhr. In viele Nebenkostenabrechnungen schleichen sich Fehler ein, die bares Geld kosten. Worauf Mieter ihre Abrechnung überprüfen sollten.
Auch wenn man sein Geld im Dezember wohl lieber für Weihnachtsgeschenke oder den Trödel auf dem Weihnachtsmarkt ausgibt, landen bei vielen Mieterinnen und Mietern zum Jahresende wieder die Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres im Briefkasten. Für viele ist das schon fast Routine: Sie überfliegen die Abrechnung und bezahlen schnell. Doch viele Mieter übersehen dabei Fehler, die bares Geld kosten. Wie erkennt man solche Fehler auf der Abrechnung und in welchen Fällen müssen Mieter überhaupt nichts bezahlen?
Ob doppelt abgerechnete Posten, falsche Verteilungsschlüssel oder unzulässige Kostenpunkte – Vermieter machen bei der Nebenkostenabrechnung häufig Fehler, die sogar oft unbemerkt bleiben. Rund 90 Prozent der vermieterseits aufgestellten Abrechnungen würden „mehr oder minder massive Rechenfehler aufweisen“, warnt Peter Heß, Vorsitzender des Mieterschutzbundes Niederrhein. Mieter sollten also genau hinschauen, bevor sie bezahlen.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Am leichtesten ist dabei der Blick auf das Datum, es gibt schließlich eine Frist für die Übermittlung der Nebenkostenabrechnung. Genau ein Jahr hat der Vermieter dafür Zeit. Gerechnet wird ab dem letzten Tag des Abrechnungszeitraums bis zum Tag der Zustellung. Wer die Abrechnung für das Kalenderjahr 2023 also erst im kommenden Januar erhält, muss eine mögliche Nachzahlung nicht bezahlen. Umgekehrt gilt das übrigens nicht. Sollte ein Mieter übers Jahr zu viel an Nebenkosten gezahlt haben, steht ihm das entsprechende Guthaben auch bei verspäteter Abrechnung zu.
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„Wenn jemand erst im Laufe des Abrechnungsjahres eingezogen ist, sollte man auch überprüfen, ob die Nebenkostenabrechnung tatsächlich nur für den entsprechenden Zeitraum und nicht für das gesamte Jahr gemacht wurde“, rät Heß. Außerdem könne sich ein Blick auf den Verteilerschlüssel lohnen. Die Wohnungsgröße und die Anzahl der Bewohner sollten hier auf ihre Richtigkeit überprüft werden, „sonst zahlen Mieter eventuell mehr als sie eigentlich müssen.“
Nebenkostenabrechnung: Wie setzen sich die Heizkosten zusammen?
Die Heizkosten setzen sich immerhin nur zu 50 bis 70 Prozent aus dem eigenen Verbrauch zusammen. Laut Heizkostenverordnung bilden die Grundkosten den Rest, die sich wiederum an der Wohnungsgröße und der Bewohnerzahl orientieren. „Das ist unter anderem deshalb so, weil sparsame Bewohner je nach Lage der Wohnung auch von der Wärme der anderen Wohneinheiten profitieren können“, erklärt der Experte des Mieterschutzbundes.
In größeren Mehrfamilienhäusern gibt es nicht selten einen eigenen Hausmeister. Dessen Gehalt zahlen die Mieter in der Regel durch ihre Nebenkosten. Doch nicht alle Leistungen des Hausmeisters sind automatisch umlagefähig. Ist dieser beispielsweise auch in der Hausverwaltung tätig oder erledigt Reparaturen, darf das nicht an die Mieter weitergegeben werden. Der Vermieter muss die Hausmeisterkosten deshalb aufschlüsseln. Tut er das nicht, dürfen Mieter von diesen Kosten pauschal 20 Prozent abziehen. Der Mieterschutzbund empfiehlt in solchen Fällen, zuerst mit dem Vermieter zu sprechen und ihn nach einer Aufschlüsselung zu bitten.
Müssen Mieter Reparaturen bezahlen?
Reparaturen sind in der Regel nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter übernommen werden, erklärt Heß und führt Beispiele auf: „Mieter müssen zwar die Beleuchtung des Treppenhauses und die Wartung des Aufzugs oder der Heizung bezahlen, allerdings nicht den Einbau neuer Glühbirnen oder die Reparatur der Heizung.“
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Kosten für die Gartenpflege oder die Reinigung des Treppenhauses darf der Vermieter hingegen auf die Mieter umlegen. Falls diese Arbeiten von dem Hausmeister erledigt werden, dürfen diese aber nicht extra abgerechnet werden. Wenn der Vermieter diese Arbeiten selbst übernimmt, darf er das nur zu marktüblichen Preisen abrechnen.
Wer muss die CO2-Abgabe bezahlen?
Die CO2-Abgabe, die seit 2021 beim Heizen mit Öl und Gas erhoben wird, musste bisher von den Mietern allein gezahlt werden. Seit 2023 ist das allerdings anders: Mieter und Vermieter teilen sich jetzt diese Abgabe. Beim Verhältnis kommt es jedoch auf die Klimafreundlichkeit des Hauses an. Je klimafreundlicher das Haus, umso höher ist der Anteil, den der Mieter übernehmen muss.
Laut dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten muss jedes vermietete Wohngebäude in ein Stufenmodell eingeordnet werden. Fehlt diese Einstufung oder die Offenlegung der CO2-Kosten in der Nebenkostenabrechnung, darf der Mieter die Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen.
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Blick auf den Mietvertrag lohnt sich
Sonstige Betriebskosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung stehen, müssen laut Heß im Mietvertrag stehen, um abgerechnet werden zu dürfen. „Man sollte die Nebenkostenabrechnung also auch immer mit Mietvertrag abgleichen, falls man auf der Abrechnung ungewöhnliche Kostenpunkte findet.“
Freie Wahl über den Kabelanschluss
Über viele Jahre konnten Vermieter über die Nebenkosten auch die Kosten fürs Kabelfernsehen auf die Mieter umlegen – egal ob der Mieter diesen Anschluss nutzte oder nicht. Das hat sich allerdings durch das Telekommunikationsgesetzt, das zum 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist, geändert. Die Übergangsfrist ist zum 1. Juli 2024 abgelaufen. Jetzt können sich Mieter frei für einen Anbieter entscheiden oder ganz auf den Kabelanschluss verzichten. Wer also für einen Kabelanschluss zahlt, ohne diesen zu nutzen, sollte das seinem Vermieter melden.
Ebenfalls sei es sinnvoll, die eigenen Zählerstände gegen Ende des Abrechnungszeitraums selbst zu überprüfen. Der Verein erlebe es schließlich immer wieder, dass Mieter ihren eigenen Verbrauch falsch einschätzen. „Homeoffice ist dabei ein großer Faktor. Viele unterschätzen die Auswirkungen auf ihre Heizkosten, wenn sie mehr Zeit zu Hause verbringen und dadurch auch mehr heizen“, erläutert Heß. „Natürlich sollte man die Nebenkostenabrechnung immer überprüfen. Aber man sollte auch nicht sofort dem Vermieter Betrug vorwerfen, nur weil die Abrechnung plötzlich höher ausfällt.“