Hamburg. 2022 könnte das letzte Jahr sein, in dem sich Normalverdiener den Traum vom Eigenheim erfüllen können. Dafür gibt es sieben Gründe.

Sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung in Hamburg zu erfüllen, ist für Durchschnittsverdiener kaum noch möglich und selbst für Familien mit höherem Einkommen mit jahrzehntelangen großen finanziellen Belastungen verbunden. Der Preisanstieg für Wohnimmobilien in der Hansestadt war 2021 so hoch wie seit vielen Jahren nicht.

Und bislang deutet nichts auf ein Platzen der Preisblase hin, das Experten seit einiger Zeit für die nahe Zukunft vorhersagen. Für 2022 pro­gnostiziert der Hamburger Makler Grossmann & Berger weiter steigende Preise für Einfamilienhäuser (plus 8,9 Prozent) und Eigentumswohnungen (plus 7,8 Prozent) aus dem Bestand. Für potenzielle Käufer heißt das: Je länger man wartet, desto teurer wird es.

Wohnen in Hamburg: 2023 werden Preise steigen

Doch die fast ungebremst steigenden Preise sind nur einer von vielen Gründen, warum es für Käufer sinnvoll sein kann, sich zu beeilen und noch 2022 zuzuschlagen. Womöglich ist das laufende Jahr sogar das letzte, in dem sich selbst Doppelverdiener-Haushalte ein Eigenheim in angemessener Größe überhaupt noch leisten können. Denn spätestens 2023 greifen eine ganze Reihe von Entwicklungen, die den finanziellen Aufwand noch einmal nach oben treiben werden, oder den Kauf sogar scheitern lassen. Die Gründe.

Steigende Bauzinsen

Die Zinsen für Immobiliendarlehen steigen seit Jahresanfang kontinuierlich an. Experten rechnen einhellig mit weiter steigenden Zinsen in diesem Jahr. „Die Schnelligkeit der Zinserhöhung beim Baugeld haben viele Expertinnen und Experten nicht erwartet. In wenigen Wochen sind die Bauzinsen um 0,5 Prozentpunkte gestiegen. Gerade wurde die 1,5-Prozent-Marke für zehnjährige Baudarlehen geknackt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft des Baugeldvermittlers Interhyp.

„Gründe für den Zinsanstieg sind die gestiegene Inflation und die Erwartungen an die Geldpolitik der Notenbanken sowie der Ausblick auf sinkende Inzidenzen und konjunkturelle Erholung.“ Zwar sind die Zinsen im historischen Vergleich noch niedrig. Angesichts der hohen Verschuldung der Hamburger für den Immobilienkauf, belasten aber schon relativ geringe Zinsänderungen das Finanzierungsbudget schwer. Ein Kredit über 500.000 Euro ist bei einer zehnjährigen Zinsbindung jetzt 255 Euro teurer im Monat als noch zu Beginn des Jahres.

Höhere Auflagen für Banken

Im kommenden Jahr dürfte der Anstieg der Bauzinsen einen zusätzlichen Schub erhalten. Der Grund: Die Eigenkapitalanforderungen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten durch die Geldhäuser werden drastisch verschärft. Während der Corona-Pandemie gab es Erleichterungen für die Geldinstitute, die nun wieder aufgehoben werden. Das sei zu erwarten gewesen, sagt Oliver Mihm, Vorstandschef der Beratungsgesellschaft Investors Marketing.

„Dass die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin nun jedoch eine zusätzliche Kapitalanforderung von zwei Prozent für die Vergabe von Wohnbaukrediten einfordert, trifft vor allem Sparkassen und genossenschaftliche Banken.“ Nach Ansicht von Experten kann Baugeld allein dadurch um 0,2 Prozentpunkte teurer werden. „Durch die neuen Auflagen wird es für Banken teurer, sich zu refinanzieren“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Dr. Klein.

Weniger Förderung vom Staat

Wer einen Neubau errichtet oder kauft, muss schon jetzt ohne Kredite mit Tilgungszuschuss von der staatlichen KfW-Förderbank auskommen. Welche neuen Kriterien für eine künftige Förderung gelten, ist noch unklar. Käufer von Bestandsobjekten können aber noch bis zu 150.000 Euro Kredit mit Tilgungszuschüssen von bis zu 50 Prozent bekommen, wenn sie ihr Objekt zum Effizienzhaus sanieren. So wie für den Neubau die Kriterien verschärft werden, kann es im nächsten Jahr aber auch bei Bestands­objekten höhere Anforderungen geben.

Höhere Auflagen für Energieeffizienz

Je länger man mit dem Kauf eines älteren Hauses wartet, desto stärker werden neue Vorgaben zur Energieeffizienz die die Sanierung des Gebäudes verteuern. Denn ab 2025 sollen neu eingebaute Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Eine moderne Gas-Brennwertheizung schafft das selbst in Kombination mit einer Solarthermieanlage auf dem Dach nicht mehr. Alternativen sind Wärmepumpe oder Pelletheizung, die aber rund doppelt so teuer wie eine Gas-Brennwertheizung sind.

