Hamburg. Nach dem Stopp der KfW-Kredite müssen auch Hamburger andere Geldquellen anzapfen. Wie man an Darlehen und Subventionen kommt.

Weniger Geld vom Staat für eine energieeffiziente Sanierung oder einen entsprechenden Neubau. Das ist keine gute Nachricht für Immobilienkäufer. Mit dem Stopp wesentlicher Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) müssen sich Immobilienkäufer und Modernisierer auf neue Rahmenbedingungen einstellen.

An dieser grundsätzlichen Wende der Förderpolitik ändert auch die jüngste Ankündigung von Wirtschafts- und Klimaminister Robert Habeck (Grüne) nichts. Vor dem 24. Januar eingereichte Förderanträge bei der KfW sollen nun doch noch bearbeitet werden.

Immobilie Hamburg: Sanierung und Neubau mit Fördermitteln

Wer kann noch mit Mitteln aus den gestoppten Programmen rechnen? Welche Alternativen gibt es zu den bisherigen Zuschüssen? Existieren Förderungen speziell in Hamburg? Kann ich mit Sanierungen auch Steuern sparen? Und um welche Sanierungen muss es sich dann dabei handeln? Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was mache ich, wenn ich vor dem 24. Januar noch keinen Förderantrag bei der KfW gestellt habe?

Diese Bauherren und Modernisierer müssen sich neu orientieren. Sie können, Zuschüsse im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) beantragen, Hamburger Fördertöpfe anzapfen oder noch verbliebene KfW-Kreditprogramme nutzen. Energieeffiziente Sanierungen können auch von der Steuer abgesetzt werden. Denn für die beliebten KfW-Förderprogramme 261 und 262 können seit dem 24. Januar keine Anträge mehr gestellt werden.

Damit gehen Bauherren zinsgünstige Kredite von bis zu 150.000 Euro für ein Effizienzhaus verloren, das bestimmte Energiestandards einhält und Modernisierer müssen auf bis zu 60.000 Euro Kredit für Einzelmaßnahmen verzichten. Zudem waren die Kredite mit Zuschüssen gekoppelt, sodass nicht der gesamte Kredit zurückgezahlt werden musste. Auch direkte Zuschüsse ohne Kreditinanspruchnahme (Programm 461) können nicht mehr beantragt werden. Nur wer bis einschließlich 23. Januar 2022 noch einen Antrag gestellt hat, kann noch mit Mitteln aus diesen Programmen rechnen. „Wir nehmen die Bearbeitung dieser Anträge wieder auf“, sagt eine KfW-Sprecherin.

Immobilie: Welche KfW-Mittel gibt es noch?

Im Moment steht für den Immobilienerwerb nur noch das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) zur Verfügung. Für einen Neubau oder ein Bestandsgebäude können bis zu 100.000 Euro Kredit beantragt werden. Der Effektivzins für eine zehnjährige Zinsbindung beträgt aktuell 1,22 Prozent.

Was bringen die Bafa-Zuschüsse?

Die förderfähigen Ausgaben für energe­tische Sanierungsmaßnahmen sind auf 60.000 Euro je Wohneinheit gedeckelt. Im Unterschied zu den KfW-Programmen gibt es keinen Kredit. Die Sanierer müssen mit eigenen Mitteln in Vorleistung treten. Erst nach Abschluss der Arbeiten gibt es die Zuschüsse. „Das Besondere der KfW-Programme waren die Zuschüsse von bis zu 37.500 Euro“, sagt Frank Lösche, Niederlassungsleiter des Baugeldvermittlers Dr. Klein in Hamburg. Je nach erreichter Energieeffizienz mussten Teile des Kredits nicht mehr zurückgezahlt werden.

Im Bafa-Programm gibt es unterschiedlich hohe Förderungen: Für die Dämmung der Gebäudehülle gewährt der Bund 20 Prozent Zuschuss. Für eine neue Heizung sind bis zu 45 Prozent Zuschuss möglich. Dieser Höchstsatz wird erreicht, wenn, eine alte Ölheizung ersetzt wird. Allerdings ist vorgegeben, welche Heizungsart gefördert wird. Das reicht von Pelletheizungen über Wärmepumpen bis zu Gasheizungen, die mit einer Solaranlage kombiniert werden. Das Bafa-Programm ist nicht vom Förderstopp betroffen. Wenn sich aber darauf die Nachfrage konzentriert, könnten die Mittel auch bald erschöpft sein. Eine Sprecherin des Wirtschafts- und Klimaministeriums sagt dazu: Zwar seien die Größenordnungen nicht mit den KfW-Programmen vergleichbar, „generell müssen wir die weitere Finanzierung der Gebäudeförderung für den neuen Haushalt natürlich besprechen“.

Wie reagieren die Banken?

