Hamburg. Neho setzt auf niedrigere Kosten für potenzielle Käufer: “Der Immobilienmarkt hat sich gedreht“, sagt der Chef.

Die Zins- und Preiswende am Immobilienmarkt hat weitreichende Konsequenzen. Steigende Mieten vor allem in Metropolen wie Hamburg sind nur ein Trend. Denn wegen der gestiegenen Zinsen haben viele ihre Kaufabsichten aufgegeben. „Die Wohnungen im Neubau werden auch kompakter werden“, sagt Sebastian Fischer, Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Primus, der im Mai auch eine Niederlassung in Hamburg eröffnen will.

Immobilien Hamburg: Werden Wohnungen bald viel kleiner

Kompakt, heißt nicht nur weniger Fläche, sondern veränderte Grundrisse. Der Flur wird eingespart. Wer die Wohnungstür öffnet, steht gleich im Wohnzimmer und schaut auf die Küchenzeile. So schrumpfe bei einer Zweizimmerwohnung die durchschnittliche Wohnfläche von 60 auf 45 Quadratmeter, sagt Fischer. „Im internationalen Vergleich hat Deutschland pro Kopf noch viel Wohnfläche, und die internationale Entwicklung zeigt, dass bei steigenden Preisen die Wohnfläche abnimmt.“

So sollen sich Käufer Neubauten wieder leisten können. Denn während bei Bestandsimmobilien die Preise nachgeben, zeigt sich diese Entwicklung bei Neubauten nicht. „Der Verkauf von Neubauwohnungen nimmt jetzt mehr Zeit in Anspruch, weil sich die Rahmenbedingungen verschlechtert haben“, sagt Andreas Arndt, Leiter des Bereichs Wohnungsverkauf beim Immobiliendienstleister JLL. „Große Preisanpassungen können die Bauträger nicht vornehmen, weil die Baupreise gestiegen sind und natürlich auch das Grundstück schon bezahlt wurde.“

Verkaufsgeschwindigkeit sinkt: Hoffnung auf bessere Zeiten

Nach den Daten von JLL stieg der durchschnittliche Angebotspreis in Hamburg vom zweiten Halbjahr 2021 zum zweiten Halbjahr 2022 von 7000 auf 7810 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Bauträger hätten sich darauf eingerichtet, dass der Abverkauf der Objekte insgesamt langsamer erfolge, so Arndt. Vom Objekt Kunstwerk in Ottensen sind von 29 Einheiten nach vier Monaten sechs verkauft. „Manche Bauträger warten mit dem Vertrieb ihrer Objekte, in der Hoffnung, dass sich die Rahmenbedingungen wieder verbessern“, sagt Arndt.

Dazu müssten die Zinsen für Baudarlehen wieder deutlich sinken. Doch damit rechnet Projektentwickler Fischer nicht. „Wir werden auf absehbare Zeit nicht wieder das Zinsniveau von knapp einem Prozent erreichen.“ Allerdings erwartet er fallende Grundstückspreise, damit so die steigenden Baukosten kompensiert werden können. Grundstücke in Hamburg hat er sich noch nicht gesichert, ist aber zuversichtlich: „Es werden auch Projekte in Schieflage kommen, die man dann übernehmen kann.“

Immobilien Hamburg: Schweizer Billigmakler wirbt mit niedriger Courtage

Noch ein weiterer Immobiliendienstleister sieht Chancen auf dem Hamburger Markt. Nachdem der Schweizer Hybridmakler Neho zunächst in Süddeutschland expandiert ist, will er 2023 auch nach Hamburg kommen. Hybridmakler setzen auf eine stärkere Zentralisierung und Digitalisierung des Geschäfts, während kooperierende Makler vor Ort die Besichtigung der Immobilie organisieren.

„Der Immobilienmarkt hat sich gedreht. Mangelte es bisher an Immobilien, so muss jetzt nach Käufern gesucht werden“, sagt Sebastian Eraghi, Geschäftsführer von Neho. Bei Neho muss der Käufer nur eine Provision von 1,75 Prozent bezahlen. Das liegt deutlich unter der durchschnittlichen Käufer-Courtage in Hamburg von 3,23 Prozent. Seit Dezember 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage des Maklers. Eraghi: „Die Provisionen müssen sinken, um die Eigenkapitalbasis von Käufern zu stärken.“