In Hamburg ist der Einsatz von mindestens 15 Prozent erneuerbarer Energien schon jetzt vorgeschrieben. Das kann mit einer Solarthermieanlage oder auch der energieeffizienten Sanierung von bestimmten Gebäudeteilen erfüllt werden. Zumindest beim Dach können in Hamburg derzeit noch Kosten von mindestens 12.000 Euro gespart werden. Wer ab 2023 ein neues Haus baut, muss eine Solarstromanlage auf dem Dach betreiben. Betroffen sind aber auch Bestandsbauten. Wenn zum Beispiel das Dach neu eingedeckt wird, muss gleichzeitig eine Solarstromanlage installiert werden. Diese Regel gilt ab dem Jahr 2025.

Neue Umweltbestimmungen

Im August 2023 tritt eine Verordnung in Kraft, die für Bauherren den Abriss alter Gebäude und den Bodenaushub vor der Errichtung eines Neubaus nach Einschätzung von Fachleuten deutlich verteuert. Der Grund sind strengere Regeln für die Weiternutzung des Erdreichs. Selbst bei Bauunternehmen wie dem Fertighaushersteller Viebrockhaus ist das noch gar nicht richtig angekommen, nach Einschätzung der Firma allerdings auch ein möglicher Preistreiber von eingeschränkter Bedeutung. „Ohnehin verzichten Bauherren schon jetzt aus Kostengründen vielfach auf den Keller“, sagt Viebrockhaus-Vorstand Wolfgang Werner. „Wir bauen nur noch etwa 20 Prozent unserer Häuser mit Keller.“

Bevor ausgehobenes Material auf der Baustelle wieder verfüllt werden kann, muss es künftig einem komplexen Analyse- und Dokumentationsaufwand unterzogen werden. Das erhöht die Kosten. „Natürlich muss der Boden ausgetauscht werden, wenn er kontaminiert ist“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen. „Aber wenn mehr Boden aufgrund verschärfter Grenzwerte auf Deponien entsorgt werden müsste, dann würde das die ohnehin deutlich gestiegenen Baukosten weiter erhöhen und den Bau bezahlbarer Wohnungen erschweren. Zudem würde der CO2-Ausstoß steigen, wenn mehr Boden per Lkw auf die Deponien gebracht werden müsste.“

Steigende Baukosten

Immer drängender wird das Problem steigender Lohn- und Materialkosten beim Haus- und Wohnungsbau. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Erzeugerpreise für Baustoffe wie Holz und Stahl im Jahresdurchschnitt 2021 so stark wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949. So verteuerten sich Dachlatten um 65,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Selbst die Preise für Spanplatten stiegen um 23 Prozent. Betonstahlmatten kosteten 52,8 Prozent mehr als 2020. Mit den Baumaterialpreisen stiegen auch die Preise für Bauleistungen. Insgesamt verteuerten sich die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Jahresdurchschnitt 2021 um 9,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Viebrockhaus hat vorgebaut: Die wichtigsten Materialien für 200 bis 300 Einfamilienhäuser wurden auf Vorrat eingelagert. „Wenn die Dämmung oder Holz für den Dachstuhl fehlt, können wir nicht weiterbauen“, sagt Werner.

Höhere Grunderwerbsteuer

Zumindest ein Teil der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung in Hamburg wird nach Vertragsunterzeichnung ab 2023 zudem mehr Geld ans Finanzamt überweisen müssen. Der Senat hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer von jetzt 4,5 auf 5,5 Prozent des Kaufpreises steigen soll. Bei einem Einfamilienhaus, das in Hamburg im Schnitt 680.000 Euro kostet (siehe Grafik) sind es dann 37.400 Euro und damit 6800 Euro mehr als noch in diesem Jahr. Schon bisher muss ein Paar in Hamburg rund sechs Jahre lang sparen, allein um diese Steuer zahlen zu können, ermittelte das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) anhand der Einkommen und der durchschnittlichen Sparquote. Mit Krediten kann die Steuer nicht finanziert werden, Käufer müssen sie mit Eigen­kapital bezahlen.

In Schleswig-Holstein liegt die Steuer sogar schon bei 6,5 Prozent, in Niedersachsen bei fünf und in Mecklenburg-Vorpommern bei sechs Prozent. „Die Kombination aus stark gestiegenen Immobilienpreisen und Er­höhungen bei den Grunderwerbsteuersätzen hat zur Folge, dass sich die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zwischen 2010 und 2020 auf 16 Milliarden Euro verdreifacht haben“, sagt Studienautor Pekka Sagner. Allerdings wird Hamburg zugleich auch auf einen Teil möglicher Einnahmen verzichten. Der Senat hat angekündigt, dass weniger einkommensstarke Käufer und insbesondere Familien bei der Steuer entlastet werden sollen und nurmehr 3,5 Prozent zahlen sollen. Die heftigen Preissteigerungen wird das wohl nicht komplett stoppen – aber immerhin abmildern.