Wenn die Kredite von der KfW ausbleiben, müssen die Banken den gesamten Teil der Baufinanzierung übernehmen – oder der Traum von den eigenen vier Wänden platzt. „In Hamburg und Schleswig-Holstein wurden von den Förderbanken KfW-Darlehen nachrangig vergeben“, sagt Baufinanzierungsexperte Lösche. „Diese Konstruktion haben wir häufig verwendet, denn das nachrangige Darlehen wirkt sich wie Eigenkapital aus und hierdurch reduzierte sich der Zinssatz zum Teil deutlich.“

Diese Vorteile fallen nun weg. Steigende Zinsen für die Kunden sind also wahrscheinlich. „Wir versuchen eine individuelle Lösung für den Kunden zu finden“, sagt Tim Rosenberg, Baufinanzierungsexperte der Hamburger Volksbank. „Dabei betrachten wir die Bonität, den Objektwert und die Finanzierungsmöglichkeiten über einen hauseigenen Kredit oder die Bausparkasse.“ Auch die Haspa will mit den Kunden nach individuellen Lösungen suchen. Bis es neue Fördermittel gibt, werden die Banken zwar in die Bresche für die KfW springen. Das geschieht dann aber zu „unseren Konditionen“ wie die ING hervorhebt.

Naubau und Sanierung: Welche Förderung gibt es in Hamburg?

Die Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB) bietet ein nachrangiges Ergänzungsdarlehen bis maximal 100.000 Euro für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum an, das zu 50 Prozent auch anfallende Modernisierungskosten berücksichtigt. Für eine 15-jährige Zinsbindung beträgt der Effektivzins 1,56 Prozent. Beantragt werden muss das Darlehen bei einem Kreditinstitut, das eine Kooperationsvereinbarung mit der IFB hat – wie die Hamburger Sparkasse oder die Hamburger Volksbank.

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Der Zins liegt zwar etwas über dem Marktniveau, dafür gibt sich die IFB aber mit dem zweiten Rang im Grundbuch zufrieden. Alternativ existiert noch ein Konstantdarlehen, bei dem der Zinssatz über 25 Jahre festgeschrieben wird. Der Effektivzins beträgt 2,02 Prozent. Zwar gibt es noch eine Eigenheimförderung mit einem Zinssatz von 0,5 Prozent für selbst genutzte Neubauten, also einen Erstbezug. Aber die Einkommensgrenzen sind so niedrig, dass sich solche Haushalte ohnehin keine Immobilie bei den aktuellen Preisen leisten können. Für ein Ehepaar mit zwei Kindern ist die Gesamtkostengrenze beim Immobilienerwerb bei 490.000 Euro gedeckelt. Zu diesem Preis dürfte es in Hamburg kaum einen Neubau geben.

Fördert Hamburg auch Einzelmaßnahmen?

Es gibt Zuschüsse für solarthermische Anlagen, wenn sie mindestens eine Fläche von 20 Quadratmetern haben. Für viele Privatnutzer ist das viel zu groß. Selbst wenn die Anlage zur Heizungsunterstützung und der Warmwasseraufbereitung ausgelegt wird, sind für einen Vier-Personen-Haushalt nur zehn bis zwölf Quadratmeter Kollektorfläche erforderlich, berichtet effizienzhaus-online. Wärmepumpen werden mit mindestens 1500 Euro bis 4200 Euro gefördert. Der Förderantrag muss allerdings vor Beginn des Vorhabens bei der IFB gestellt werden.

Immobilie: Kann ich durch Modernisierungen Steuern sparen?

„Immobilieneigentümer können seit Anfang 2020 eine steuerliche Förderung bekommen, wenn sie ihr Haus energetisch sanieren“, sagt Udo Reuß vom Verbraucherportal Finanztip. „Darunter fallen Maßnahmen wie die Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung.“ Das Finanzamt erstattet 20 Prozent der Kosten. Die maximale Summe liegt bei 40.000 Euro. Dafür müssen aber einige Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört, dass man die Immobilie selbst bewohnt und sie mindestens zehn Jahre alt ist.

Die Arbeiten müssen von Fachbetrieben ausgeführt werden und diese müssen bestätigen, dass gesetzliche Mindestanforderungen eingehalten wurden. „Bei Wärmedämmungen sind dies zum Beispiel die Grenzwerte für die maximale Wärmedurchlässigkeit“, sagt Reuß. Alternativ gibt es die Bestätigung von einem Energieberater, der die Planungen begleitet hat. Die Steuerermäßigung ist mit anderen Förderungen wie vom Bafa nicht kombinierbar. Der Förderbetrag wird allerdings vom Finanzamt nicht auf einen Schlag ausgezahlt, sondern über drei Jahre verteilt. Dazu muss man Steuererklärungen abgeben und hier die An­lage „Energetische Maßnahmen“ ausfüllen.